En este artículo trataremos de explicar un tipo de propiedad que se da mucho en la sociedad actual y es que el condominio es la forma genérica de la que derivan y se especializan muchas sociedades de bienes, tales como sociedad de gananciales, comunidad hereditaria, comunidad de bienes, propiedad horizontal, entre otras.
El condominio es una situación en la que varios propietarios tienen un bien en común, comparten su propiedad, que no se puede dividir de forma física o tangible, pero si se puede dividir de manera legal en las llamadas cuotas que corresponderán a cada copropietario.
Entramos a continuación a estudiar su concepto, características, la acción de división y los convenios de indivisión del condominio.
Condominio en el Código Civil
Concepto
El condominio, según el Código Civil, es el derecho real de propiedad sobre una cosa que pertenece en común a varias personas y que corresponde a cada una por una parte indivisa. Las partes de los condóminos se presumen iguales, excepto que la ley o el título dispongan otra proporción.
Con esta definición podemos denotar las características del condominio, es decir, qué elementos son necesarios para que exista el mismo:
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Más de un propietario: no hay límite del máximo de titulares, tanto personas físicas o jurídicas.
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Una sola cosa o bien, objeto del derecho de propiedad, es decir, no está dividida en partes.
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Una división jurídica en cuotas, que son asignadas a sus respectivos titulares.
A falta de contratos, o de disposiciones especiales entre los copropietarios, el condominio se regirá por estas características generales:
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Por lo pactado por las partes.
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Por las disposiciones especiales que regulen la comunidad concreta (como ocurre con la comunidad de gananciales, comunidad de pastos, comunidad hereditaria, etc.)
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A falta de los anteriores, por lo señalado en el Código Civil y que explicaremos a continuación.
Características
Por lo tanto, todas las normas que señalaremos ahora podrán ser modificadas por las partes, excepto aquellas que se refieren al derecho a ejercer la acción de división y la libre disposición de cada comunero sobre su cuota. Las normas señaladas en nuestro Código Civil son las siguientes:
- Uso de las cosas comunes
Cada condómino, conjunta o individualmente, puede usar y gozar de la cosa común sin alterar su destino y de manera que no deteriore la cosa común ni perjudique el interés de la comunidad u obstaculice el ejercicio de iguales facultades por los restantes condóminos.
Se debe realizar un Convenio de uso y goce por parte de los condóminos alternado el uso de la cosa común o que se ejercite de manera exclusiva y excluyente sobre determinadas partes materiales de la cosa común.
También se puede convenir un uso y goce excluyente sobre toda la cosa, este pacto no da derecho a indemnización a los restantes condó-minos por sí solo, sino a partir de la oposición fehaciente y sólo en beneficio del los condómineros excluídos.
- Administración y disposición de la cosa común
Para la administración y mejor disfrute de la cosa común serán obligatorios los acuerdos de la mayoría de los condóminos. No habrá mayoría sino cuando el acuerdo esté tomado por los condóminos que representen la mayor cantidad de los intereses que constituyan el objeto de la comunidad.
Hay que distinguir de manera importante entre los actos de administración (alquilar la vivienda común), que exigen que se adopten por mayoría de intereses (no de propietarios), de los actos de disposición (vender, hipotecar, etc), en cuyo caso se exige unanimidad.
Si no resultare mayoría, o el acuerdo fuera perjudicial a los interesados, el Juez proveerá, a instancia de parte, lo que corresponda, incluso nombrar un Administrador.
Cuando parte de la cosa perteneciere privadamente a un partícipe o a algunos de ellos, y otra fuere común, sólo a ésta será aplicable lo anterior.
- Libre disposición de su cuota
Cada condómino puede enajenar y gravar la cosa en la medida de su parte indivisa sin el consentimiento de los restantes condóminos. Los acreedores pueden embargarla y ejecutarla sin esperar el resultado de la partición, que les es inoponible. Pero el efecto de la enajenación o de la hipoteca con relación a los condueños estará limitado a la porción que se le adjudique en la división al cesar la comunidad.
Se refiere, naturalmente, a vender, ceder o hipotecar "su cuota", no la propiedad entera. También hay que tener en cuenta que el resto de copropietarios podrán usar del retracto (derecho a subrogarse con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, en lugar del que adquiere una cosa por compra o dación en pago) en el caso de enajenarse a un extraño y la renuncia del condómino a su parte acrece a los otros condóminos.
En cuanto a los frutos, salvo oposición, los frutos de la cosa común se deben dividir proporcionalmente al interés de los condóminos.
- Contribución en los beneficios y en las cargas
La disposición jurídica o material de la cosa, o de alguna parte determinada de ella, sólo puede hacerse con la conformidad de todos los condóminos pero no se requiere acuerdo para realizar mejoras necesarias. Dentro de los límites de uso y goce de la cosa común, cada condómino puede también, a su costa, hacer en la cosa mejoras útiles que sirvan a su mejor aprovechamiento.
La participación de los condóminos tanto en los beneficios como en las cargas, será proporcional a sus respectivas cuotas. Se presumirán iguales, mientras no se pruebe lo contrario.
- Contribución a los gastos
Cada condómino debe pagar los gastos de conservación y reparación de la cosa y las mejoras necesarias y reembolsar a los otros lo que hayan pagado en exceso con relación a sus partes indivisas y no se puede liberar de estas obligaciones por la renuncia a su derecho.
El condómino que abona tales gastos puede reclamar intereses desde la fecha del pago.
En caso de deudas, si un condómino contrae deudas en beneficio de la comunidad, es el único obligado frente al tercero acreedor, pero tiene acción contra los otros para el reembolso de lo pagado.
Si todos se obligaron sin expresar su participación, en la deuda, por cuotas y sin estipular solidaridad, deben satisfacer la deuda por partes iguales. Y el que ha pagado de más con respecto a la parte indivisa que le corresponde, tiene derecho contra los otros, para que le paguen esa proporción.
- Alteraciones en la cosa común
Ninguno de los condueños podrá, sin consentimiento de los demás, hacer alteraciones en la cosa común, aunque de ellas pudieran resultar ventajas para todos.
- Imposibilidad de uso y goce en común.
Si no es posible el uso y goce en común por razones atinentes a la propia cosa o por la oposición de alguno de los condóminos, éstos reunidos en asamblea deben decidir sobre su administración.
En dicha asamblea todos los condóminos deben ser informados de la finalidad de la convocatoria y citados a la asamblea en forma fehaciente y con anticipación razonable. En caso de empate, debe decidir la suerte.
La acción de división
La anterior característica hace que en muchos casos los condóminos ejerciten su derecho de solicitar la acción de división de la cosa común ya que ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Rigen para el condominio las reglas de la división de la herencia, en tanto sean compatibles.
Cada condómino tiene derecho a pedir la partición de la cosa común. Excepto que se haya convenido la indivisión, todo condómino puede, en cualquier tiempo, pedir la partición de la cosa. La acción es imprescriptible.
Sin perjuicio de lo dispuesto en las reglas para la división de la herencia, también se considera partición el supuesto en que uno de los condóminos termina siendo propietario de toda la cosa.
Indivisión forzosa temporaria
Los condóminos pueden pactar la renuncia a la acción de división. pero no se puede renunciar a ejercer la acción de partición por tiempo indeterminado, sino por un plazo que no exceda de diez años. Si no se fija plazo, o tiene un plazo incierto o superior a diez años, se considera celebrada por ese tiempo. El plazo que sea inferior a diez años puede ser ampliado hasta completar ese límite máximo.
Otro motivo para impedir la división es cuando la partición es nociva para cualquiera de los condóminos, por circunstancias graves, o perjudicial a los intereses de todos o al aprovechamiento de la cosa, según su naturaleza y destino económico, el juez puede disponer su postergación por un término adecuado a las circunstancias y que no exceda de cinco años. Este término es renovable por una vez.
Pero si concurren circunstancias graves, y siempre a petición de parte, el juez puede autorizar la partición antes del tiempo previsto, haya sido la indivisión convenida u ordenada judicialmente.
Las cláusulas de indivisión o el cese anticipado de la indivisión sólo producen efecto respecto de terceros cuando se inscriban en el respectivo registro de la propiedad.
Indivisión forzosa perdurable
La Indivisión forzosa se da sobre accesorios indispensables al uso común de dos o más heredades que pertenecen a diversos propietarios. Mientras subsiste la afectación, ninguno de los condóminos puede pedir la división.
Cada condómino sólo puede usar la cosa común para la necesidad de los inmuebles a los que está afectada y sin perjudicar el derecho igual de los restantes condóminos.
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