Decreto anticrisis: Suspensión de los desahucios y las nuevas medidas sobre el alquiler de viviendas

El Consejo de Ministros ha aprobado el Real Decreto-ley por el que se adoptan medidas urgentes en el marco del Plan Nacional de respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la guerra en Ucrania, un completo paquete de medidas que busca proteger a los sectores más vulnerables, entre los que se encuentran la suspensión de desahucios, medidas sobre el alquiler de viviendas.

Ampliación del escudo social

Al respecto, se han ampliado hasta el 31 de diciembre de 2022 varias medidas impulsadas en los últimos reales decretos-leyes sobre desahucios, del denominado escudo social.

Las medidas, que tienen un carácter urgente y son necesarias para responder a la situación de los hogares vulnerables en un contexto marcado por la evolución de la pandemia, situación que se ha visto agravada por las consecuencias derivadas de la invasión de Ucrania, contemplan:

La ampliación hasta el 31 de diciembre de 2022 de las medidas de protección que se aprobaron para aquellos hogares vulnerables que se enfrenten a procedimientos de desahucio de su vivienda habitual, con la acción coordinada de los órganos judiciales y de los servicios sociales competentes, incluidos aquellos hogares afectados por procedimientos de lanzamiento de su vivienda habitual, que no se deriven de contratos de arrendamiento, cuando existan personas dependientes, víctimas de violencia sobre la mujer o menores de edad a cargo.

En este último supuesto, se establece la posibilidad de que el juez, previa valoración ponderada y proporcional del caso concreto, tenga la facultad de suspender el lanzamiento, cuando los propietarios de estos inmuebles sean personas físicas o jurídicas titulares de más de 10 viviendas. Solicitando informe a los servicios sociales competentes con objeto de que puedan valorar la situación de vulnerabilidad económica e identificar las medidas a aplicar para dar respuesta a dicha situación.

Casos específicos

Siempre se tendrán en cuenta los casos que ya se regularon en los que la suspensión nunca podrá dictarse y son:

1. Cuando la vivienda sea la residencia habitual o segunda residencia del propietario.
2. Cuando se haya producido en un inmueble de propiedad de una persona física o jurídica que lo tenga cedido por cualquier título válido en derecho a una persona física que tuviere en él su domicilio habitual o segunda residencia debidamente acreditada.
3. Si la entrada o permanencia en el inmueble se ha producido mediando intimidación o violencia sobre las personas.
4. Cuando existan indicios racionales de que la vivienda se esté utilizando para la realización de actividades ilícitas.
5. Cuando se trate de inmuebles destinados a vivienda social y ya se hubiera asignado la vivienda a un solicitante.
6. Que la entrada en el inmueble se haya producido con posterioridad a la entrada en vigor del Real Decreto-ley.

Sin solución habitacional

Igualmente, en caso de que no se ofrezca una solución habitacional en los tres meses siguientes desde la emisión del informe de los servicios sociales. Los propietarios del inmueble tendrán derecho a solicitar una compensación siempre que se acredite el perjuicio económico ocasionado.

Se extiende el plazo durante el que los arrendadores y titulares de la vivienda afectados por la suspensión extraordinaria prevista en el citado Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo. Podrán presentar la solicitud de compensación prevista en la disposición adicional segunda del Real Decreto-ley 37/2020, de 22 de diciembre, de medidas urgentes para hacer frente a las situaciones de vulnerabilidad social y económica en el ámbito de la vivienda y en materia de transportes.

Dicho plazo era de un mes desde la finalización de la vigencia de las medidas. Con la ampliación hasta el 31 de diciembre de 2022 prevista para estas medidas. El nuevo plazo en el que se podrá presentar dicha solicitud queda fijado hasta el 31 de enero de 2023.

Medidas sobre el alquiler de viviendas

El Consejo de Ministros también ha aprobado la prórroga de la limitación extraordinaria de la actualización anual de la renta de los contratos de arrendamiento de vivienda, que impide subidas superiores al 2 por ciento.

A través de esta medida, la persona arrendataria de un contrato de alquiler de vivienda habitual cuya renta deba ser actualizada porque se cumpla la correspondiente anualidad de vigencia de dicho contrato. Desde la entrada en vigor del real decreto-ley hasta el 31 de diciembre de 2022, podrá negociar con el arrendador el incremento que se aplicará en esa actualización anual de la renta.

Estableciéndose que, en ausencia de pacto, la renta del contrato no podrá actualizarse por encima de la variación experimentada por el Índice de Garantía de Competitividad. Un índice situado actualmente en el 2 % y que no puede superar ese porcentaje de acuerdo con su definición.

De acuerdo con la regulación prorrogada, la cuantía del incremento a aplicar en la renta del contrato será la establecida en un nuevo pacto entre arrendador y arrendatario. Estableciéndose que, en caso de no alcanzarse dicho nuevo pacto entre las partes, el incremento de la renta no podrá exceder en ningún caso de la referida variación anual del Índice de Garantía de Competitividad a fecha de dicha actualización.

Gran tenedor

Además, se sigue manteniendo que en el caso de que el arrendador sea un gran tenedor, el pacto a alcanzar entre propietario e inquilino no podrá suponer un incremento superior a la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad a fecha de dicha actualización.

Entendiéndose como gran tenedor aquella persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros.

Medida de carácter urgente

Se trata de ampliar una medida de carácter urgente, necesaria para seguir respondiendo a las consecuencias económicas y sociales de la guerra en Ucrania en el ámbito de la vivienda, que se suma a las medidas de carácter estructural que se están llevando a cabo en materia de vivienda por el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, encaminadas a hacer efectivo el ejercicio del derecho constitucional a una vivienda digna adecuada.