Afecciones fiscales

Cuando estamos interesados en adquirir una vivienda, lo primero que tenemos que hacer es pedir una nota simple al Registro de la Propiedad, para saber si tiene cargas de las que el vendedor no ha informado. En algunas notas simples aparece “Afección durante el plazo de cinco años, por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, según nota de fecha dd/mm/aa”, o “Afección fiscal desde el año 2xxx “

► ¿Qué significa afección fiscal ?

Esta mención es muy habitual y se conoce como nota marginal de afección fiscal. El registrador la incorpora cada vez que se transmite un inmueble y dicha operación está sujeta al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) o al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD).
En la Legislación actual, los nuevos propietarios responden subsidiariamente (con el inmueble), durante cuatro años, del pago de los impuestos que hayan gravado las transmisiones anteriores.
La nota marginal, por lo tanto, “avisa” a los futuros compradores de esta responsabilidad.

Imaginemos que el anterior propietario recibió la vivienda en herencia de su padre, y presentó una autoliquidación por el ISD en la que ingresó menos cantidad de la que correspondía. Si Hacienda emite una liquidación paralela pero el anterior propietario no la paga, exigirá el pago al nuevo propietario . En caso de que usted tampoco satisfaga esta liquidación, la Administración podrá embargar la vivienda y subastarla para recuperar las cantidades no ingresadas por el anterior propietario.

¿Cómo actuar en estos casos?

• Si la nota ya está caducada / prescrita (han transcurrido más de cuatro años) : Hacienda ya no puede exigirle nada.
• Sin embargo, si la nota todavía está vigente, exija al vendedor que le facilite una copia de la autoliquidación del ITP o del ISD presentada cuando adquirió la vivienda, y verifique que los importes satisfechos en su día son correctos.

En mayoría de los casos, no suele tener mayor transcendencia, pero si una vez revisada la liquidación de dichos impuestos por su asesor fiscal se tienen dudas fundadas sobre la corrección del impuesto que hizo efectivo el vendedor, acuerde con éste que le retendrá una parte del precio de venta hasta que caduque la nota marginal de afección fiscal, o bien pídale que le ofrezca un aval bancario por ese mismo importe. De esta forma, usted estará protegido de una eventual reclamación por parte de Hacienda.

Si Hacienda le llega a reclamar algún pago, tenga en cuenta:

• El plazo de cuatro años indicado en la nota marginal no se interrumpe por el hecho de que Hacienda envíe la liquidación paralela al antiguo propietario. Aunque el plazo de revisión fiscal esté interrumpido para el anterior propietario, si el procedimiento contra usted se inicia pasados los cuatro años, ya no podrán reclamarle nada.
• No tendrá que pagar intereses ni posibles sanciones no satisfechas por el antiguo propietario. La ley sólo le obliga a responder por el principal de los impuestos no satisfechos.

► Si la nota fue inscrita hace más de cuatro años, no se preocupe, pues ya ha caducado, está prescrita. Sin embargo, si todavía está vigente, solicite al vendedor copia del impuesto satisfecho cuando adquirió la vivienda y compruebe si lo liquidó correctamente