Invertir en vivienda en gijón ¿es buen momento?

A lo largo de este año, las inmobiliarias en Gijón estamos viendo factores que nos animan a pensar que es un buen momento para invertir en ladrillo en Gijón.

Los bancos no vuelven a visitar, se pelean por los “buenos ” clientes, el euribor está en mínimos históricos, y las alternativas de inversión tradicional son escasas.

Las rentabilidades de depósitos y fondos son exiguas…el comentario de muchos clientes que nos visitan en la inmobiliaria es de ” es que el banco no me da nada…”

Por lo que cada vez más gente valora la opción de comprar vivienda “ahora que está bien de precio”

El problema del pequeño inversor es que muchas veces no tiene claro que es lo que quiere, ni tan siquiera ha analizado previamente los factores que influyen en una inversión inmobiliaria, entendida ésta como la adquisición de un bien inmueble para obtener rentas o un beneficio por la futura venta del mismo.

Los 4 factores que influyen en una inversión inmobiliaria son:

1 .- RENTABILIDAD: rendimiento esperado

• precio
• estado de conservación
• fiscalidad

La mayoría de inversores que buscan comprar viviendas en Gijón para posteriormente alquilarlas buscan una rentabilidad de entre el 3 y el 6%. Para este tipo de inversiones son ideales las viviendas que están en una franja de precios de entre 60.000 y 100.000 Euros.

Agencia La Playa está comercializando un piso en la calle Cangas de Onis nº2, de 3 habitaciones , con ascensor, buen portal, elementos comunes arreglados, que cuadra con estas características:

Precio de venta    79.000,00 €

Coste de posible reforma    15.000,00 €

Total de la base imponible    94.000,00 €

impuestos y escritura    9.400,00 €

total    103.400,00 €

Obtener una rentabilidad bruta de 5% anual supondría:    5.170,00 €

O lo que es lo mismo alquilarlo al mes en:    430,83 €

Por tanto precios de venta atractivos permiten alquileres razonables, para la media de sueldos de una ciudad como Gijón, con un salario medio de unos 1200  – 1500 Euros. Si aplicamos un tercio del sueldo al pago de un alquiler, nos deja claro que las rentas de entre 400 y 500 Euros son las más habituales y en consonancia son esas rentas las que marcan los precios de máximos de nuestras inversiones.

Por desgracia hay mucha gente que no va a poder acceder a la compra de una vivienda en muchos años , debido a la imposibilidad de alcanzar el ahorro necesario para la adquisición de una vivienda , que suele rondar en 20% más los gastos de la compra, en total un 30%. Ese nicho de población tendrá que alquilar vivienda de esos inversores que ahora están comprando.

2.- SEGURIDAD:  riesgo aceptado

• zona
• expectativas de revalorización
• conversión en liquidez

Pero además de la pura rentabilidad, hay muchos inversores que están dispuestos a obtener una rentabilidad hoy más baja pero con la condición que el inmueble que adquieran se encuentre situado en una zona que tenga potencial de revalorización ó en su defecto que esté situado en algún lugar que nos permita vender “rápido” en caso de necesidad.

Cuando hablamos de expectativa de revalorización el análisis se complica ya que intervienen múltiples factores externos a tener en cuenta.

3.- PLAZO: horizonte temporal

Un mercado alcista como el que vivimos entre 1997 hasta el año 2007 genera expectación de rentabilidades en plazos cortos, pero en la situación actual el plazo de la inversión en alto, por lo que nadie espere comprar para obtener plus valias a corto plazo, sino mas bien tenemos que estar preparados para hablar de al menos entre 5 y 7 años.

4.- DESEO: necesidad futura

A los tres factores anteriores  que inciden directamente en una inversión , añadimos otro más que afecta al  pequeño ahorrador ya que incorpora muchas veces el factor “deseo”, por la expectativa de uso que le pueda dar a nivel familiar el día de mañana, bien para él o bien para algún hijo en el futuro. Es el caso de las propiedades de alto precio como los chalets y las casas que durante muchos años fueron inalcanzables para muchas familias “medias” y que ahora a las familias menos afectadas por la crisis, se pueden permitir comprar algo que antes era totalmente inalcanzable.

Es el caso del último chalet que vendimos, construído hace 10 años e impecable, las únicas obras que habría que hacer serían pintar y pequeños detalles.

Los número de la transacción fueron:

precio de segunda mano    282.000,00 €

comparativa de hacerla nueva

valor de construcción     264.000,00 €

220 m2 construidos

precio construcción : 1,200 Euros * m2

valor de la finca    90.000,00 €

TOTAL    354.000,00 €

La diferencia de 70.000 euros hicieron que mucha gente valorara comprar el chalet de segunda mano, antes que hacerse la casa nueva.

Analizar estas cuestiones son mucho más fáciles con un buen agente inmobiliario especializado en compradores que AYUDE EN  EL PROCESO DE COMPRA. Precisamente para prestar mejor servicio, el personal de la inmobiliaria Agencia La Playa acudimos la semana pasada a Madrid al curso para la acreditación de la designación ABR “Accredited Buyer Representative”, el primer programa de formación que la NAR (asociación de inmobiliarios de USA) imparte en España.

César Nozal

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