Muerte del arrendatario

Cuando en un arrendamiento o alquiler, se produce la muerte del arrendatario o inquilino, son varios los efectos que se pueden producir en función, en primer lugar, del tipo de arrendamiento del que se trate.

Estos efectos están regulados en la ley de arrendamientos urbanos que divide lo que ocurre con la muerte del arrendatario en función de si se trata de un arrendamiento para uso de vivienda o un arrendamiento para uso distinto de vivienda.

Así, los efectos en cada caso en el supuesto de muerte del arrendatario son los siguientes.

Muerte del arrendatario

Como ya he dicho, los efectos que se producen tras la muerte del arrendatario varían en función de si se trata de un arrendamiento para uso de vivienda o un arrendamiento para uso distinto de vivienda.

Arrendamiento para uso de vivienda

En caso de muerte del arrendatario, podrán subrogarse en el contrato y por lo tanto continuar en su misma posición con todos sus derechos y obligaciones, las siguientes personas:

El cónyuge del arrendatario que al tiempo del fallecimiento conviviera con él.
La persona que hubiera venido conviviendo con el arrendatario de forma permanente en análoga relación de afectividad a la de cónyuge durante, al menos, los dos años anteriores al tiempo del fallecimiento. Si hubieran tenido descendencia en común bastará con la mera convivencia.
Los descendientes del arrendatario que en el momento de su fallecimiento estuvieran sujetos a su patria potestad o tutela, o hubiesen convivido habitualmente con él durante los dos años precedentes a la muerte.
Los ascendientes del arrendatario que hubieran convivido habitualmente con él durante los dos años precedentes a su fallecimiento.
Los hermanos del arrendatario que hubieran convivido habitualmente con él durante los dos años precedentes a su fallecimiento.
Las personas distintas de las mencionadas anteriormente que sufran una minusvalía igual o superior al 65%, siempre que tengan una relación de parentesco hasta el tercer grado colateral con el arrendatario y hayan convivido con éste durante los dos años anteriores al fallecimiento.

¿Qué ocurre si no existe ninguna de estas personas? En ese caso la ley prevé que el arrendamiento quedaría extinguido.

Por el lado contrario, si existen varias de estas personas, y siempre que no haya acuerdo unánime sobre quién de ellos será el beneficiario de la subrogación, regirá el orden en el que los he mencionado. Las únicas consideraciones a tener en cuenta son que los padres septuagenarios serán preferidos a los descendientes. Entre los descendientes y entre los ascendientes, tendrá preferencia el más próximo en grado, y entre los hermanos, el de doble vínculo sobre el medio hermano.

Los casos de igualdad se resolverán en favor de quien tuviera una minusvalía igual o superior al 65%; en defecto de esta situación, de quien tuviera mayores cargas familiares y, en última instancia, en favor del descendiente de menor edad, el ascendiente de mayor edad o el hermano más joven.

Por otro lado, el arrendamiento se extinguirá si en el plazo de 3 meses desde la muerte del arrendatario el arrendador no recibe notificación por escrito del hecho del fallecimiento, con certificado registral de defunción, y de la identidad del subrogado, indicando su parentesco con el fallecido y ofreciendo, en su caso, un principio de prueba de que cumple los requisitos legales para subrogarse.

Si el arrendador recibiera en tiempo y forma varias notificaciones cuyos remitentes sostengan su condición de beneficiarios de la subrogación, podrá el arrendador considerarles deudores solidarios de las obligaciones propias del arrendatario, mientras mantengan su pretensión de subrogarse.

Si la extinción se produce finalmente, todos los que pudieran suceder al arrendatario, salvo los que renuncien a su opción notificándolo por escrito al arrendador en el plazo del mes siguiente al fallecimiento, quedarán solidariamente obligados al pago de la renta de dichos 3 meses.

En arrendamientos cuya duración inicial sea superior a 3 años, las partes podrán pactar que no haya derecho de subrogación en caso de fallecimiento del arrendatario, cuando éste tenga lugar transcurridos los 3 primeros años de duración del arrendamiento, o que el arrendamiento se extinga a los 3 años cuando el fallecimiento se hubiera producido con anterioridad.

Arrendamiento para uso distinto de vivienda

La ley señala que en caso de fallecimiento del arrendatario, cuando en el local se ejerza una actividad empresarial o profesional, el heredero o legatario que continúe el ejercicio de la actividad podrá subrogarse en los derechos y obligaciones del arrendatario hasta la extinción del contrato.

La subrogación deberá notificarse por escrito al arrendador dentro de los 2 meses siguientes a la fecha del fallecimiento del arrendatario.

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