Hoy quiero hablar sobre cómo valorar una vivienda. O sea, ponerle precio.
Una de las razones comunes por las que me contactan es para saber el valor de mercado, cuestión que importantísima a la hora de venderla, o valorarla para otras operaciones. Entonces, voy a dar tres metodologías para estimar el valor de venta de una vivienda.
Antes de meternos, quiero aclarar que comprar una casa no es como ir a comprar un producto al supermercado, ejemplo arroz o leche, que es un commodity y que en todos los supermercados prácticamente tiene el mismo precio. Esto no es tan así. Entonces, el valor de venta siempre tiene un rango de más o menos, y este es el rango aproximado al cual uno la puede ofrecer la vivienda al mercado y venderla.
Lo otro es que hay un tiempo de venta. Se puede vender más alto, pero quizás hay que esperar mucho. Si a lo mejor uno quiere vender más rápido, habrá que bajar un poco el precio para tener más ofertas. La venta depende completamente del mercado.
Lo que quiero es mostrarte cómo dar valor a tu vivienda, y encontrar los posibles valores de salida al mercado, y en qué valor se podría llegar a vender.
Entonces, vamos por metodología, de menos precisa a más. Voy a dar tres métodos.
Primero: valoración online #
Hay páginas que nos permiten valorar cuánto vale la vivienda para cualquier vivienda en España. Son gratuitas. Lo único que tienes que hacer es ingresar la dirección o referencia catastral. Y en base a esto, los sitios dan una estimación de precios. Te dará un rango de precios, pero con poca precisión.
Aclaración inicial importante, importante, importante: primero, no solo que es un rango de valores, sino que tiene un margen de error importante. ¿Por qué?
Porque esta plataforma lo único que hace es usar los datos del catastro. Entonces, sabe que en función de la ubicación, la vivienda tiene X metros cuadrados y en función del metro cuadrado promedio de la zona, promedio de los promedios, saca un estimado de valor.
Entonces, ¿este es el valor de tu propiedad? No necesariamente. ¿Por qué?
Porque la plataforma no sabe si tiene un inquilino, si tiene un problema de edificación, si tiene deudas, si tiene un embargo, si está en mal estado, si tiene humedades o reparaciones, si falta pintar, si se entrega amueblada, si está por reformar, si tú no entregas la posesión de la vivienda. En fin, la página desconoce el estado de la vivienda, tanto a nivel físico, jurídico, administrativo. Tampoco conoce las condiciones de venta que impactan en el precio.
Entonces, como no puede saber todo esto da un rango estimado de precios.
Vale.
Entonces, el valor puede estar más o menos dentro de este rango o menos. Pero quizás no.
Doy un ejemplo: hay una propiedad que está en muy mal estado y, claro, el valor que te da es el valor del promedio de las propiedades en la zona, que se supone la propiedad promedio está en un estado de mantenimiento o adecuación promedio. Entonces, si tu vivienda está en muy mal estado, mucho peor que el promedio, entonces obviamente no se va a vender al precio promedio.
Lo mismo que si está recién reformada: estas páginas no saben si está recién reformada. Entonces, ¿qué sucede? Quizás el precio de una vivienda recién reformada es mucho mayor que el promedio (porque suele haber pocas viviendas recién reformadas en la zona). Entonces tu vivienda se va a vender a mejor precio que el promedio.
Por eso repito, que este valor es un rango muy aproximado, de a cuánto se puede vender la vivienda. Inclusive aconsejo valorar en varias plataformas al mismo tiempo. Llevará solo unos minutos. Y verás que cada una da un rango de precios diferente.
De vuelta, no tomes ese valor como valor final, porque hay muchos factores que no están considerados dentro del precio. Pero sirve para darte una estimación de cuánto vale una casa similar en esa zona, con misma superficie, y se da una estimación.
Ventajas de esto: Las valoraciones son instantáneas. Ingresas en el portal, das la dirección o referencia catastral, y al momento te muestra la franja de precios aproximada.
Ejemplos de páginas: Idealista tiene una buena valoración, y Fotocasa también. Trovimap tiene una de las más avanzadas porque incluye factores como, por ejemplo, el estado de la vivienda. BBVA también tiene un buen valorador. Y CBRE también ofrece valoraciones sin costo. Recomiendo ingresar en varias de ellas y comparar valores.
En resumen, son rápidas, no tienen costo y puedes tener una idea inicial del rango de precio. Pero reitero, es un valor muy simplificado y tiene un margen de error importante.
Segundo: experto inmobiliario #
Si quieres ya más precisión, ¿qué mejor que ir a un experto inmobiliario, a una inmobiliaria o a una persona que se dedique a la venta, que conozca específicamente, que conozca cómo está el mercado en la zona?
Estas personas están constantemente vendiendo propiedades, tienen valores de referencias. Seguramente tengan alguna propiedad similar que se haya vendido semanas o meses atrás, entonces pueden anclarse. Esto es, toman este valor como referencia, y en función de eso saben en qué monto se puede vender.
La ventaja de esto es que la inmobiliaria conoce cómo se está moviendo el mercado y puede tener en cuenta cosas que una valoración online no tiene en cuenta. Por ejemplo, el estado de la vivienda, sus cargas, o si tiene un inquilino.
Entonces, lo que hace la inmobiliaria es eso: basarse en viviendas que ha vendido hace un tiempo y dice "bueno, si esta propiedad con tantos metros cuadrados y en tal estado se vendió en X, entonces yo creo que esta se puede vender en más o menos lo mismo". Y puede ajustar según algún parámetro que vea conveniente.
Lo importante es contar con una persona que conozca el mercado, y va a definir un rango de venta también.
Este es el segundo método. Quizá alguna inmobiliaria puede cobrar por esa valoración. Otra no. La precisión depende del grado de seriedad con la cual lo haga, la cantidad de comparables y demás.
Pero en general, si bien conocen el mercado, esta es una valoración que va a llevar más tiempo. Porque primero tienen que visitar tu vivienda. La valoración de un agente inmobiliario es algo más precisa que la valoración online. Pero como desventaja diría que el agente tampoco tiene tantos comparables. Puede haber vendido una o dos viviendas en los últimos meses. Pero difícilmente llega a 10, 15, y rara vez las usa todas en el análisis.
Aquí hablo siempre del uso de viviendas comparables, o sea, viviendas muy similares a la tuya.
Pero en definitiva, este es un dato útil que puede darte la inmobiliaria, sobre todo si estás pensando en sacar a la venta tu inmueble.
El tercero: tasación oficial #
Por último queda la tasación oficial.
¿Qué es una tasación? Las otras dos eran valoraciones. A diferencia de esta que es una tasación oficial.
Hay unas pocas empresas en España, algo más de 30, que están autorizadas para emitir tasaciones oficiales.
¿Qué quiere decir oficial? Significa que esa tasación sirve para cualquier banco para sacar una hipoteca. Entonces, es una valoración que tiene más seriedad.
Estas empresas tasadoras están certificadas por el Banco de España. Quiere decir que siguen procesos específicos y tiene mayor rigurosidad, lo que permite dar una mejor precisión al valor. Y además, al estar certificada, esta tasación la puedes presentar en cualquier banco para obtener una hipoteca.
Esas tasaciones, son mucho más precisas porque lo hace un tasador profesional siguiendo un proceso homologado. El tasador es una persona que tiene mucho más comparables. Generalmente son personas con conocimientos técnicos que están todo el día tasando, visitando viviendas, tasando, visitando, tasando, etc.
Entonces, tiene mucha experiencia, tienen muy bien identificados cómo los determinados parámetros influyen en el precio. En cuanto a parámetros, me refiero por ejemplo a: metros cuadrados, estado de conservación, estado del edificio, ubicación, la altura que está, si tiene ascensor, si tiene amenities. Entonces, hacen una evaluación más precisa del precio en base a propiedades comparables.
Lo que hacen es: en la zona buscan precios de propiedades similares y ajustan. Entonces, si tu vivienda está en un mejor estado de conservación, aplican un factor para arriba. A ver, si está por reformar, el precio lo ajustan para abajo. Lo importante es que buscan muchas propiedades, unas entre 5 y 10 generalmente, muy similares a la tuya, y ajustan los factores de diferencia.
Entonces, con eso lo que hace es que tienes al final una estimación muy, muy precisa del valor de la vivienda. Por eso, porque está muy bien ajustada, está basada en gran cantidad de comparables. Quizá la inmobiliaria toma uno o dos comparables; una tasación no, tiene que tener entre 5 y 10 generalmente.
Además el tasador conoce muy bien las zonas, a cuánto también se están vendiendo, a cuánto se están tasando, y es un proceso que está certificado. Hacen un chequeo también del edificio urbanístico, quién vive, sistemas de calefacción, la superficie, si tiene ascensor, y cientos de parámetros más. Es un informe formal muy bien hecho.
Entonces, bueno, la ventaja es que va a dar un valor mucho más preciso que las anteriores.
El informe de tasación tiene un costo. Para un piso mediano generalmente va a estar entre unos 400 y 500 euros dependiendo de los metros. Y es un proceso en el que el tasador tiene que visitar la vivienda. El informe de tasación se encarga, y se pide a una empresa reconocida. Tengo algunas también para recomendar en caso que sea necesario.
El proceso inicia al pagar, se visita tu vivienda y en 48 horas más o menos tienes el informe. Así que es un proceso que puede demorar, dependiendo de la fecha de la visita. Una vez que se visita, que se suele visitar rápido, dos o tres días tienes el informe. Entonces, todo el proceso de tasación puede durar unos 7 o 10 días máximo, dependiendo de la tasadora y disponibilidad del tasador.
La ventaja es que la tasación te da un número final. No da un rango, sino que da un número final de tasación. Y como decía, es un poco más preciso que el resto de las opciones.
A ver, también, hay algunas tasadoras que suelen tasar para arriba, otras para abajo. Este tampoco es un valor 100% confiable. Inclusive si envías a 2 tasadoras diferentes verás que quizás puede haber una diferencia de 5-10%. Pero en definitiva es más preciso que los otros métodos.
Al final, el valor de tu vivienda va a depender del comprador. El valor real lo define cuánto ofrece el mejor postor.
Respecto de la tasación oficial, es que los bancos para dar créditos a los compradores piden tasaciones oficiales. Entonces, tiene que ser una tasación no más de seis meses y esta tasación la puede presentar el comprador en su banco para obtener un crédito.
Pues claro, el banco nunca va a visitar la vivienda que se vende, pero quiere entender en qué condiciones está, y cuánto cuesta en el mercado.
Un tema importante para los compradores, es el valor de la tasación. Si tú compras a un precio y la tasación sale a menor valor, el banco te dará menos dinero para la compra. En general, prestan un 80% del valor de tasación. Ahora, si la tasación está por arriba del precio de venta, el banco también se queda tranquilo porque sabe que tú estás comprando a un buen precio. Y te dará 80% del valor de venta.
En resumen, estas son las tres mejores formas de valorar un inmueble, en función del tiempo que tengas y qué tan preciso requieras.
Pero una vez más, quiero que quede claro es que estos valores son siempre estimaciones. No hay un valor real perfectamente preciso de cuánto vale tu vivienda, sino que sales en un precio más alto, más bajo, y dependiendo de la demanda y cuánto quieras esperar. O sea, dependiendo de qué tan rápido quieras vender y la demanda que haya de compradores.
Al final, el precio de venta también depende un montón de factores que muchas veces no están considerados. Por ejemplo, el mercado. Ejemplo: Tienes una tasación, y al día siguiente comienza una nueva pandemia tipo COVID. La vivienda es la misma, pero dada la situación habrá mucha menos demanda, porque la gente quizás no puede salir a la calle, las ventas están paradas, y todas las propiedades se desvalorizan. Entonces, es una misma propiedad que, dependiendo de la situación del mercado, puede estar a más o menos precio.
Así que de vuelta la tasación, la estimación de precios no es nunca tan precisa como cuando uno va a comprar por ejemplo un coche nuevo, sino que siempre hay un margen de negociación. En el precio hay muchos factores que influyen: del mercado, de la situación de los ocupantes, cargas, el estado de la vivienda, y cientos de otros factores. Y hasta un factor emocional del vendedor que entrega su vivienda.
Entonces, el precio se basa en todo esto. Solamente para que tengas en cuenta que bueno, siempre la valoración nunca podrá ser demasiado precisa como uno querría. Pero da una buena idea del valor de venta.
Espero que te sea útil. Tienes tres metodologías diferentes: úsalas, usa una, o varias. Empieza de simple hacia las más complejas, o usa la que te quede cómoda.
Ante dudas, ya sabes que me puedes dejar un mensaje, y que estoy para ayudarte.
¡Hasta luego!