¿Estás a punto de vender o comprar una propiedad? Más allá del precio, hay detalles cruciales que pueden marcar la diferencia entre un proceso tranquilo y un dolor de cabeza. A continuación, te revelamos los 15 puntos clave que debes conocer y negociar para asegurar una operación exitosa y sin sorpresas.
Lo que debes acordar al vender tu vivienda #
Es crucial que conozcas estos puntos antes de comprometerte a vender o comprar una vivienda. De esta forma, podrás llegar preparado a la negociación y dejar claras las condiciones.
Al comprar o vender una vivienda, muchas veces solo pensamos en el precio, pero no es lo único importante. En este artículo, veremos una serie de puntos clave que se deben definir y acordar entre las partes. Así estarás mejor preparado para la negociación y evitarás sorpresas.
Rebaja de precio #
El precio es un punto es el único punto obvio. Pero no todos piensan en el precio mínimo aceptable para una oferta.
Debo recalcar que el precio que el vendedor pide no es necesariamente el precio de cierre. El comprador puede hacer una oferta a la baja. Si eres vendedor, es fundamental que entiendas de antemano si estás dispuesto a una rebaja y de qué magnitud.
Si eres comprador, también puedes hacer una oferta a la baja. Pero ten en cuenta, que cuanto mayor es la rebaja, mayores son las posibilidades de ser rechazada.
Tiempo para la compraventa en la notaría #
Este es el tiempo que transcurre desde la firma de la reserva o arras, hasta la venta de la propiedad ante notario.
La primera pregunta que debemos hacernos es: ¿Estoy listo para la venta hoy? Aquí hay dos situaciones particulares.
El primer caso es que estés listo para firmar en la notaría en breve. Esto significa que la vivienda está en condiciones: tienes la documentación requerida, has terminado la mudanza y ya no hay nadie viviendo en el inmueble. En este caso, seguramente te interesará vender lo antes posible y querrás llegar a un acuerdo sobre un plazo de compra corto, es decir, lo más cercano posible.
El segundo caso es cuando aún no estás en condiciones de vender, ya sea porque necesitas unos meses para mudarte, estás buscando otra propiedad o tienes que poner la documentación en orden.
Para el comprador, el tiempo de compra ante notario también es importante, sobre todo si aún no tiene el dinero. Por lo tanto, se debe llegar a un acuerdo.
Financiación #
Esta es una cuestión personal del comprador. Puede comprar con hipoteca o sin ella.
Si el comprador que necesita financiación tiene que ir al banco y obtener la aprobación del préstamo. Esto le tomará más tiempo, unos dos meses por lo general. Si no obtiene el crédito, la operación podría cancelarse. Por lo tanto, si el comprador necesita financiación, existe un riesgo para el vendedor.
En cambio, si el comprador paga directamente con su dinero, no necesita préstamo. Suele suceder que puede hacer una oferta más agresiva, porque tiene el dinero y está dispuesto a firmar de inmediato. Hay menos riesgo para el vendedor. Hasta quizas oferece firmar la semana próxima y no hacer arras.
Como vendedor, es importante que sepas si el comprador adquirirá la propiedad con o sin crédito.
Monto de arras #
Este es un punto a negociar. Se debe llegar a un acuerdo entre el vendedor y el comprador sobre el monto a dejar en concepto de arras.
No hay nada exigido por ley; es un acuerdo entre las partes. Sin embargo, se suele establecer un monto de hasta el 10 % del valor de la vivienda como máximo. Por ejemplo, si la vivienda se vende en 300.000 €, se dejan 30.000 € en arras.
Un monto de arras más alto deja más tranquilo al vendedor, ya que si el comprador se retracta, el vendedor se queda con una cantidad mayor en compensación.
Consecuencias de desistimiento #
¿Qué sucede si el vendedor o el comprador se echan atrás en la operación?
En general, si el comprador cancela, pierde las arras. Pero si el vendedor cancela, debe devolver el doble de la cantidad recibida en arras. Es decir, no solo pierde lo que recibió, sino que debe entregar otro monto igual de su propio bolsillo.
El monto de las arras suele ser elevado. Por lo tanto, las consecuencias de cancelar son altas. Pero el monto es siempre es un acuerdo entre las partes.
Lo importante es dejar por escrito qué sucede en estos casos y, sobre todo, conversarlo entre las partes antes de firmar la reserva.
Si no estás seguro de poder avanzar, recomiendo no firmar arras. La penalización suele ser elevada.
Comisiones inmobiliarias #
Este es un punto que suele ocasionar sorpresas. Se debe dejar bien claro lo siguiente:
- ¿Cuánto es la comisión inmobiliaria?
- ¿Quién la paga? ¿El vendedor, el comprador, o ambos?
- ¿En qué momento se paga? ¿Al firmar las arras o la venta en la notaría?
- ¿Si el vendedor cancela, qué sucede con la comisión inmobiliaria?
- ¿Y si el comprador cancela?
A veces la inmobiliaria quiere cobrar al firmar las arras. Muchas veces considera que "hizo su trabajo" al firmar las arras, pero la vivienda aún no se ha vendido. Cualquiera de los dos puede echarse atrás en la operación, y si una de las partes lo hace, la otra querrá recuperar no solo las arras, sino el costo de la agencia inmobiliaria. Por lo tanto, son puntos a considerar.
Muebles y electrodomésticos #
Al firmar la venta de la propiedad ante notario, la propiedad se entrega con lo que hay dentro. Puede tener muebles y electrodomésticos, o no tener nada.
Muchas veces, al visitar un inmueble, el comprador piensa que se entrega con todo lo que ve, y no siempre es así. He visto casos en los que, después de recibir las llaves, el comprador visita la vivienda y está vacía. ¡Vaya sorpresa!
Lo importante es que haya un acuerdo entre comprador y vendedor sobre todo lo que está incluido en el precio y que posteriormente se respete.
Trasteros y garajes #
¿La vivienda incluye elementos anexos, como un garaje o un trastero? A veces no se encuentran debidamente registrados en el Catastro, pero son parte de la vivienda. Por lo tanto, debe quedar claro qué se vende y qué no se vende.
Reparaciones #
Hay casos en los que, antes de la venta, queda una reparación pendiente. Puede ser que el vendedor se esté haciendo cargo, por ejemplo, si corresponde a su seguro repararlo.
Recomiendo que esas reparaciones sean una condición para la venta y que queden por escrito, porque si la reparación es grande, quizás al comprador ya no le interese comprar por ese precio o, incluso, no quiera comprar directamente.
Gastos #
Otro punto muy importante es aclarar a quién corresponde cada uno de los gastos de la compraventa. Son bastantes y pueden ser elevados. No los detallaré aquí, pero hay que tenerlos en cuenta, respetando lo que dice la ley y acordando el resto.
Cargas #
En general, las viviendas se transmiten libres de cargas en el momento de la venta en la notaría. En caso de que existan, el comprador debe cancelarlas antes de la venta ante notario.
Sin embargo, puede llegarse a un acuerdo para transmitir la vivienda con una carga, y en este caso impactará en el precio de la venta.
Por lo tanto, siempre hay que procurar que la vivienda se transmita libre de cargas, salvo que se acuerde lo contrario.
Situación habitacional #
Por lo general, se suele transmitir una vivienda libre de arrendatarios u ocupantes. El propietario también debe haberse mudado.
Aunque no lo creas, me ha pasado que un propietario quería vender su casa y quedarse viviendo en ella por un tiempo. Asi podía cobrar todo el dinero y comprar otra casa. Sin embargo, esto rara vez funciona así. Dada la legislación actual, no será nada fácil exigirle que se vaya. Por lo tanto, comprar una vivienda con personas viviendo en ella tiene sus riesgos. Y no podrás usarla hasta que se vaya por voluntad propia.
Otro caso también es cuando la vivienda ya tiene un inquilino u okupa y se transmite en la venta. No es lo común, y en estos casos, el comprador pagará menos por esta vivienda porque no se puede usar. Tampoco recomiendo esta situación, salvo que sepas muy bien como manejarla.
Baja de publicación #
Este es un punto que el comprador siempre debería pedir. Genra mayor tranquilidad y suele pasarse por alto.
Al reservar una vivienda o firmar las arras, es lógico que se dé de baja su publicación para que no se siga ofreciendo a otros interesados. En otras palabras, si ya está reservada para alguien, ¿para qué seguir mostrándola?
Finalizar la comercialización, incluso si la propiedad no está vendida, da mayor confianza al comprador.
Visitas a la vivienda #
Una vez reservada la vivienda, el comprador quizás necesite ingresar a ella. Un caso común es cuando hay que tasar la vivienda, lo cual es necesario para que el banco entienda su valor.
El comprador también puede pedir ingresar a la vivienda para verificar en qué condiciones está. Y así validar que todo esté en orden. O por ejemplo para planificar una reparación grande o reforma, y tener presupuestos por adelantado de los reformistas.
El hecho de ingresar a la vivienda puede ser clave para el comprador. Por eso recomiendo conversar este punto, sobre todo si se te dificulta permitir el ingreso en otras ocasiones.
Documentación adicional #
El comprador también puede pedir información adicional sobre la vivienda, por ejemplo, las actas de la comunidad o facturas de suministros. El objetivo principal es poder demostrar que la vivienda está libre de cargas o que cumple con las condiciones necesarias.
Esta documentación no siempre la pide el notario, por lo tanto, es mejor que quede como un acuerdo entre las partes.
En resumen #
Mi recomendación, tanto para el vendedor como para el comprador de una casa o piso, antes de firmar una reserva o un contrato de arras, es la siguiente:
Invierte unos minutos en repasar estos puntos y planificarlos.
Cuando hay limitaciones o requisitos para la venta, siempre sugiero:
- Primero, planificar estos puntos.
- Luego, conversarlos con la otra parte.
- Por último, dejarlos por escrito en el acuerdo.
Estoy seguro de que este consejo te ayudará a lograr un buen acuerdo y, sobre todo, a evitar dolores de cabeza.
Si tienes alguna duda, puedes escribirme.