Gastos de una hipoteca. El TIN y el TAE

Gastos de una hipoteca son todos aquellos pagos que conlleva la contratación de una hipoteca ya sea a tipo fijo o a tipo variable. Entre los gastos de una hipotecas tenemos que considerar los seguros, las comisiones, los mantenimientos de la cuenta.

Todos sabemos que cuando hemos encontrado una vivienda que lo que  realmente nos va interesar salvo que contemos con el dinero suficiente para pagarla al contado encontrar un buen prestamo hipotecario con un banco que este dispuesto a dejarnos el dinero que necesitamos al menor coste posible,  para ello debemos de conocer perfectamente los gastos en los que estamos incurriendo a la hora de firmar una hipoteca otro de los aspectos a considerar es cual es nuestro objetivo a la hora de hacer frente a la misma pero para ello debemos de elegir primer la hipoteca que mas nos interese acorde con nuestras condiciones.

Para poder elegir la hipoteca podriamos pensar en que la mejor opción es la de acudir a nuestro banco de siempre, pero esta aunque sea la opción mas comoda puede que sea la opción que menos nos conviene a nuestro bolsillo asi que nosotros vamos a elegir la hipoteca que mejor le conviene a nuestro bolsillo atendiendo a los gastos que esta conlleva, siempre es mejor poder comparar las condiciones que nos ofrecen en nuestro banco con el resto de bancos con el fin de ahorrar que es lo que realmente nos interesa

Si no tienes tiempo o te parece todo este mundo desconocido en AJC asesor fiscal podemos ayudarte tambien con este tema si lo deseas ya que contamos con bastante experiencia en el mercado hipotecario, 3 años sacando hipotecas de Tecnocasa algo se aprende del mundillo.

EL TIN y el TAE. ¿En que debemos de fijarnos para reducir los gastos hipotecarios?

Partiendo de que vamos a hacer una busqueda proactiva de nuestra hipoteca con el fin de conseguir el mayor numero de ofertas posiblesy asi tener un abanico lo suficientemente amplio de  ofertas donde elegir que hipoteca tenemos es importante para poder realizar esta comparación de forma correcta que sepamos distinguir entre TIN y TAE

¿Que es el TIN?

Definimos como TIN la la tasa de interes nominal, la cual va a ser tipo de interes que se pacta con el banco para devolver el capital privado, esta tasa de interes tiene como aspecto significativo que no va a tener en cuenta la inflaccion.

Teniendo en cuenta que la inflacción se esta empezando a disparar y llegando a niveles del 3% esta claro que conseguir hipotecas a tipo fijo por debajo del 1,80 puede ser mas que interesante hecharle un vistazo a la compra de una vivienda cuando ademas esta comprobado que la inflacciónsuele llevar aparejado el aumento de las viviendas.

Otro de los efectos que tendra la inflacion es que aunque la cantidad de dinero que le tenemos que devolver al banco sera siempre la misma el coste de ese dinero con una inflacion del 3% el dinero con el paso del tiempo va a perder valor, iran subiendo los sueldos , los alquileres , los costes de los pisos ….

El TIn de las hipotecas puede ser fijo o puede ser variable en este ultimo caso depende de un indice de referencia como el Euribor , a veces nos encontramos que el banco nos esta prestando dinero a un Euribor + 1,25 con lo cual el TIn de esa operacion seria a 16 de Septiembre del año 2021 0,752 teniendo en cuenta que el banco suele coger como referencia la media del Euribor del mes anterior.

Veamos un ejemplo imaginemos que nos dejan un prestamo al 1, 4% anual ese seria el Tin de la operacion pero si lo que queremos es saber cuantos son los intereses que se pagan mensualmente deberemos de dividir entre 12 con lo cual tendriamos un interes mensual de 0.1166 % con lo cual dicha cantidad multiplicada por el capital prestamo pendiente a amortizar nos darian los intereses a pagar cada mes, en un prestamo de 169600 euros el primer mes de intereses pagaremos 197.87 a medida que el tiempo pasa la cantidad a pagar de intereses es menor al cabo de 15 años el capital pendiente de amortizar sera menor por loq ue la cantidad de intereses a pagar habra disminuido considerablemente esta es otra de las razones por las que ahora mismo es tan atractivo firmar hipotecas a tipo variable.

Teniendo en cuenta que el capital debe repartirse entre 12meses X 30 años 360 cuotas Una persona que pida este prestamo debera de pagar 577,22 euros

Calculadora cuota a pagar

Yo en el 2005 vivi en primera persona como asesor hipotecario como el Euribor subia en menos de un año del 2 al 5 % ese es el inconveniente que puede tener este planteamiento, y el euribor y la inflacción suelen guardar una relación directa, entre una hipoteca Euribor + 0,9 y una hipoteca a un 1,4 fija no hay tanta diferencia ahora bien si el tipo fijo fuese mayor igual conviene dejarse de inversiones alternativas contratar una hipoteca variable y tratar de eliminar lo mas rapido posible el prestamo solicitado.

Elegir una Hipoteca solamente basandonos en el TIN puede ser un error ya que muchas veces esa hipoteca lleva aparejada una serie de bonificaciones a traves de la contratacion de seguros y tambien existen otros gastos ligados a la hipoteca como comisiones de apertura por lo que ademas del TIN deberemos de prestar atencion al TAE de la operacion

¿Que es el TAE?

Es la tasa efectiva anual de la operacion es decir lo que realmente te va a costar esa hipoteca teniendo en cuenta los gastos que ella conlleva o lo que es lo mismo va ser el coste real de esa hipoteca.

Parece logico que la forma mas idonea para elegir la hipoteca que queremos es el TAE ya que en su calculo se van a incluir la totalidad de los costes aparejados a ese prestamo, es decir la contratacion de un seguro de vida de un seguro del hogar vinculado al banco nos podria provocar que tuviesemos que pagar una cantidad mayor aun cuando el TIn al que nos presta el dinero el banco sea inferior ya que la totalidad de gastos asociados a esa hipoteca serian mayores pero esto a veces tambien puede resultar engañoso lo que no significa que a la hora de elegir el prestamo no debamos de prestar especial atencio al TAE.

Por lo tanto el TAE seria aquel porcentaje que incluye el tipo al que nos deja el banco el dinero mas los costes que la formalizacion del prestamo con ese banco conlleva como seguros, cuotas de tarjetas, mantenimientos de cuentas bancarias …

El TAE inicial se calcula basandonos en el supuesto de que durante todo el periodo del tiempo las obligaciones y condiciones establecidas para su formalizacion estan presentes durante toda la vida del prestamo, pero existen bancos en los que solo se obliga a contratar los productos asociados a la hipoteca x periodo de tiempo con lo cual este  TAE tampoco va ser del todo real motivo por el cual no debemos de basar nuestra decision unicamente mirando el TAE.

En una Hipoteca a tipo variable es imposible conocer el TAE que estara vigente en la operación a lo largo del tiempo por que varia de un indice de referencia como es el EURIBOR.

El Banco de España en su web tiene fabulosas herramientas como esta calculadora que nos permite conocer el TAE de la operacion

En ella tendremos que meter tanto el tipo de interes anual como los gastos asociados al mismo, imaginemonos que para formailizar la operacion nos exigen una comision de apertura de 750 euros, una comprobacion registral de 50,82 euros y una tasacion que nos cuesta 240 euros + IVA y que ademas tenemos  que mantener un seguro del hogar que  nos cobran 223,33 euros.

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Con todo ello tendriamos una hipoteca concedida a un 1,69 de TAE lo cual es una buena hipoteca para un autónomo aunque con algunos perfiles se puede mejorar.

Si queremos invertir nuestro dinero en fondos de inversion, acciones o criptomonedas el 1,69 % anual es el % que deberiamos de superar en el primer año con nuestras inversiones para que nos salga mas rentable invertir que dedicarnos a pagar la hipoteca, esta es una meta que tambien nos podemos plantear a la hora de elegir la mejor hipoteca.

¿Como elegir un prestamo hipotecario de forma correcta?

Ahora que conoces que es el TIN y que es el TAE posiblemente puedas pensar que la mejor forma de elegir la hipoteca con menos gastos sea la de elegir la hipoteca mirando al TAE , de hecho el TAE es el % que nos indica cual es el coste real del prestamo y a primera mano parecera la decision mas coherente, pero por ejemplo el calculo del TAE no tiene en cuenta los gastos de notaria y estudio aunque si los de tasacion e impuestos asociados (AJD) por eso ahi entidades que tienen un  TAE mas elevado que otro , por otra parte en las hipotecas variables no se tiene en cuenta el EURIBOR o en algunas entidades las bonificaciones no deben mantenerse durante toda la vida del prestamo.

Posiblemente teniendo en cuenta esto la mejor forma de elegir una hipoteca sea la de comprar cual es la cantidad que se va a pagar por el prestamo hipotecario a partir del segundo año.

Nosotros por ejemplo hemos elegido una hipoteca a tipo fijo con la idea de batir al mercado al 1,5 % anual , en tu caso viendo tus expectativas tal vez te resulte mejor una hipoteca tipo variable

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