Una cuestión fundamental a la hora de contratar los avales o seguros de caución que cubren las entregas a cuenta en una compraventa de vivienda sobre plano, es el factor tiempo.
Probablemente la más importante, ¿por qué? Porque en el contrato con el comprador establecemos el límite máximo del que disponemos para entregar la vivienda objeto del contrato, y finalizado este plazo el cliente al día siguiente puede ejecutar el aval y la aseguradora está obligada a devolverle al cliente todas las cantidades entregadas a cuenta más el tipo de interés legal del dinero establecido. Dicho de otro modo un vencimiento del plazo puede provocar la perdida de una venta y mas en los tiempos que vivimos.
Desde Ores & Bryan siempre asesoramos establecer con mucha holgura este periodo, pero la cuestión es, ¿cómo lo calculamos?. El factor fundamental es el tiempo de construcción, ahí nadie mejor que promotor y constructor manejan los periodos, y el momento del inicio de la obra suele coincidir con el planificado, pero: ¿qué margen de salvaguarda establecemos a continuación?, imaginemos las cuestiones que pueden desembocar en un retraso en la entrega de las viviendas; problemas técnicos de la obra, cambios en el diseño por parte del cliente o promotor, problemas de toda índole de la constructora, problemas meteorológicos, un siniestro de lluvias, y hasta una pandemia a nivel mundial. ¿Cómo? efectivamente la realidad supera la ficción y si hace unos meses incluimos esta posibilidad como argumento para meter este margen de tranquilidad en el contrato de compraventa ,se nos tacharía de fantasiosos.
Para todo esto es conveniente establecer un margen cómodo para este contrato, pero hay un factor añadido y muy relevante, el plazo para la obtención de la LPO. Hay ayuntamientos más y menos rápidos en expedir la licencia y realizar todos los trámites previos, pero también se pueden dar discrepancias técnicas que obliguen a realizar trabajos inesperados y visitas del técnico que retrasen la obtención de dicha licencia. Si cogemos todo esto podemos estar perfectamente hablando de recomendar entre 6 y 8 meses de margen con respecto a la fecha esperada de finalización de obra.
Dos cuestiones más a tener en cuenta, la primera que puede agravar la situación es un periodo de crisis o ralentización en el sector que provoque en el comprador un incentivo adicional a ejecutar el aval o seguro de caución, con sus correspondientes intereses, pudiendo adquirir otro inmueble a menor precio o simplemente deshacer la inversión por la inseguridad del periodo.
La segunda cuestión es que desde Ores & Bryan podemos negociar en el seguro de afianzamiento de cantidades entregadas a cuenta de viviendas , que pese a establecer un periodo de margen muy grande, en caso de entregar las viviendas en menor plazo, el importe del riesgo no consumido del aval puede ser reintegrado al promotor, con lo que no tenemos ya motivo alguno para en nuestros futuros proyectos establecer periodos de compromiso amplios que nos permitan amortiguar los efectos de cualquier retraso inesperado en el proyecto.
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