SOCIMIS
Buscando información para entender como el gobierno facilitará la venta de inmuebles que forman parte de los activos tóxicos de los bancos no rescatados me encontré con la típica noticia que no lee nadie, porque ni se conocen las empresas de las que se habla y tampoco se entiende el concepto societario que las soporta.El artículo se refería a las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario, SOCIMIS y hablaba de la modificación de la legislación sobre estas sociedades que pasaban a pagar el 0% de impuestos sobre beneficios y que comenzaban a cotizar en el MAB, Mercado Alternativo Bursátil . Toda eta serie de términos incomprensibles me llevaron a investigar, ¿qué eran? y como podían conectar con los créditos fiscales y los activos tóxicos que mantenían los bancos en sus contabilidades.
Que el lector o se desespere con este preámbulo un poco técnico, porque al final del artículo habrán comprendido la futura conexión entre las SOCIMIS y la banca.
En el anterior post explicamos como el gobierno estaba preparando un nuevo rescate encubierto convirtiendo los DTA, Activos Fiscales Diferidos en Créditos fiscales. Estos DTA según Ahorro Corporación ascenderían al cierre 2012 en los bancos cotizados a 16.900 millones de euros, Santander, amortizables a un año; de 7.000 millones para BBVA (1 año); 4.600 millones para CaixaBank (3 años); 3.200 millones para el Popular (4 años); 4.000 millones para el Sabadell (6 años); y 123 millones para Bankinter (0,4 años), a estos habría que añadir e resto de bancos y cajas, que podrían sumar otro tanto.
Si bien los créditos fiscales podrían resolver el 50% del problema, aún quedarían otros 30.000 millones de activos tóxicos, más los activos que el Banco Malo posee y que no parece encontrar el medio para poder deshacerse de ellos y es aquí donde las SOCMIS parece que comienzan a tener sentido.
¿Qué es una SOCIMIS?, son sociedades anónimas cuyo objeto social consiste en la tenencia de (i) activos de naturaleza urbana para su arrendamiento (mediante adquisición o promoción) o (ii) de acciones o participaciones en el capital social de otras SOCIMIS o entidades extranjeras de análoga o similar actividad (conocidas como "REITs").
Estas sociedades compran inmuebles terminados o en promoción con el objeto de alquilarlos por un periodo mínimo de tres años, dentro de este periodo se incluye el tiempo en que el tiempo en que la sociedad tarde en alquilarlo, que como máximo será un año. Esta cuenta nos da que la sociedad podrá vender de nuevo el inmueble 2 años después de la compra y que del beneficio que saque pagará 0% a Hacienda Pública.
Estas sociedades están obligadas a reinvertir el 50% del beneficio en un periodo máximo de 3 años y del otro 50% repartir al menos el 80% en dividendos. Este sistema permite evitar pagar impuestos del 60% de los beneficios y del restante 40% repartido en dividendos pagarían un 19% siempre y cuando no estuvieran sujetos a un régimen especial, (por ejemplo exención de impuestos) supondría incluir los dividendos dentro del régimen contable de la sociedad por lo que conformarían un nuevo apunte en beneficios/pérdidas de la sociedad y con ello disolverse evitando el pago de impuestos.
En definitiva, estas sociedades permiten la compra a precio de saldo de inmuebles y promociones, además de evitar o minimizar el pago de impuestos, reduciendo notablemente los ingresos fiscales del Estado y permitiendo crear sociedades generadoras de pérdidas que absorban los mínimos impuestos generados por los dividendos.
Las SOCIMIS, suponen el instrumento ideal para la llegada de capital extranjero, básicamente alemán, para la compra de inmuebles en España a un mínimo coste y permitirá a la banca, una vez definidos los créditos fiscales deshacerse de activos inmobiliarios tóxicos a un precio muy atractivo, con un descuento del 60%.
En conclusión, la banca obtendrá unos 30.000 millones de euros gracias a los créditos fiscales, y como regalo extra, se deshará de los inmuebles tóxicos por otros 30.000 millones de euros más. Esta cuenta supone, que en 2014, la banca recuperará el 90% del valor de tasación de 2.008 y en el caso de los bienes ejecutados al 70% de su valor, obtendrían un extra del 20% de beneficio y todo ello gracias a las figuras fiscales y societarias creadas por el actual gobierno. Estas medidas conseguirán la cuadratura del círculo que busca el gobierno y la banca, sin necesidad de dar explicaciones a nadie y con ello no muriendo en el intento de una reacción social negativa que afecte a los políticos en las próximas elecciones.
Toda esta operativa recaerá sobre la espalda de los ciudadanos y supondrán nuevos recortes debido a la reducción de ingresos del Estado.
Para terminar y como anécdota os contaré que en la Ley 16/2012, de 27 de diciembre , donde se modifica el régimen fiscal de la SOCIMI, se elimina la deducción por inversión en vivienda habitual. Como siempre la Ley tiende a ser igual para todos, unos pagan el 0% de impuestos sobre beneficios y otros no pueden deducir una inversión en el hogar en el que viven.