Cuidado con la dación en pago

Parece que la dación en pago, es decir, el que para liquidar los importes pendientes de un préstamo con garantía hipotecaria sea suficiente con la entrega del inmueble o el bien hipotecado, sin que el prestatario tenga que asumir más deudas u obligaciones, podría llegar a ser legal en España.

Antes de hacer el siguiente comentario debo aclarar que no estoy del todo en contra de la medida, si es que llega a aplicarse en España,  en primer lugar porque por el lado del deudor el sistema actual da pie a verdaderas situaciones imposibles, personas que después de haberlo perdido casi todo todavía tienen un resto de deuda, a veces importante, pendiente con el banco. Pero también me parece justificado incluso desde el punto de vista del banco porque al fin y al cabo son ellos los que evalúan y deciden qué porcentaje de la valoración del inmueble van a financiar, y si se equivocan son ellos quienes deben soportar el coste. Antes de que el liberalismo salvaje arrasase la economía mundial, en casi todos los países de nuestro entorno existían límites al porcentaje de la valoración que se podía financiar en una hipoteca, que estaban entre el 70% y el 80%. Fue la locura liberalizadora y los propios bancos los que abolieron esos límites y pasaron a financiar el 100% no ya de la valoración sino en ocasiones del precio de venta del inmueble. Además, en muchos casos, por más que se registre una deuda con el banco por parte de un deudor que ha perdido su casa y casi todo, las posibilidades que el banco tiene de cobrar son nulas.

Pero existe el riesgo que una vez más copiemos algo que hacen mejor en otro lugar pero lo copiemos mal o no aprovechemos la experiencia de terceros en sus aspectos negativos. En buena parte de los estados de los USA la dación en pago está vigente, aunque en California por ejemplo está limitada a los casos de adquisición de vivienda propia.

La dación en pago implica ciertos riesgos para el mercado inmobiliario que pueden llegar a ser graves y que están en relación con las inversiones inmobiliarias especulativas, que en la situación actual del mercado inmobiliario son impensables, pero que tarde o temprano regresarán. Supongamos que en las épocas en que se estaba hinchando la burbuja inmobiliaria en USA un particular o una empresa especuladora aprovecha la oferta de financiación al 100% de un banco para adquirir un inmueble con la intención de venderlo en pocos meses y, contando con la salvaje escalada de precios, obtener un beneficio sin haber invertido un céntimo y con un coste en intereses ridículo. Supongamos que por las razones que sean la escalada de precios se detiene o incluso sufre un pequeño bache. Sin duda, antes que los intereses supongan un coste elevado, y a pesar de que dispone de fondos suficientes para cubrir el coste de la hipoteca, el especulador va a traspasar el inmueble al banco ejercitando la dación en pago y sacándose la operación de encima.

Cuando en el 2007-2008 estalló la crisis la principal razón que la provocó, relacionada con el sector inmobiliario, fue la barbaridad de las hipotecas subprime, pero muchos expertos opinan que la dación en pago y la gran cantidad de operaciones inmobiliarias especulativas que mantenían los bancos en sus libros fueron responsables de la rápida y brutal caída de los precios del sector inmobiliario y que la avalancha de cancelaciones hipotecarias mediante dación en pago que se produjo por parte de inversores especulativos perfectamente solventes para hacer frente a las hipotecas, agravó muy considerablemente la ya seria situación de los grandes bancos y fue la razón para la desaparición por quiebra de mucho banco pequeño y la mayor parte de las pocas Savings & Loan (equivalentes a las cajas) que quedaban.

Si la dación en pago llega a ser legal se debería establecer alguna limitación para que solo se aplique en caso que exista verdadera incapacidad por parte del deudor para cancelar la deuda o, como hacen en California, para los casos de adquisición de vivienda propia, y evitar de esta forma su uso en operaciones especulativas. En este caso no soy muy pesimista porque todo y con que la presión mediática para su entrada en vigor es fuerte, las condiciones mencionadas protegen también los intereses de la propia banca y por eso es probable que esas condiciones se tengan en cuenta, porque si se tratase solo de defender a la ciudadanía no les harían ni caso.