Crédito hipotecario: hasta $ 2 millones y a 15 años

El anuncio de la nueva modalidad instrumentada por el Banco Central para ofrecer créditos hipotecarios recién está empezando a tomar forma en los bancos, que son los que deben acercar el financiamiento al público.

Hasta ayer, sólo algunas de las entidades que se comprometieron a los préstamos expresados en Unidades de Vivienda (las UVI) difundieron las características generales y todavía no se había instrumentado la otra pata del asunto: la captación de plazos fijos ajustados.

Sin embargo, ya se pudieron conocer algunas precisiones sobre estas líneas que generaran buenas expectativas. No sólo el monto de las cuotas (algo que el Banco Central había adelantado la semana pasada al comunicar la novedad) y los plazos, sino que hay un tema no menor: el destino.

Aunque cada banco definirá qué producto quiere ofrecer, a diferencia de los créditos subsidiados, como el Procrear, los montos podrían destinarse a distintos fines: compra de viviendas nuevas o usadas, construcción, refacción, ampliación. Cada banco definirá el producto que quiere ofrecer, pero, en líneas generales, el único requisito que necesitarían es que el inmueble pueda ser hipotecado.

De este modo, no habría limitaciones para que puedan obtener financiamiento quienes quieran comprar una casa o un departamento de cierta antigüedad, quienes pretendan vender su vivienda actual y mudarse a otra más grande, y hasta quienes quieran adquirir un segundo inmueble.

Ventajas

¿Cómo funciona? El banco prestará una determinada cantidad de UVI, que equivaldrán a un monto en pesos. En el momento del préstamo, se calcularán las cuotas que serán fijas en UVI, con un sistema de amortización francés. Cada mes, el tenedor del crédito tendrá que pagar esa cuota a la cotización del día.

Al 31 de marzo de 2016, cada UVI vale 14,053 pesos y luego se actualizará por el Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER), que sigue el Índice de Precios al Consumidor (IPC).

El principal atractivo de los créditos hipotecarios expresados en UVI (una flamante unidad de medida que se ajustará por inflación) es la tasa de interés. Como está en términos reales, no incorpora la variación esperada de los precios en el futuro y es mucho más baja que la vigente en un sistema actual de tasa fija.

Con una tasa baja, la cuota también es mucho más baja y esto permite que una familia pueda acceder con el mismo pago mensual a un monto más elevado de préstamo.

La diferencia es grande: según el ejemplo del Banco Central, hoy, con una tasa nominal fija en pesos de 24 por ciento, a 15 años, para pedir un millón de pesos hay que pagar cuotas de 20.500 pesos. Con las UVI y una tasa real al cinco por ciento anual, la cuota baja a ocho mil pesos.

En el primer caso, la cuota se licúa con la inflación, pero esa ventaja futura se paga con creces los primeros años del préstamo (la diferencia inicial entre 20.500 y ocho mil por mes, que luego se va achicando).

¿Y la inflación?

Por supuesto que un ritmo elevado de suba de precios genera temor en los potenciales tomadores del crédito.

Sin embargo, este riesgo puede reducirse con una cuota inicial que no sea demasiado pesada: por eso, la relación cuota ingreso (30 por ciento) es más baja que en un crédito subsidiado (en el Procrear es el 40 por ciento).

Las condiciones, banco por banco

Hipotecario. Créditos de hasta $ 2 millones. Hasta 75% del valor de tasación del inmueble. Plazo: hasta 15 años. Tasa nominal anual: 4,8%. Primera cuota: menor a 30% del ingreso familiar. Destino: compra, construcción, ampliación o terminación. Ejemplo: para crédito de $ 1 millón, cuota inicial de $ 7.914 e ingresos mínimos del hogar de $ 26.379.

Macro. Créditos de hasta $ 1 millón. Hasta 75% del valor. Plazo: hasta 15 años. Tasa nominal anual: 5,5%.

Galicia. Créditos de hasta $ 2 millones. Plazo: hasta 15 años. Tasa aproximada: 5%. Destino: compra de vivienda.

Bancor. Anunció que se sumará a los depósitos y a los préstamos en UVI, ajustados por inflación, pero aún no dio precisiones.

Otros bancos. Comprometieron su adhesión Santander Río, Ciudad de Buenos Aires y Provincia de Buenos Aires.