Aunque son cosas distintas, en cierto modo el derecho de tanteo y el derecho de retracto están relacionados.
El derecho de tanteo es la capacidad de una persona de exigir a otra, con relación a la compraventa de un bien concreto, que se lo venda a él por el precio que ya tenía acordado con un tercero. El derecho de tanteo puede nacer por una obligación legal o contractual, siendo una de los casos más frecuentes el derecho de tanteo sobre el inmueble arrendado. El derecho de retracto, también conocido como pacto de retro, es, según el artículo 1507 del Código Civil español, «el derecho de recuperar la cosa vendida que el vendedor se reserva». Es un elemento adicional que se incluye en el contrato de compraventa por la libre voluntad de las partes, y que supone la introducción, en el original, de una condición resolutoria con efectos retroactivos que funciona con base en la voluntad del vendedor.Derecho de tanteo y retracto. ¿No son lo mismo?
Quien tiene derecho de tanteo también tiene derecho de retracto
La principal diferencia entre un derecho y otro está en que el derecho de tanteo se ejerce antes de que se realice la venta y el derecho de retracto es ejercido con posterioridad a esta.
Básicamente el derecho de tanteo es lo que permite adquirir un bien antes que otra persona. Es importante aclarar que cualquiera que ostente un derecho de tanteo, también ostenta un derecho de retracto. Por ejemplo:
En los casos de alquiler, normalmente el inquilino tiene derecho de tanteo (salvo que haya renunciado a él en contratos de cinco o más años de duración), de manera que si el propietario decide vender el inmueble arrendado, el inquilino podrá adquirirlo preferentemente en las mismas condiciones que se iba a vender al tercero. Puede ocurrir que el propietario informe al inquilino sobre la venta y este no ejerza el derecho de tanteo porque el precio le parezca elevado, pero si con posterioridad se entera de que finalmente se ha vendido por menos, entonces podrá ejercer el derecho de retracto.
El derecho de retracto no es que anule la venta realizada a un tercero, sino que permite a quien ostenta el derecho a subrogarse en las condiciones del comprador.
El derecho de tanteo lo contempla la ley de arrendamientos urbanos y la ley de arrendamientos rústicos, pero curiosamente no forma parte del Código Civil.
El Código Civil, en su artículo 1521, dice:
El retracto legal es el derecho de subrogarse, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, en el lugar del que adquiere una cosa por compra o dación en pago.IMPORTANTE: Aunque en el Código Civil se hable de «compra», en la práctica es aplicable a todos los supuestos equivalentes de compraventa, donación, permuta o incluso subasta pública. En el artículo de mañana hablaré de un caso específico de subasta judicial.
¿Qué plazo existe para el retracto? ¿Solo 9 días naturales?
El plazo para ejercer el derecho de retracto es de nueve días a contar desde la inscripción en el registro, pero si el que ostenta el derecho no ha tenido conocimiento de la venta, el plazo no empezará a contar hasta que lo tenga, o bien porque se le haya comunicado fehacientemente, o bien porque se pueda demostrar que sabía de su existencia.
¿Qué pasa si el derecho de retracto lo ostentan distintas personas?
El Código Civil aclara las prioridades en estos casos:
a) Cuando dos o más comuneros quieren hacer uso del derecho de retracto solo podrán hacerlo en proporción a sus respectivas cuotas.
b) Si dos o mas colindantes usan del derecho de retracto al mismo tiempo, tendrá preferencia aquel de ellos que sea dueño de la tierra o parcela colindante de menor cabida y si las dos tuvieran la misma cabida, será el que primero la solicite.
c) En el retracto de coherederos se siguen las mismas reglas que en el de comuneros.
Casos en los que puede ser de aplicación el derecho de tanteo o el derecho de retracto
Retracto de comuneros: Se faculta al comunero a usar del derecho de retracto cuando uno o varios comuneros enajenan sus cuotas a un tercero o extraño. Esto sería aplicable también en las sociedades limitadas en lo referente a la venta de participaciones.
Retracto de colindantes: También tienen derecho de retracto los propietarios de tierras colindantes cuando se trate de la venta de una finca, si bien no están todas incluidas, cuya cabida no exceda de una hectárea. Solo aplicable a tierras, no a bienes inmuebles.
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Retracto de coherederos: Si alguno de los herederos vendiese a un extraño su derecho hereditario antes de la partición, podrán todos o cualesquiera de los coherederos subrogarse en el lugar del comprador reembolsándole el precio de la compra siempre que lo verifiquen en el término de un mes, a contar desde que esto se les haga saber.
Tanteo y retracto en la Ley de Arrendamientos Urbanos. El arrendatario de vivienda o para uso distinto de vivienda, tienen también reconocidos los derechos de tanteo y de retracto en el caso único de la venta del inmueble. Así, el arrendatario podrá ejercer un tanteo en el plazo de treinta días desde que se le notifica la decisión de vender y las condiciones de la venta. En el caso del derecho de retracto el plazo también será de treinta días. Eso sí, en estos términos se admite la validez de los pactos de renuncia del arrendatario a su derecho de tanteo y retracto en los arrendamientos con duración superior a 5 años.
¿Qué ocurre si el bien se ha vendido más de una vez antes de ejercer el derecho de retracto?
Parece ser que en ese caso, quien ostenta el derecho de retracto puede dirigirse al último propietario, sin que sea necesario demandar a los anteriores. De todos modos no es un tema pacífico y hay sentencias contradictorias.
Ramón Cerdá