IEE – Informe de Evaluación del Edificio

Como profesional de la arquitectura estoy habituado a realizar informes, certificados, certificaciones etc. De la misma manera que profesionales como Rodriguez Ros dedicamos visitas y días de trabajo a la elaboración de las famosas «ITE» que a día de hoy son «IEE», pero estamos tan habituados a llamarlas así… que muchas veces cuesta.

Una inspección técnica de edificios de calidad debe de realizarse por el técnico o grupo de técnicos que visitan personalmente el edificio, este documento acredita la situación en la que se encuentran los edificios, al menos en relación con su estado de conservación, con el cumplimiento de la normativa vigente sobre accesibilidad universal, y con el grado de su eficiencia energética..

Como se trata de un documento que debe de reclamar la administración urbanística local, desde que ha sido publicada la norma normativa autonómica y municipal que remite al modelo de Informe de Evaluación de los Edificios publicado en el Anexo del Real Decreto 233/2013, de 5 de abril, por el que se regula el Plan Estatal de fomento del alquiler de viviendas, la rehabilitación edificatoria, y la regeneración y renovación urbanas.

Siguiendo este modelo de informe, cualquier estudio de arquitectura, o de arquitectura técnica, puede hacer un informe que vaya a pasar ITE sin problemas en Málaga o en cualquier otra ciudad. La administración puede requerírselo a los propietarios de inmuebles ubicados en edificaciones con tipología residencial de vivienda colectiva, según un calendario establecido.

Definición y propósito de la IEE

Estamos muy habituados a llevar el coche a la ITV (inspección técnica de vehículos) Pues hasta hace relativamente poco no evaluamos o garantizamos la seguridad de los edificios de vivienda. La IEE es un instrumento que acredita la situación en la que se encuentra un edificio en relación a su estado de conservación, al cumplimento de la normativa vigente sobre accesibilidad y a su grado de eficiencia energética y se le atribuye a los ayuntamientos la competencia para velar por el cumplimiento de la obligación de redactar estos informes.

Aspectos Legales a considerar

De forma general, en todos los ayuntamientos y comunidades, los edificios existentes en el término municipal deben disponer de IEE, tanto en los edificios públicos y privados, para los que así lo exige la normativa autonómica y específicamente suelen ser los siguientes:

a) Los edificios catalogados, independientemente de su antigüedad y uso.

b) Los edificios de uso residencial con una antigüedad de más de 50 años, conforme a la definición y clasificación establecidas para dicho uso en el planeamiento.

c) Los edificios de otros usos no residenciales con una antigüedad de más de 50 años, excepto los localizados en el ámbito de aplicación de determinadas normas zonales

Habitualmente quedan excluidos de la obligación de presentación del IEE los inmuebles que tengan declaración firme de ruina y orden consecuente de demolición.

La IEE es válida en el momento de presentación en el registro municipal, no solamente cuando se realiza el informe.

Generalmente se requiere que la propiedad de los edificios obligados deberá presentar por primera vez el IEE en el plazo máximo de un año desde que se alcance cualquiera de las circunstancias que motivan la obligación de presentación (catalogación o antigüedad superior a 50 años), sin necesidad de que se efectúe un requerimiento expreso. En el supuesto de que el Ayuntamiento opte por requerir expresamente, podrá establecerse de forma motivada un plazo inferior de presentación

Los propietarios de los edificios tienen la obligación de facilitar el acceso a las áreas comunes y a los técnicos competentes encargados de realizar la inspección (arquitectos y arquitectos técnicos). Asimismo, deben colaborar proporcionando la documentación necesaria sobre el edificio, como planos, certificados y registros de mantenimiento del edificio y otras instalaciones.

Preparativos para la IEE

Antes de la inspección, es importante recopilar y organizar la documentación necesaria, que incluye toda la información relevante sobre el edificio, como planos, licencias, permisos, proyectos de reforma, etc.

De forma habitual, la comunidad de propietarios del edificio acostumbra a guardar resguardos de obras realizadas en el edificio, que pueden ayudar a la hora de tomar ciertas decisiones o para comprender el estado del edificio, siendo una información previa valiosa sobre el estado del edificio. De esta manera se focalizará la inspección en áreas específicas y anticipar posibles escenarios.

Durante la inspección

Durante la inspección, se llevarán a cabo procedimientos típicos para evaluar el estado del edificio. Esto incluye la revisión de elementos estructurales, instalaciones, fachadas, cubiertas, entre otros.

típica patología de las partes interiores de las fachadas

Se realizarán mediciones de la envolvente interior y se tomarán notas de los tipos de cerramiento y carpinterías exteriores, para poder elaborar la certificación energética del edificio.

Se espera que los propietarios faciliten el acceso a todas las áreas relevantes del edificio y colaboren respondiendo las consultas de los técnicos. Asimismo, se recomienda estar presente durante la inspección para poder hacer preguntas y obtener una comprensión más completa de los resultados.

Se pondrá énfasis en puntos críticos que suelen presentar mayores problemas, como humedades, grietas, deterioro de las instalaciones, entre otros.

Se tomará nota de aquellas instalaciones de agua caliente sanitaria y calefacción que tiene el edificio. A la hora de hacer la certificación energética del edificio es un dato relevante.

desperfecto en el exterior de la fachada – desprendimiento de revestimiento

Después de la inspección

Una vez realizada la inspección, es importante interpretar correctamente los resultados. Dependiendo del estado del edificio, los posibles escenarios pueden variar desde la aprobación sin reparaciones necesarias, hasta la identificación de deficiencias que requieran acciones correctivas inmediatas.

Es fundamental conocer los trámites y pasos a seguir según el resultado de la inspección. En el documento final de la IEE se recoge el estado «Favorable» o «Desfavorable» de los distintos sistemas del edificio. En las notificaciones relacionadas con cada diagnóstico, se establece un tiempo para la reparación, si fuese necesario.