El tanteo es un derecho real de que facultad a su titular para adquirir una cosa antes que otra persona, pagando el precio que este otro daría por ella. De esta forma, el propietario tiene limitada la disposición del bien en el sentido de que no es libre de vender la cosa a quien quiera.
El derecho de tanteo solo está contemplado en ciertas leyes especiales como son la ley de arrendamientos urbanos y la ley de arrendamientos rústicos pero no se incluye en el Código Civil.
El retracto, al contrario que el tanteo que opera opera antes de la enajenación proyectada, permite a su titular adquirir la cosa una vez transmitida a un tercero adquirente. Concretamente el Código Civil lo define así en su artículo 1521:
“El retracto legal es el derecho de subrogarse, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, en el lugar del que adquiere una cosa por compra o dación en pago”.
Podría pensarse que el que efectúa el derecho de retracto, en adelante retrayente, hace que no sea válida la venta entre el propietario y el que va a adquirir el bien, pero realmente no es así. Lo que hace éste es subrogarse en la posición del adquierente, es decir, se pone en su posición en el contrato.
El titular de un derecho de tanteo es siempre titular de un derecho de retracto en caso de no poder haber ejercido su primera facultad, sin embargo al revés no funciona igual pues existen figuras en las que se otorga un derecho de retracto sin existir tanteo.
Con un ejemplo queda más claro. Si el propietario de una vivienda tiene un arrendamiento en donde su inquilino tiene derecho de tanteo, pero el precio por el que le dice que va a vender el inmueble no le convence a éste, y finalmente se entera de que va a venderlo a un tercero a un precio inferior, ahí podrá el inquilino ejercer su derecho de retracto.
El retracto para el Código Civil procederá únicamente en los casos de venta y dación en pago, pero la doctrina mayoritaria entiende que por venta hay que entender enajenación en general, incluyendo así los supuestos de venta, donación, permuta, etc.
En cuanto al plazo en el derecho de retracto, la ley también tiene preceptos al respecto. Concretamente se afirma que:
“No podrá ejercitarse sino dentro de nueve días contados desde la inscripción en el registro y en su defecto desde que el retrayente hubiera tenido conocimiento de la venta”.
Este plazo de nueve días es de caducidad y no de prescripción, y en el computo de los días, se incluyen los días inhábiles (naturales).
Por otra parte, el Código Civil también contempla una serie de reglas para evitar la colisión entre diversos titulares en el derecho de retracto::
- Cuando dos o más comuneros quieren hacer uso del derecho de retracto solo podrán hacerlo en proporción a sus respectivas cuotas.
- Si dos o mas colindantes usan del derecho de retracto al mismo tiempo, tendrá preferencia aquel de ellos que sea dueño de la tierra o parcela colindante de menor cabida y si las dos tuvieran la misma cabida, será el que primero la solicite.
- En el retracto de coherederos se siguen las mismas reglas que en el de comuneros.
En cuanto al procedimiento cabe destacar que el retrayente solo podrá hacer uso de su derecho reembolsando al comprador el precio de la venta, los gastos del contrato, y los gastos necesarios y útiles hechos por el comprador en la cosa.
Además, existe la especialidad de que junto con la demanda el retrayente deberá acompañar un documento acreditativo de haberse consignado el precio del bien. El precio que deberá consignarse será el realmente pagado por el comprador, y no el escriturado.
Si la cosa se hubiese vendido o trasmitido a sucesivos adquirentes, la doctrina mayoritaria y la jurisprudencia, aunque también hay sentencias en contra, entienden que se ejercitará contra el ultimo adquirente no siendo necesario demandar a los anteriores.
Supuestos en donde podemos encontrar derecho de tanteo y retracto
Entre otros, estos son algunos supuestos recogidos en el Código Civil y en ciertas leyes civiles especiales, en donde se recoge la facultad de ejercer los derechos de tanteo y retracto:
- Retracto de comuneros. Se faculta al comunero a usar del Derecho de retracto cuando uno o varios comuneros enajenan sus cuotas a un tercero o extraño.
- Retracto de colindantes.También tienen derecho de retracto los propietarios de tierras colindantes cuando se trate de la venta de una finca, si bien no están todas incluidas, cuya cabida no exceda de una hectárea.
- Retracto de coherederos. Si alguno de los herederos vendiese a un extraño su derecho hereditario antes de la partición, podrán todos o cualesquiera de los coherederos subrogarse en el lugar del comprador reembolsándole el precio de la compra siempre que lo verifiquen en el término de un mes, a contar desde que esto se les haga saber.
- Tanteo y retracto en la Ley de Arrendamientos Urbanos. El arrendatario (inquilino) de vivienda o para uso distinto de vivienda, tienen también reconocidos los derechos de tanteo y de retracto en el caso único de la venta del inmueble. Así, el arrendatario podrá ejercer un tanteo en el plazo de 30 días desde que se le notifica la decisión de vender y las condiciones de la venta. En el caso del derecho de retracto el plazo también será de 30 días. Eso sí, en estos términos se admite la validez de los pactos de renuncia del arrendatario a su derecho de tanteo y retracto en los arrendamientos con duración superior a 5 años.
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