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El mercado de compra de viviendas es tan brutal que algunos compradores de viviendas hacen que la oferta no se vea

Publicado el 05 abril 2018 por Tablazo Tablazo Cubanoti @tablazocom
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Los suministros de vivienda son ajustados y los precios han aumentado, lo que dificulta a muchos compradores. (Foto: Feverpitched, Getty Images / iStockphoto)

Esta temporada de compra de casas de primavera debería ser una fiesta de presentación para la Generación del Milenio, muchos de los cuales finalmente están listos para hacer una compra después de agacharse durante años en los sótanos de sus padres o en apartamentos caros.

El único problema: gran parte de la comida de la fiesta se ha ido, y lo que queda tiene un precio como el caviar.

Aunque el sólido crecimiento del empleo y de los ingresos está animando a muchos compradores potenciales de viviendas, el bajo nivel de viviendas está reduciendo los precios y limitando las ventas, especialmente para los Millennials que buscan comprar casas nuevas.

“Para los compradores de viviendas, este se perfila como uno de los años más difíciles en la memoria reciente”, dice Ralph McLaughlin, economista jefe de Veritas Urbis Economics, que estudia el mercado de la vivienda.

Para los vendedores, será una primavera sobresaliente que traerá grandes ganancias, a menos que esos vendedores estén buscando comprar una casa más grande en la misma área metropolitana. “Tendrá la sensación de ser un mercado caliente”, marcado por múltiples ofertas y guerras de ofertas, dice Lawrence Yun, economista jefe de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR).

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Ya, los cazadores de casas están renunciando a las inspecciones, haciendo ofertas sin siquiera ver casas y pujas muy por encima del precio de venta. Sin embargo, Yun predice que las ventas serán planas en comparación con la primavera de 2017 debido a los pocos suministros y la accesibilidad reducida para muchos compradores.

“Los compradores de este año (primavera) pueden estar compitiendo contra algunos de los compradores que no han tenido éxito durante los últimos meses”, dice Aaron Terrazas, economista senior de Zillow. “Cada vez más, los límites estacionales tradicionales en torno a la temporada de compras en el hogar … son cada vez menos pronunciados”, ya que la competencia feroz obliga a los compradores a alargar sus búsquedas.

Algunos de los mercados más populares de los últimos años, como Seattle, Las Vegas y San José, han seguido registrando incrementos de precios anuales de dos dígitos. Ahora, se les han unido ciudades como Nashville, Salt Lake City y Kansas City.

¿Por qué? Demasiados compradores persiguiendo muy pocas casas. En febrero, hubo un suministro de 3.4 meses de viviendas existentes a nivel nacional, el más bajo registrado en ese mes y sustancialmente inferior a un inventario equilibrado de seis meses, dice NAR. El número de hogares iniciales bajó un 14,2% en el primer trimestre respecto del año anterior, según la firma de investigaciones inmobiliarias Trulia.

No es que no haya mercados de compradores. Las ventas han bajado durante el año pasado en Hartford, Connecticut, Toledo, Ohio y Baton Rouge, y se mantuvieron estables en Filadelfia y Baltimore, según Attom Data Solutions.

Sin embargo, a nivel nacional, el precio medio de la vivienda en febrero subió un 5,9% respecto del año anterior a $ 241.700, de acuerdo con NAR. Mientras tanto, el crecimiento salarial promedio anual se ha estancado en alrededor de 2.5%.

Un crapshoot en Las Vegas

En el área de Las Vegas, el precio medio de la vivienda ha subido alrededor del 12% en el último año y se ha duplicado en los últimos cinco años, según las cifras de Attom. Las casas con un precio inferior a $ 200,000 generalmente generan entre 15 y 20 ofertas, dice Chris Bishop, corredor de Coldwell Banker Premier Realty. Para destacarse, algunos postores escriben cartas a los vendedores, detallando lo que les gusta de la casa, dice Rob Pistone, corredor de bienes raíces de Keller Willians Realty.

Las casas normalmente permanecen en el mercado 41 días, frente a los 52 días del año anterior y los típicos seis meses. Además de los Millennials, la demanda es impulsada por los “compradores de bumerán” que pueden haber perdido hogares debido a una crisis hipotecaria y repararon recientemente su crédito, dice Bishop. Las Vegas fue golpeado especialmente por el choque.

“Simplemente no tenemos suficientes viviendas asequibles”, dice Bishop, quien es presidente de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Las Vegas. Las ventas en el área se dispararon un 34% en 2017, pero cayeron un 5% en febrero, en una posible señal de que la crisis de la oferta está amortiguando la actividad.

Maria Maneva, de 37 años, agente de custodia de Las Vegas, está buscando mudarse a una casa más grande ahora que ella y su novio tienen una hija de 3 meses. Han visto poco interés en su rango de precios de $ 300,000 a $ 400,000 y cualquier cosa atractiva se vende dentro de un día o incluso horas, dice Maneva.

Entonces, cuando vio una casa de cuatro habitaciones que le gustaba, hizo una oferta instantánea al precio de $ 405,900. Y cuando el vendedor comenzó a inclinarse hacia una oferta rival en efectivo, aumentó su oferta en $ 600 y su agente, Jason Mattson de Orange Realty, aceptó prestarle todo el monto en efectivo. Ella todavía no consiguió la casa.

Ahora, ella dice: “Haré una oferta sin siquiera mirar” una casa, dice ella. “Estoy aún más asustado”.

Los Millennials están más que listos

Los Millennials, en particular, no se quedan cortos de entusiasmo. “El comprador de vivienda por primera vez está ansioso”, dice Joe Melendez, CEO de ValueInsured, que asegura a los compradores de viviendas contra el descenso de los precios de la vivienda. “Han decidido que quieren ser propietarios”.

Treinta y seis por ciento de los adultos menores de 35 años tenían una casa en el cuarto trimestre, frente al 34,1% de principios de 2016, según las cifras de Veritas y la Oficina del Censo. Eso sigue estando por debajo de un 40% históricamente normal. Pero más de un tercio de todas las compras de viviendas fueron hechas por los Millennials en los 12 meses que terminaron en julio pasado, lo que convierte al grupo en la generación de compradores más activa, según una encuesta de NAR.

Muchos finalmente se casan y comienzan familias después de posponer esos eventos que cambian la vida. Y el ingreso de su hogar ha aumentado a $ 88,200 desde $ 82,000 hace un año, según muestra la encuesta de NAR.

Al mismo tiempo, los constructores están lidiando con la escasez de trabajadores de la construcción que han retrasado los proyectos y elevado los precios, así como el aumento de los costos de los materiales, la disponibilidad limitada de la tierra y las regulaciones onerosas. Se espera que alrededor de 900,000 casas unifamiliares se construyan este año, muy por debajo de la demanda de 1,3 millones, según la Asociación Nacional de Constructores de Viviendas.

Los costos más altos están impulsando a los constructores a poner menos hogares iniciales y unidades más costosas para mantener los márgenes de ganancia.

Atasco de compra de vivienda

Mientras tanto, los propietarios actuales, particularmente la Generación X, desean mudarse a hogares más grandes, pero temen no encontrar uno o tener que desembolsar mucho más por él, especialmente con tasas promedio de hipoteca fija a 30 años del 4,4%, por encima del 4% el año pasado, dice Meléndez. Y después del fuerte aumento de los precios desde 2012, muchos propietarios se preocupan de que cualquier nueva casa que compren pueda perder valor. El cincuenta y tres por ciento de los propietarios encuestados por ValueInsured en febrero creen que podrían ver otro colapso de la vivienda, un aumento del 37% a principios de 2016.

Muchos Baby Boomers, mientras tanto, retrasan la jubilación y permanecen en sus hogares actuales por más tiempo, dice McLaughlin.

Lo que agrava el atasco es la revisión de los impuestos. Limita la deducción de intereses hipotecarios a valores de vivienda de hasta $ 750,000, por debajo de $ 1 millón, para viviendas compradas después del 15 de diciembre, lo que desalienta a algunos compradores de alto nivel a mudarse.

En pocas palabras: muchos propietarios de viviendas existentes se están quedando, lo que limita aún más el suministro de viviendas nuevas y aumenta los precios. Los compradores de hogares iniciales dedicó un promedio de 41,2% de sus ingresos a los costos de vivienda en el primer trimestre, frente al 37% de hace un año, dice Trulia. Eso está muy por encima del 30% recomendado por la mayoría de los expertos.

Los compradores de viviendas están preparándose para una batalla. Aproximadamente una cuarta parte está dispuesta a ofrecer más que el precio solicitado y el 40% planea reducir más del 20% cuando realizan una compra.

“Es como una carrera”, dice Maneva.

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