Estas son las exenciones en el IRPF por la venta de una vivienda y así podemos acogernos

Vender un piso implica asumir unos gastos y toca rendir cuentas a Hacienda ya que la venta de una vivienda es una transacción que está sujeta a gravamen. Por tanto, son varios los impuestos que debemos asumir al realizar esta operación.

Dos de ellos los tenemos que pagar una vez hemos vendido la casa y el otro lo tenemos que tener liquidado o repartirlo con el comprador, en el momento de firmar la compraventa.

Impuestos que debemos pagar

Ahora bien, son tres los impuestos que debemos pagar al vender un piso:

• El IRPF por la ganancia patrimonial obtenida
• La plusvalía municipal
• El impuesto sobre bienes inmuebles (IBI)

Ahora bien, para saber cuánto tenemos que pagar de IRPF al vender nuestra casa, tenemos que hacer el cálculo respectivo. Y para ello, se toman en cuenta otros conceptos adicionales al precio de compra y de venta de nuestro piso como, por ejemplo, los gastos en los que hayamos incurrido al hacer ambas operaciones. En la siguiente imagen explicamos de manera gráfica cómo calcular la ganancia:

¿Qué exenciones existen en el IRPF y cómo acogernos?

¿estamos siempre obligados a pagar este impuesto a Hacienda cuando tenemos una ganancia por la venta del piso? No, aunque este tributo tenemos que abonarlo cuando ganamos dinero por la venta, existen algunas excepciones establecidas por la Agencia Tributaria que nos libran del pago:

Exención por reinversión en vivienda habitual

Si hemos vendido nuestra vivienda y hemos utilizado el dinero de la venta para comprar una nueva residencia habitual podemos quedar libres de pagar el IRPF, aun cuando hayamos obtenido una ganancia con la venta. No obstante, hay ciertas consideraciones que debemos tener en cuenta:

• La vivienda vendida tiene que ser la habitual. Es decir, tenemos que haber residido en ella durante, al menos, tres años de forma continua. Si no cumplimos con este requisito, pero el cambio de residencia se dio por causas justificadas como, por ejemplo, un traslado laboral, la celebración de matrimonio o un divorcio, podremos acogernos al beneficio fiscal.
• La nueva vivienda también debe ser la habitual. Para ello, deberemos habitarla de forma efectiva en el plazo de doce meses desde la compra o la terminación de las obras.
• Para que la reinversión sea total debemos destinar todo el dinero de la venta (teniendo en cuenta los gastos) en la adquisición de la nueva casa. Si nos queda un sobrante podemos acogernos a la exención, pero esta será parcial. Por tanto, deberemos pagar impuesto por la parte de la cantidad no reinvertida.
• El plazo que tenemos para hacer la reinversión es de dos años. Estos pueden ser tanto después como antes de la venta.

Importante: En febrero de 2021 el Tribunal Supremo concluyó que el reglamento del IRPF no obliga a que la vivienda nueva deba estar terminada y habitada en el plazo de los dos años para disfrutar de la exención, si se trata de una nueva construcción. Si el caso es que hemos reinvertido el dinero de la venta dentro del plazo y nos entregan el piso pasado los dos años, no tenemos por qué perder el beneficio fiscal. El plazo que tenemos para habitar la casa se debe contar desde que terminan las obras y nos entregan la propiedad.

Exención por ser mayor de 65 años

Los sexagenarios no tienen que pagar IRPF por la venta de su vivienda habitual. Este colectivo está exento de todo pago y, a diferencia del resto de los contribuyentes, no tiene que reinvertir el dinero en la compra de una nueva vivienda para disfrutar del beneficio fiscal.

Eso sí, si la casa que se vende es una segunda residencia, los mayores de 65 años tienen que tributar por ella, a menos que utilicen el dinero de la venta para constituir una renta vitalicia con un banco o una aseguradora bajo los siguientes requisitos:

• La contratación de la renta vitalicia se debe hacer en un plazo de seis meses desde la fecha de la venta.
• El monto máximo cuya reinversión da derecho a disfrutar de la exención es de 240.000 euros.
• La renta deberá tener una frecuencia inferior o igual a un año. Además, esta se deberá comenzar a percibir en el plazo de un año desde su constitución.
• Debemos comunicar a la entidad aseguradora o al banco que el dinero es producto de la venta de una vivienda y que pretendemos acogernos a la exención.

Exención por entregar el piso en dación en pago

Si tuvimos que entregar nuestra vivienda en una dación de pago porque no pudimos hacer frente al pago de la hipoteca, también podemos disfrutar de la exención y no tenemos que pagar el IRPF por la ganancia patrimonial obtenida. No obstante, es necesario que no tengamos ningún otro bien en propiedad cuya cuantía sea suficiente para satisfacer la totalidad de la deuda.

En este caso, para calcular si tuvimos una ganancia o una pérdida patrimonial, se utilizará la diferencia entre el valor de adquisición del piso que se cede y el valor de transmisión de este. Este último no es más que el valor de la deuda que se extingue con la dación.

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