En el proceso de liquidación y declaración del impuesto sobre la renta, una de las experiencias vitales que debemos reflejar es el de la venta de nuestra anterior vivienda, y el de la compra de una nueva si es que ello se ha producido.
El cálculo que se hace Hacienda es como sigue: si teníamos una vivienda en propiedad, y procedemos a su venta, recibimos un dinerito a cambio, y ese dinerito que antes no teníamos puede poner de manifiesto una ganancia patrimonial en nuestro haber, si el importe recibido en la venta supera el importe que pagamos en su día por la compra.
Conviene por lo demás, aclarar que por vivienda no ha de entenderse cualquier cosa; no bastará plantar los bártulos y decir “este es mi hogar”. La vivienda a la que nos referimos será aquel lugar que constituya nuestro domicilio habitual por el plazo continuado de 3 años, aunque se produzcan ausencias esporádicas, salvo que circunstancias excepcionales (como la muerte) impidan el cumplimiento del citado plazo. Junto con el domicilio, será vivienda también hasta dos plazas de aparcamiento, algún trastero, un jardín, una piscina y cualquier otro anexo que se adquiera de forma conjunta con aquel.
¿Cómo se calcula esa ganancia?
Para calcular la ganancia aflorada con la transmisión de la vivienda debemos conocer, previamente, dos valores:
(1) El valor de la adquisición de la vivienda que ahora hemos transmitido.
Si la adquisición de la vivienda fue onerosa, esto es, con contraprestación, el valor de adquisición será el importe real que se pagó.
Si la adquisición fue lucrativa (gratuita) el importe de adquisición será el que se declaró en la herencia o donación que se efectuara.
No obstante, y esto es muy importante, a ese valor que hayamos obtenido, debemos sumarle dos conceptos, que achicarán la ganancia y resultarán en una factura fiscal menor:
(a) El coste de las inversiones y mejoras que se hayan realizado, que no debe confundirse con los gastos de conservación y reparación de la vivienda.
Ejemplos de gastos por inversiones y mejoras son: los gastos de urbanización; los costes de la construcción de casas, garajes, pistas de tenis, o la instalación de un ascensor; la indemnización pagada al inquilino por la resolución anticipada del arriendo; los gatos de desalojo del ocupante en precario; los gastos por la adquisición de un derecho de opción de compra; etcétera.
(b) Los gastos y tributos soportados en la adquisición de la vivienda.
Deberemos sumar al coste de adquisición todos aquellos gastos inherentes a la operación de adquisición.
Ejemplos de estos gastos son: gastos de Notario; de gestoría; del Registro de la Propiedad; de agente intermediario o asesor jurídico; de Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados; de plusvalía municipal si los pagó el adquirente; de Impuesto de Sucesiones y Donaciones si se recibió en herencia o donación; el IVA que se pagase; etcétera.
(2) El precio de la venta de la vivienda.
El valor de transmisión resulta del precio de la venta, menos los gastos y tributos soportados por la operación de venta, que serán los mismos que hemos visto anteriormente.
Si la transmisión se ha producido por donación, el importe de la venta será el que se corresponda con el valor asignado al bien a efectos del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.
Una vez que hayamos determinado, siguiendo las anteriores reglas, el precio de adquisición de la vivienda, y su precio de transmisión, la diferencia entre una y otra cifra será la ganancia patrimonial sobre la que deberá pagarse por IRPF.
Si el resultado es negativo, habremos sufrido una pérdida, y por tanto no nos elevará la factura del impuesto.
Los coeficientes de abatimiento, para reducir un poco más la ganancia sometida a impuesto
Si la vivienda que hemos transmitido fue adquirida antes del 31-12-1994, podremos aplicar unas reducciones por el tiempo que hemos tenido en nuestro patrimonio la vivienda entre la fecha de adquisición y la del 20-01-2006, si el valor de transmisión (de este bien y otros que hubiéramos transmitido) no supera los 400.000 euros.
Sabemos que suena a chino, pero trataremos de aclararlo.
Habiendo adquirido antes del 31-12-1994, deberemos averiguar qué parte de la ganancia que hemos obtenido se corresponde o se generó ante de la fecha del 20-01-2006. Bastará para ello determinar el número de días transcurridos entre la adquisición el 19-01-2006, ambos inclusive, y ver la proporción respecto del total de días transcurridos hasta la fecha de la transmisión.
Aplicada esa proporción a la ganancia obtenida, obtendremos la parte de la ganancia a la que podremos aplicar una reducción del 11,11% por cada año transcurrido entre la fecha de adquisición y la del 31-12-1996. Esto significa que si se adquirió la vivienda 10 años antes del 31-12-1996, no habrá tributación sobre esa ganancia, pues se habrá reducido a cero.
Una vez que el valor de transmisión en conjunto de varios inmuebles haya superado los 400.000 euros, ya no podremos aplicar estas reducciones.
Si reinvertimos el dinerito, la ganancia estará exenta de tributación
Las ganancias que hayamos obtenido por la venta de nuestra vivienda habitual estarán exentas en el Impuesto sobre la Renta si reinvertimos el importe obtenido en la compra de una nueva vivienda habitual (restando, si es el caso, la cantidad destinada a amortizar el saldo pendiente de un préstamo hipotecario).
Para que ello ocurra, deberemos declarar la ganancia obtenida en la declaración correspondiente al año en que se ha producido la venta, y materializar la reinversión en una o varias veces dentro del plazo de los 2 años siguientes a la fecha de la venta. Como excepción, si cobramos la transmisión a plazos, podremos aplicar el importe de la venta a medida que vayamos percibiendo los sucesivos pagos, aunque se hayan agotados los 2 años.
Se admite también el juego al revés, esto es, que compremos na nueva vivienda y vendamos la anterior dentro de los siguientes 2 años de la compra, siempre que el precio obtenido en esta venta (o un importe equivalente) se aplique al pago de la anterior compra.
Si la reinversión no lo es de todo el importe percibido de la venta, sino de una parte, la exención será proporcional a la cantidad reinvertida.
Finalmente, si con posterioridad, no se materializa la reinversión, deberemos corregir nuestra declaración de renta (declaración complementaria) y pagar lo que corresponda, más los intereses de demora.
Mayores de 65 años, severa dependencia y gran dependencia, y dación en pago
Buenas noticias para quienes cuenten con 65 años cuando transmitan su vivienda habitual, pues la ganancia que aflore está exenta del Impuesto sobre la Renta.
La misma exención se aplica a quienes tengan reconocida una dependencia severa (grado II) o una gran dependencia (grado III).
En cuanto a la dación en pago, mucho le costó al legislador abrir la puerta a la exención de la ganancia patrimonial (si es que en justicia hay ganancia alguna) puesta de manifiesto cuando el deudor entrega su vivienda habitual para cancelar deudas garantizadas con hipoteca, siempre que se carezca de otros bienes con los que saldar la deuda sin desprenderse de la vivienda.
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