Son muchas las personas que se plantean la posibilidad de vender una vivienda en cuya titularidad participan tras la atribución de su uso a favor de su excónyuge o expareja, bien en un procedimiento de separación, divorcio o nulidad matrimonial, bien en un procedimiento seguido a consecuencia de la ruptura de una pareja de hecho.
Aunque lo cierto es que la venta sí es posible, veremos que no parece una opción muy interesante a la luz de sus consecuencias y efectos.
El supuesto de partida es la cotitularidad sobre la que fuera la vivienda familiar de los cónyuges o pareja de hecho hasta el momento de la crisis o ruptura. No es el caso, desde luego, de quien no es titular de la vivienda familiar en la que vino residiendo hasta la ruptura, pues nada puede objetar de cara a una posible transmisión posterior del inmueble cuyo uso no se le haya adjudicado. Tampoco es el caso de quien es propietario exclusivo de la finca, aunque se encontrará con obstáculos muy parecidos al supuesto que tratamos si su uso se atribuyó al otro.
Comunidad de bienes ordinaria
Al ostentar ambos cónyuges o integrantes de la pareja, ahora en crisis, la condición de propietarios sobre un mismo bien -la vivienda familiar-, existe entre ellos una situación de comunidad de bienes respecto del mismo.
Mientras los titulares están casados, o son pareja de hecho, ninguno puede vender, gravar o disponer de la vivienda familiar, ni de su cuota, y tampoco de sus muebles de uso ordinario si comprometen la utilización de la misma, sin el expreso consentimiento del otro. Cuando ese consentimiento es obviado, el negocio podrá anularse en el plazo de 4 años o desde que se inscribiera el acto en el Registro de la Propiedad.
En cambio, la ruptura del matrimonio o de la relación de pareja acaba con la anterior prohibición, de forma que si ambos continúan ostentando esa condición de cotitulares deberá resolverse la cuestión con arreglo a lo previsto para la extinción de la comunidad de bienes.
Disposición de la cuota
Una vez materializada la ruptura afectiva, cada comunero es libre de disponer de su cuota de propiedad sobre la que fuera la vivienda familiar, pues como ya viéramos, el consentimiento del cotitular únicamente es necesario constante matrimonio o pareja de hecho, pero no después.
Si un propietario transmite su cuota, el adquirente se subroga (o coloca) en la posición del transmitente, de forma que ostentará los mismos derechos y obligaciones que aquel. No obstante ello, siendo que los cotitulares gozan de un derecho de adquisición preferente, deberá comunicárseles la transmisión proyectada y sus circunstancias.
Si se constituye un gravamen sobre la cuota, únicamente afectará a la porción gravada, de forma que lo que en realidad se compromete con el acreedor es el resultado de la división que tenga lugar en un futuro.
Derecho a disolver la comunidad
Partiendo de que ningún comunero está obligado a permanecer en situación de comunidad, cualquiera de ellos puede pedir, en cualquier momento, la división de la cosa.
Es válido, no obstante, el pacto de indivisión por el que los comuneros se obligan a no disolver la comunidad por el tiempo máximo de 10 años, que podría prorrogarse por otro tanto, y tantas veces como se quiera. Y sin embargo, ello no impediría que un comunero escapara de la comunidad renunciando a su cuota o enajenándola.
Siendo que cuando hablamos de viviendas, nos encontramos con un bien físicamente indivisible. La disolución pasará entonces por su división económica: se sustituye la cosa por su valor en dinero y se reparte entre los comuneros en proporción a su cuota. De haber acuerdo entre los titulares, se adjudicará a uno, y este indemnizará al otro. Si no hay acuerdo, se transmitirá la vivienda a un tercero, en último término, mediante subasta pública.
En Catalunya, el procedimiento de división presenta algunas particularidades. Cuando no existe acuerdo entre los cotitulares, aquel que ostente la propiedad de las 4/5 partes, puede solicitar la adjudicación a su favor de la totalidad del bien, abonando al otro/s el valor de la parte restante. Por otro lado, si existen varios interesados en la adjudicación, se prefiere a quien ostente mayor participación, y si no fuere así, se decide por suerte. Cuando nadie tenga interés en la adjudicación del bien a su favor, se procederá a su venta y reparto del precio.
La división de la comunidad sobre la vivienda familiar atribuida al excónyuge o expareja de hecho
¿Puede, o no puede, entonces, el propietario no beneficiado con la atribución del uso de la vivienda familiar transmitir su parte de la vivienda o promover la disolución de la comunidad de propietarios en la que se encuentra inserto?
La respuesta, a la luz de cuanto se ha venido comentando, no puede ser sino afirmativa. Sí, puede.
El asunto clave, en esto, es cómo va a afectar ello al uso atribuido al excónyuge o expareja. Y la respuesta, pacífica en los Tribunales, bien sencilla, a saber: el derecho de uso reconocido como consecuencia de una resolución judicial no puede verse afectado en modo alguno a resultas de una hipotética acción de división o disolución del condominio promovido por el no usuario. En otro caso, naturalmente, la decisión judicial sería inoperativa.
¿Conviene entonces a alguien promover esa división, o transmitir su derecho de propiedad? Cierto es que cada particular caso será diferente, pero es indudable que será muy difícil, sino imposible, encontrar un comprador dispuesto a adquirir a precio de mercado un inmueble que no va a poder disfrutar en tanto no se extinga la atribución del uso que sobre él recae.
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