Condición suspensiva “cuando se suspende la existencia de una obligación”
Condición resolutoria “cuyo cumplimiento resuelve la obligación, volviendo las cosas al estado que tenían, como si la obligación no hubiere existido.”
La condición suspensiva produce el efecto de paralizar los efectos del contrato hasta el cumplimiento de la condición impuesta, a diferencia de la condición resolutoria que no paraliza. Condición resolutoria es la que determina que, si se cumple, el acto jurídico queda resuelto, pero, entre tanto se considera consumado y con total validez. Suspensiva es que condiciona a su cumplimiento la consumación del acto jurídico.
Ejemplo: se compra una finca por importe de 100.000 euros entregándose en el acto de la firma del contrato 30.000 euros y pactándose que los 70.000 restantes se pagarán al cabo de tres meses.
Si se establece una condición resolutoria, la venta se consuma desde ya, la finca es del comprador desde el momento de la firma, y, en caso de que no pague el resto del precio transcurridos los tres meses, la venta se resuelve y la finca vuelve a ser del vendedor
Si se establece una condición suspensiva, la venta no tendrá efecto ni se considerará consumada hasta que se pague el segundo plazo. Entre tanto, la finca sigue siendo propiedad del vendedor.
La introducción de una condición suspensiva en un contrato de adquisición de bienes inmuebles, demorara la entrega del mismo hasta el cumplimiento de la condición.
Las diferencias entre una y otra son a veces muy sucintas, por lo que siempre merecen ser tratadas con un texto muy claro y convincente, que, en general, debe basarse en dos supuestos básicos diferenciadores de las condiciones suspensivas:
- a)Que no existe entrega
- b)Que el cumplimiento de la condición esta en manos de terceras personas ajenos a las partes contratantes (por ejemplo a la administración si se trata de una concesión de licencia de obras, por ejemplo).
Las compraventas con condición suspensiva y resolutorias, otorgadas en escritura publica, pueden tener acceso al Registro de la Propiedad.
El cumplimiento e incumplimiento de la condición suspensiva se hará constar mediante acta notarial otorgada por ambas partes intervinientes, en la que constará además el pago del precio aplazado o en su caso, la devolución de las cantidades entregadas, acta que servirá de título para su constancia registral.
FISCALIDAD DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA CON CONDICION SUSPENSIVA
La fiscalidad del contrato queda en suspenso hasta el cumplimiento de la citada condición suspensiva.
La Administración Tributaria, vigila con mucho cuidado la consideración de una condición como resolutoria o suspensiva, ya que los efectos recaudatorios son totalmente distintos. En el primer caso, se produce la tributación, y si por sin perjuicio de devolución de la misma y de la parte que corresponda, en el caso de la posterior resolución del contrato, mientras que en el caso de la suspensiva, esta tributación inicial se demora, hasta el cumplimiento de la citada condición.
El contrato de compraventa con condición suspensiva no genera efectos fiscales por trasmisiones o IVA hasta el cumplimiento de la condición. Pero sí a efectos de Actos Jurídicos documentados, pues el hecho imponible es el propio documento.
Por otra parte, la incorporación de una condición resolutoria en una escritura supone efectos por la cantidad de principal y sus intereses :
a) De tipo fiscal: Por documentarse en escritura pública las condiciones resolutorias están sujetas al impuesto ITP/AJD modalidad Actos Jurídicos Documentados Notariales
b) De tipo notarial: Las escrituras públicas que documenten condiciones resolutorias son documentos con cuantía y por tanto se devengan aranceles
c) De tipo registral: La inscripción de una condición resolutoria devenga aranceles registrales
La cancelación de la condición resolutoria (necesaria para poder vender a un tercero la vivienda) también tributa por el mismo impuesto y generará también gastos registrales y notariales.
César Nozal
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