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Gastos de compra de vivienda con hipoteca ¿Qué hay que pagar al comprar un piso?

Publicado el 17 junio 2013 por Ahorrocapital

gastos-de-compra-de-vivienda¿Qué gastos tengo que pagar al comprar una vivienda? ¿Me llega el dinero para comprar la casa? No sólo se trata de tener en cuenta el precio de la vivienda. Los gastos e impuestos asociados a la operación también suman y además bastante.
Si no quieres quedarte corto con tu presupuesto para comprar vivienda, tienes que tener en cuenta los gastos de compra de vivienda. Antes se solía echar la cuenta a ojo, contando con un 10% más sobre el precio de compraventa fijado. Pero con las subidas de impuestos, eso ya no es suficiente.
Además el cálculo de los gastos de compraventa de vivienda no son los mismos si se trata de una operación sin financiación, que si se trata de los gastos de compra de vivienda para vivienda usada.
Aunque de momento se hacen pocas compraventas de inmuebles en España y las que se hacen son en su mayoría sin financiación, me voy a centrar en detallar los gastos de compra de piso con préstamo hipotecario. Ya que es en este caso donde es más delicado quedarse corto y cometer un error a la hora de presupuestar los gastos. Y de extra te diré los gastos de compraventa que no te cuentan en el banco. 
Elegido el banco para tramitar la hipoteca, después de la firma del contrato de compraventa o de arras y tras hacer la oportuna ronda de financiación, el primer gasto que tendrás será el de la tasación. Este suele rondar entre los 250€ y los 350€. Depende del tipo de inmueble y de lo los metros. No es lo mismo un apartamento de 60 metros que una vivienda unifamiliar de 250m2. 
El Banco de España exige que se haga una valoración independiente de la que va a ser la garantía de la operación. Le interesa al banco y te interesa a ti para saber si estás comprando bien o subido de precio. Si compras obra nueva y te financias subrogándote al préstamo promotor, te podrás ahorrar este gasto. 
Una vez aprobada la operación, el día que vayas a escriturar o unos días antes el banco te pasará una provisión de fondos para atender los gastos de compra de vivienda. Dicha provisión se suele calcular al alza y cuando se entregan las escrituras se te abona el sobrante en cuenta. Por lo que no te asustes si la cifra te parece bastante alta. Pero cuenta con otro 10% o 5% de provisión que tendrás que desembolsar aunque luego te sea devuelta.
A no ser que compres con subrogación, en cuyo caso loas gastos de compra de piso serán menores pues sólo firmarás una única escritura pública, tendrás que hacer dos operaciones en el notario. La escritura de compraventa y la escritura de hipoteca.
Y eso significa que tendrás que pagar al Notario y al registro por dos operaciones. Los honorarios de los Notarios están regulados, por lo que no debería de haber grandes diferencias de uno a otro. Así por ejemplo para una compraventa de un inmueble escriturado en 250.000€ y con una hipoteca de 175.000€, soportarían unos gastos de notario de unos 400€ y 300€ por cada escritura. Influyen en los aranceles el número de copias simples expedidas, así como hojas de papel timbrado y firmas intervinientes. Una operación con muchos titulares o muchos avalistas es más cara que si escritura una persona de forma individual.
Y unos 350€ por la inscripción en el Registro de la propiedad de la titularidad y de la carga.
A estos gastos de la compra del piso, tendrás que sumar lo que te cobre la gestoría del banco por hacer los papeles de liquidación de impuestos etc. Que van a ser entre 250-300€ por cada escritura. Y lo siento, pero aunque son una tontada y podrías hacerlos tú mismo, no te queda más que tragar con los 500€ euros de gestoría.
Los gastos de compra de vivienda de mayor cuantía a pagar son los impuestos de la operación. Si se trata de obra nueva pagarás un 10% de IVA (ya no hay IVA reducido). Y si se trata de una vivienda usada, tendrás que pagar entre un 5-8% de ITP (Impuesto de transmisión de patrimonio). La reducción en el ITP dependerá de comunidades autónomas y de si se trata de primera adquisición de vivienda. Desde luego por gastos de compra sale mucho mejor la segunda mano. 
Además de estos gastos por la compra del piso también tendrás que pagar AJD (Actos jurídicos documentados). Que se paga tanto por la escritura de compra como por la de hipoteca. Y es de un 1% en ambos casos. Con el matiz de que el AJD de la hipoteca se calcula sobre la responsabilidad hipotecaria. Que suele rondar el 140%-200% del precio de la hipoteca. Es decir, que por un préstamo de 100.000€ pagarías entre 1.400€ y 2.000€. Dicho impuesto puede estar bonificado dependiendo de comunidades autónomas y de tus circunstancias personales y económicas. 
Los gastos de compra de vivienda que no te cuenta el banco
Al banco se le suele “olvidar” comentarte algún que otro gasto. Por ejemplo los gastos que conllevan la forma de pago. Ya sea OMF (Transferencia a través de banco de España) o cheque bancario, te pueden llegar a cobrar hasta un 3 por mil sobre el nominal del talón. No es ninguna broma, porque podemos estar hablando de 300€ o más.
También te la pueden colar con la comisión de apertura. Aunque te hayan dicho que porcentaje te cobran en concepto de comisión de apertura, está a veces tiene un mínimo de por ejemplo 600€. De modo que aunque te hayan dicho que te iban a cobrar un 0,25% al final es el doble o más. Y este es un dinero que te descuentan del importe del préstamo en el momento de la formalización. Así que no lo ves hasta que se firma. 
Últimamente se estila mucho eso de financiar los seguros y pagar los cinco primero años con prima anticipada a la firma. Lo que supone que te dan otros 3.000€ o 5.000€ más para pagar los seguros de 5 años (que no podrás cancelar y recuperar el dinero si estás descontento) y además de pagar intereses sobre las primas financiadas, te aplicarán el porcentaje de la comisión de apertura. 
También te enchufaran en la provisión de fondos los gastos de cada nota simple registral que pida el banco para el estudio de la hipoteca. Incluida la del piso de tus padres si te avalan. Que precisamente no las cobran baratas (20-30€), pero esto ya es pecata minuta y nunca mejor dicho.
Ahora que ya conoces todos los gastos por compra de vivienda que puedes llegar a pagar, ya puedes valorar correctamente el desembolso que tienes que hacer para comprar casa. 
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