En el mundo inmobiliario nos encontramos con terminología variopinta en el proceso de “cierre” de una operación. Este post tiene por objeto aclarar la diferencia de estos términos.
Reserva, Señal, Contrato de Arras, Contrato de compraventa, etc…
El contrato de RESERVA de vivienda es como las arras, uno de esos tipos contractuales que se están usando frecuentemente para dar a entender una cosa, cuando verdaderamente se está haciendo otra.
Como dice el notario Francisco Rosales:
El contrato de RESERVA de una vivienda entra en el ámbito de lo que son los tratos preliminares de una compraventa, el problema fundamental es que esos tratos preliminares no están desarrollados por la ley, lo cual genera inseguridad.
Para hablar del tema, hay que partir de tres premisas:
- En derecho las cosas son lo que son independientemente de como las llamemos.
- En derecho civil, la voluntad de las partes prima por encima de todo, pero es fundamental dejar clara nuestra voluntad y hablar con propiedad (si no decimos lo que queremos siempre acabaremos teniendo problemas, pues puede que estemos haciendo algo distinto de lo que se pretende, pues en derecho civil lo que prima no es nuestra voluntad, sino la voluntad común de las partes).
- La venta se perfecciona por el mero consentimiento sobre la cosa y el precio, aunque ni una ni otro se hayan entregado.
Dicho esto,
Reserva:
El contrato de reserva de una vivienda entra en el ámbito de lo que son los tratos preliminares de una compraventa, el problema fundamental es que esos tratos preliminares no están desarrollados por la ley, lo cual genera inseguridad.
Si hablamos de “contrato de reserva” de vivienda, normalmente se entiende que la única obligación que tiene el vendedor es la de no vender a otro, y la única obligación del comprador la de pagar la reserva, pero ni el vendedor está obligado a vender, ni el comprador a pagar.
Pero ojo,
Si lo que ud quiere es comprar y dejar sin efecto la compraventa en caso de no obtener un préstamo hipotecario.
Yo no firmaría una reserva, sino un contrato de compraventa y lo sujetaría a la condición resolutoria de no obtener dicha financiación, acordando o no indemnización a favor del vendedor.
Si lo que Ud quiere es comprar, pero antes de escriturar poder vender a un tercero y ahorrarse un dinero haciendo una escritura intermedia.
Tenga Ud en cuenta que todo ahorro se le puede venir en contra, que el vendedor puede negarse a firmar con ese tercero, con lo que lo más adecuado es firmar una compraventa a calidad de ceder a un tercero.
¿Hay diferencia entre Señal y Arras?
Paga y Señal , o Arras son dos nombres para decir exactamente lo mismo.
Podrían definirse como la suma
de dinero o cosa fungible que, sin constituir el total del precio, entrega una de las partes a la otra en el momento de la celebración del contrato.
Comentario: Es por ello que toda cantidad que el comprador entregue a la agencia inmobiliaria en concepto de arras tiene que ir destinada al vendedor, pudiendo tener la agencia en su poder estas cantidades a los meros efectos de depositaria y siempre que esté autorizada por el vendedor para recibirlas en su nombre.
Sólo una vez que el vendedor haya aceptado estas cantidades, y siempre que se haya pactado entre la agencia y el vendedor que los honorarios de la agencia podrán empezar a detraerse de las cantidades entregadas por el comprador.
¿Que es el contrato de arras?
No existe en el Código Civil .
Pero ¿Qué son las arras?.
Ante todo no son un contrato, simplemente son un posible pacto de un contrato (que no es lo mismo).
Tipos de arras
1.ARRAS CONFIRMATORIAS
Sólo prueban la existencia de un contrato, y no facultan a las partes a resolverlo. En caso de cumplimiento se imputan al precio, teniendo así la consideración de mero anticipo o pago anticipado.
Las sumas entregadas y recibidas sin especificar en qué concepto se entenderán entregas como parte del precio total y como anticipo del mismo, de modo que en principio la arras entregadas sin mayor especificación se consideran confirmatorias.
En caso de incumplimiento es posible: o exigir el cumplimiento forzoso de la obligación, o resolver el contrato con la correspondiente indemnización por daños y perjuicios (sin que las arras sean tales daños y perjuicios, ni sirvan para determinarlos).
Si quiere resolver el contrato habrá de requerir a la otra parte para que se allane a resolver la obligación, y en otro caso incoar el largo y molesto procedimiento judicial correspondiente (ni que decir tiene que lo habitual es que dure varios años, en el que el comprador no tendrá la casa comprada, tampoco el dinero pagado, y sin con suerte gana, tendrá que iniciar otro proceso para recuperar las arras si el vendedor no las devuelve voluntariamente).
Si se opta por el cumplimiento el vendedor tendrá que demandarlo también judicialmente, y tras el correspondiente proceso judicial (igualmente largo y costoso) si el comprador no paga el precio, tendrá que iniciar el nuevo procedimiento judicial de cobro.
Las arras confirmatorias se encuentran reguladas en el artículo 1124 del Código Civil
2.- ARRAS PENITENCIALES:
su función es servir de pena para el caso en que una de las partes decidiese desistir del contrato.
Las arras se abonarán por el comprador como parte del precio total. En este supuesto y en el caso de que no se realice la compraventa mediante escritura pública y ante Notario, si la rescisión del contrato es por causa del comprador éste perderá las arras que hubiere entregado y si es por causa del vendedor, éste último deberá retornar las arras duplicadas.
Las arras penitenciales se encuentran reguladas en el artículo 1454 del Código Civil.
3.-ARRAS PENALES:
se contemplan para el caso de incumplimiento por una de las partes, pero obliga al cumplimiento.
Cantidad que perderá el comprador o que devolverá duplicada el vendedor en el supuesto de que no se realice la compraventa por incumplimiento de una u otra parte. No obstante lo anterior, el que ha desistido del contrato no podrá eximirse de cumplir con la obligación pagando la pena, esto es, los daños y perjuicios causados, a no ser que se hubiera fijado así de forma expresa en el contrato con pacto de arras. Del mismo modo, el perjudicado por el incumplimiento del otro podrá exigir conjuntamente el cumplimiento de la obligación y la satisfacción de la pena si así se acuerda en el contrato de arras en cuestión.
Las arras penales se encuentran reguladas en el artículo 1153 del Código Civil.
¿Que diferencia hay entre una cláusula Penal de unas arras Penales?
La clausula penal (1152 al 1155 Código Civil) es una multa, una sanción, una tasación anticipada de los perjuicios que puede causar el incumplimiento de la obligación, mientras que las arras penales se constituyen como una garantía.
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