Revista Economía

El mercado de la vivienda en Madrid y Barcelona se recuperará rápidamente

Publicado el 12 mayo 2010 por Quim @Quim_Marques
La recuperación del mercado de la vivienda en España va por barrios. Así como ya existen algunas zonas que han tocado suelo y las ventas se dinamizan (los casos más claros serían Barcelona y Madrid) en otras zonas aún habrá que esperar algunos años para ver como se absorbe el stock de viviendas existentes.
Según un informe sobre el sector inmobiliario residencia en España realizado por el servicio de estudios de Caixa Catalunya y dirigido por el catedrático Josep Oliver, en los últimos meses de 2009 y principios de 2010 el ajuste ha tocado suelo con una producción de tan solo 80.000 nuevas viviendas en 2009 y una previsión de 60.000 para este ejercicio. Las ventas en 2010 por el contrario pueden oscilar entre las 180.000 a 230.000. Hay que recordar que el stock de vivienda pendiente de vender en la hipótesis intermedia con la que trabaja Oliver se situaría en las 926.000 unidades a finales de 2009.
Un alto porcentaje de estas viviendas se concentran en provincias turísticas y en municipios de menos de 10.000 habitantes, donde costará mucho más de absorber el stock, entre tres y cuatro años. Por el contrario en las capitales de provincia y grandes núcleos urbanos se liquidará mucho más rápidamente, en menos de la mitad de tiempo, si hacemos caso a las previsiones que avanza el informe.
Sobre la influencia que pueden tener los temas fiscales (tanto el aumento del IVA a partir de primero de julio como la supresión de la desgravación por vivienda a finales de año) en el incremento de las transacciones de compraventa de inmuebles en 2010, Oliver cree que no hay un influencia determinante sobre todo en el mercado de segunda mano que es el que está viviendo una fuerte recuperación en el primer trimestre de este año en comparación con el mismo de 2009 (+20% y un total de 231 viviendas), a diferencia de la vivienda nueva (+2% y un total de 237.000).
El apalancamiento financiero de las familias creció desde el 81% en 200 hasta un máximo del 136,6% en 2007. Desde esa fecha se produce un esfuerzo por reducir la deuda (131,4% en 2009) pero el proceso será lento.
De todas maneras el esfuerzo inversor ha mejorado como se puede observar en el gráfico por la caída de los precios y de los tipos de interés a niveles de 2005. La previsión es que los tipos continúen en la situación actual por lo menos hasta finales de 2011.
Mientras que el apalancamiento en España se sitúa en el 131% (similar al de Estados Unidos), en el Reino Unido es del 180%, en Alemania es del 110%, en Francia del 100% y en Italia del 80%. La continuación de los descensos dependerá de la evolución de la renta anual de las familias.
Por otro lado, el informe incide también en el mercado de alquiler estimando que éste se concentra sobre todo en las comunidades de Madrid y Cataluña. Si la media española de viviendas en alquiler sobre el total del parque es del 13,2%, en las CC.AA. citadas se sitúa en el 20% y el 18,7% respectivamente. Junto a Canarias son las tres que están por encima de la media mientras que La Rioja es la que menos pisos en alquiler dispone, un 4,8% del total, seguida de Cantabria (5,3%) y Extremadura (7%).

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