Modelo contrato de alquiler de una vivienda tras los cambios en la nueva ley de arrendamientos

Aunque ya hemos dedicado en este blog una post al modelo del contrato de alquiler, vamos a tratar otra vez este tema tras publicarse en el boe la nueva ley de alquiler (ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas) que modifica parcialmente la ley de arrendamientos urbanos 29/1994., ya que es recomendable que los contratos que se realicen a partir de este momento, utilicen un nuevo modelo de contrato de alquiler en el que se recojan estos cambios.
Losprincipales aspectos que se modifican en la nueva normativa son los siguientes:
- Se refuerza la libertad de pactos dando prioridad a la voluntad de las partes, en el marco de lo establecido en el título II de la ley.
- Se modifica la duración mínima del contrato de alquiler, reduciéndose de cinco a tres años la prórroga obligatoria y de tres a uno la prórroga tácita. El objeto de esta medida es dinamizar el mercado del alquiler dotándolo de mayor flexibilidad, de esta forma, tanto arrendadores como arrendatarios se podrán adaptar más fácilmente a posibles cambios por motivos personales.
- Se prevé la recuperación del inmueble por el arrendador en determinados supuestos, para lo cual se requiere que hubiera transcurrido al menos el primer año de duración del contrato, sin necesidad de previsión expresa en el mismo.
- Se concede al arrendatario la posibilidad de desistir del contrato en cualquier momento después de transcurridos los 6 primeros meses y lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días, pudiendo pactarse entre las partes una indemnización también para este caso. 
Otras novedades de la ley
·  La ley establece que los arrendamientos no inscritos sobre fincas urbanas no puedan surtir efectos frente a terceros adquirentes que inscriban su derecho, y que el tercero adquirente de una vivienda que reúna los requisitos del artículo 34 de la ley hipotecaria, no pueda resultar perjudicado por la existencia de un arrendamiento no inscrito.
·   Se crea un registro de sentencias firmes de impagos de rentas de alquiler y se modifican algunos artículos de la ley de enjuiciamiento civil, relativos a los procedimientos de desahucio.
·  La ley 4/2013, excluye del ámbito de aplicación de la ley de arrendamientos urbanos a los pisos para uso turístico, para que puedan ser regulados por la normativa sectorial específica o , en su defecto se les aplique el régimen de los arrendamientos de temporada, que no sufre modificación.
·  Los contratos de arrendamientos sometidos a la ley 29/1994 de 24 de noviembre celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de la ley 4/2013, continuarán rigiéndose por lo establecido en el régimen jurídico que les era de aplicación, salvo que las partes pacten lo contrario.
 
  CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA
REUNIDOS
 De una parte:
Don ................................, mayor de edad, de nacionalidad ................. con D.N.I. nº ................, con domicilio en ..................... y cuya fotocopia del mismo queda incorporado como Anexo al final de este contrato.
Y de otra:
Don ................................, con D.N.I. nº .............., con domicilio en ......................y cuya fotocopia del mismo queda incorporado como Anexo al final de este contrato.
INTERVIENEN
Don ................................en su propio nombre y representación. En adelante se la denominará también como ARRENDADORA.
Don ................................ en su propio nombre y representación. En adelante se les denominará también como ARRENDATARIO.
Ambas partes en la calidad con la que actúan, se reconocen recíprocamente capacidad jurídica para contratar y obligarse y en especial para el otorgamiento del presente CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA, del que resultan los siguientes
ANTECEDENTES
   1º.- Que LA ARRENDADORA, es propietaria de la vivienda sita en ................., calle .................................. .
Ref. catastral: ....................
Nº Cédula de habitabilidad ..................... Se adjunta fotocopia de la misma como anexo al final del presente contrato.
Certificado de eficiencia energética ........... Se adjunta fotocopia del certificado como anexo al final del presente contrato.
   2º.- Que EL ARRENDATARIO, está interesado en el alquiler de la vivienda descrita en el antecedente 1º, para su uso personal y vivienda habitual.
   3º.- Y para formalizar lo que sobre el particular tienen convenido otorgan el presente contrato con sujeción a los siguientes,  
PACTOS
PRIMERO.- REGULACION.- El presente contrato se otorga conforme a lo establecido en la Ley 29/1994 de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, adaptada por la Ley 4/2013 de 5 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, y por lo pactado en el presente contrato. Con carácter supletorio es de aplicación lo dispuesto al efecto por el Código Civil.
SEGUNDO.- OBJETO.- El objeto del arriendo del presente contrato lo constituye el piso-vivienda sita en [   ], vacío de muebles y se destina exclusivamente a vivienda del arrendatario y para la permanente ocupación de él. Se adjuntan fotografías de la vivienda a los efectos de dejar constancia del estado del inmueble en el momento del arriendo, como Anexo al presente contrato.
Si entrare a convivir con el arrendatario una tercera persona ajena del ámbito familiar directo en primer grado, lo deberá comunicar por escrito a la propiedad.
TERCERO.- DURACION.- El plazo de duración del presente contrato se establece por un período de un año. Llegado el vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas su voluntad de no renovarlo.
El período de tiempo mínimo de arrendamiento se establece en seis meses. En caso de desistimiento del contrato por parte del arrendatario antes de que se hubiera cumplido un año, dará lugar a una indemnización equivalente a la parte proporcional de la renta de un mes con relación a los meses que falten por cumplir de un año.
CUARTO.- PRÓRROGA.-Llegado el plazo máximo de tres años pactados, sin denuncia del arrendador o arrendatario con un plazo mínimo de treinta (30) días, el contrato se prorrogará por plazos anuales.
Las partes con treinta días de antelación a la fecha de finalización de cada prórroga podrán denunciar la terminación del contrato notificando de forma fehaciente y por escrito a la otra parte el desistimiento del mismo. El incumplimiento de dicho plazo se sancionará con la no devolución de un mes de fianza. El período de tiempo mínimo de arrendamiento se establece en UN AÑO.   
QUINTO.- RENTA Y ACTUALIZACION.- La renta inicial pactada es de ............. (0,00) EUROS MENSUALES durante el primer año de vigencia del contrato. Los gastos de comunidad están incluidos en la renta.
Las partes contratantes convienen que la renta total que en cada momento satisfaga el arrendatario, se incrementará cada año en la fecha que se cumpla cada año de vigencia del contrato y en caso de prórroga por tácita reconducción y al término de cada una de ellas mediante la aplicación íntegra del Índice Nacional General de Precios al Consumo fijado por el Instituto Nacional de Estadística u organismo que lo sustituya. La revisión se efectuará por años naturales, repercutiendo en el recibo emitido al mes siguiente de la publicación del IPC los atrasos habidos desde el mes de Enero del año en curso, o, en su caso desde el mes de la firma del contrato. 
El arrendador deberá comunicar al arrendatario la actualización de la renta anual conforme al I.P.C. acompañando Certificación del Instituto Nacional de estadística acreditativa de la variación en dicho índice. SEXTO.- FORMA DE PAGO.- El pago de la renta se verificará por adelantado, dentro de los tres primeros días de cada mes, mediante recibo domiciliado con cargo en la cuenta corriente del Banco o entidad financiera que señale el arrendatario al efecto y quedando, en éste caso, el arrendador eximido de la obligación de entregar recibo al arrendatario.
Serán por cuenta exclusiva del Arrendatario los costes, gastos, y comisiones bancarias producidas como consecuencia, si fuere el caso, del impago/(s) de la(s) correspondiente/(s) mensualidad /(es), así como el interés de demora equivalente en cada momento al legalmente establecido.
En este sentido el ARRENDATARIO hace constar que la cuenta corriente a que hace referencia el primer párrafo del presente PACTO es la siguiente:
.... .... .. ..........
SÉPTIMO.-IMPUESTOS.- El pago del Impuesto de Bienes Inmuebles se halla incluido en la renta reflejada en el pacto quinto. No obstante los aumentos que se produzcan en dicho impuesto o en el/los impuestos que lo sustituyan, y a los aumentos que se produzcan en cualquier otro impuesto, arbitrio o tasa del Estado, Comunidad Autónoma, Provincia o municipio sobre o que grave la finca serán repercutidos al arrendatario en la proporción que se aumenten.
OCTAVO.- OBLIGACIONES DE LA PARTE ARRENDATARIA.- La parte arrendataria en su calidad de inquilino de la vivienda arrendada asume expresamente las siguientes obligaciones:
a) El pago de la renta, aumentos e incrementos legales, por adelantado dentro de los tres primeros días de cada mes, mediante domiciliación bancaria.
b) A destinar el inmueble arrendado a la vivienda habitual y permanente del arrendatario y sus familiares, y a comunicar por escrito a la propiedad si entrare a convivir con el arrendatario una tercera persona ajena del ámbito familiar directo.
c) Comunicar a la propiedad o al Administrador de Fincas, en el plazo de veinticuatro horas, cualquier incidencia o desperfecto hallado en el interior de la vivienda.
d) A observar en todo momento las disposiciones legales vigentes.
e) A permitir el acceso en la vivienda a la propiedad, suAdministrador, y a los operarios o industriales mandados por cualquiera de ambos, para la realización, inspección y comprobación de cualquier clase de obras o reparaciones que afecten al inmueble.
f) A cumplir en todo momento las Normas Estatutarias Reglamentarias y los acuerdos de la Comunidad de Propietarios tenga establecidas o establezcan, en orden a la utilización de los servicios, elementos comunes y buen régimen de convivencia. A estos efectos no se permite la entrada de animales en el inmueble.
g) A sufragar las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda, así como el deterioro de cuya reparación se trate, sea imputable al arrendatario.

NOVENO.- OBLIGACIONES DE LA ARRENDADORA.-
La parte arrendadora está obligada a:

• La devolución de la fianza a la parte arrendataria, según lo estipulado en el pacto decimocuarto.
• A comunicar al arrendatario la actualización de la renta anual conforme al I.P.C., acompañando Certificación del Instituto Nacional de Estadística acreditativa de la variación del citado Índice.
• A la reparación y/o sustitución de los servicios comunes que dejaren de funcionar.

DÉCIMO.- CAUSAS DE TERMINACIÓN DEL ARRIENDO.- Serán causas de terminación del presente contrato de arrendamiento de vivienda, además de las legalmente establecidas y de las previstas en este contrato, las que expresamente se mencionan a continuación:
a)La falta de pago de una mensualidad, así como de las cantidades que, según contrato, corresponda satisfacer a la parte arrendataria.
b)La falta de pago del importe de la fianza o de su actualización.
c)Cuando en la vivienda arrendada no se destine al uso establecido en el objeto de este contrato, y que es la vivienda habitual y permanente del arrendatario.
d)El incumplimiento por ambas partes de las obligaciones que se asumen en este contrato, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.124 del Código Civil, y en especial el incumplimiento por parte de la parte arrendataria de cualquiera de las obligaciones asumidas en el pacto Octavo del presente contrato.
e)La realización de daños causados dolosamente en la vivienda o de obras no consentidas por el arrendador cuando el consentimiento de éste sea necesario.
f)Cuando en la vivienda tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
g)La necesidad del ARRENDADOR de ocupar la vivienda arrendada a partir del primer año de celebración del contrato, para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial (art. 9.3 Ley arrendamientos Urbanos). Dicha comunicación deberá hacerse con al menos dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto.
h)El incumplimiento por parte del arrendatario de la realización de las obras en los términos y condiciones pactadas, en caso de haberse pactado entre las partes el reemplazo total o parcial de la obligación del pago de la renta por el compromiso del arrendatario de reformar o rehabilitar el inmueble. A este respecto será de aplicación lo dispuesto en el artículo 23.2 de la ley de arrendamientos urbanos.
DECIMOPRIMERO.- OBRAS.- El arrendatario no podrá practicar obras de clase alguna en la vivienda sin previo permiso concedido por escrito por el arrendador.
En todo caso, las obras así autorizadas serán de cargo y cuenta del arrendatario y quedarán en beneficio de la finca, sin derecho a indemnización o reclamación en momento alguno. El permiso municipal será también de cuenta y cargo del arrendatario, así como la dirección técnica o facultativa en su caso, obligándose a reponer los daños causados y a reponer a su costa el estado original de la vivienda.
Queda expresamente prohibido realizar obras en las fachadas exteriores del edificio, variar la pintura, o instalar elementos que modifiquen su estado y configuración arquitectónica.
El incumplimiento por parte del arrendatario de las obligaciones derivadas en este pacto Decimoprimero dará lugar a la resolución del presente contrato de forma inmediata.
DECIMOSEGUNDO.- CONSERVACIÓN.- El arrendatario declara conocer las características y estado de conservación de la finca y aceptarlas expresamente y se obliga a conservarla en perfecto estado para el uso al que se destina, compuesta de puertas, cerraduras, cristales, instalaciones de toda clase, y en igual estado y a plena satisfacción de la propiedad tendrá que devolverlo cuando finalice el contrato. En este sentido son de cuenta y cargo del arrendatario los gastos ocasionados por los desperfectos que se produzcan, ya sean cristales, cerraduras y demás útiles y utensilios de las instalaciones y su adecuado entretenimiento, como también la conservación, reparación y sustitución de persianas, en caso de existir tales utensilios e instalaciones.
Son de cuenta y cargo del arrendatario los gastos ocasionados por todos los desperfectos que se produzcan en la vivienda arrendada como consecuencia del uso de la misma.

DECIMOTERCERO.- SUMINISTROS.- La adquisición, conservación, reparación o sustitución de los contadores de suministros y el importe del consumo, son de cuenta y cargo exclusivo del arrendatario. El inmueble se alquila en el estado actual de las acometidas generales y ramales o líneas existentes correspondientes al mismo, para los suministros de los que está dotado el inmueble. El arrendatario podrá concertar con las respectivas compañías suministradoras todos o algunos de los suministros de que está dotado el inmueble, con total indemnidad de la propiedad y del administrador. Si se hubiere de efectuar alguna modificación, en las instalaciones particulares del inmueble arrendado, su costo será íntegramente a cargo del arrendatario, caso de que le interese y desee continuar con el suministro de que se trata, pero previamente deberá someter a la propiedad, para su aprobación, el informe y proyecto de las variaciones que en cada caso deban realizarse, exigidas por la respectiva compañía suministradora.
Queda exenta la propiedad de toda responsabilidad por la falta de cualquier suministro.
En caso de que el ARRENDATARIO diera de baja alguno de los suministros de agua o electricidad, una vez finalizado el contrato, se penalizará con 400 euros.
DECIMOCUARTO.- FIANZA.- El arrendatario entrega en este acto de conformidad con el artículo 36 de la L.A.U. unamensualidad de la renta en concepto de FIANZA por importe de [   ] (0,00) EUROS que responderán del pago de alquiler, de los perjuicios por incumplimiento de las obligaciones contractuales, de la penalización del pacto tercero y/o del total importe de los daños ocasionados en el inmueble hasta donde alcance. La fianza se devolverá al arrendatario previa comprobación del estado de la vivienda al finalizar el contrato y en ningún caso podrá aplicarse por el arrendatario a mensualidades de renta no abonadas cuya obligación de pago el mismo ha asumido.
DECIMOQUINTO.- PROHIBICIÓN DEL SUBARRIENDO.- Queda expresamente prohibida la cesión del contrato y/o el subarriendo parcial y/o total de la vivienda arrendada.
El incumplimiento por parte del arrendatario de esta prohibición dará lugar a la resolución del presente contrato de forma inmediata.

DECIMOSEXTO.- RENUNCIA DEL DERECHO DE ADQUISICION PREFERENTE.- El arrendatario hace expresa renuncia a los derechos de tanteo y retracto recogidos en el artículo 25 de la LAU. A estos efectos, el arrendador deberá comunicar al arrendatario su intención de vender la vivienda con una antelación mínima de treinta días a la fecha de formalización del contrato de compraventa.
DECIMOSÉPTIMO.-RENUNCIA A LA SUBROGACION.- De conformidad con el artículo 16.4 de la LAU no existirá derecho de subrogación en caso de fallecimiento del arrendatario.
DECIMOOCTAVO.- JURISDICCION.- Las partes se someten a los Juzgados y Tribunales de Barcelona y los superiores que le correspondan.
DECIMONOVENO.- NOTIFICACIONES.- A efectos de recibir cualquier notificación vinculada con los derechos y obligaciones reconocidos en este contrato se designa la dirección que consta en el encabezamiento del contrato para el arrendador, y el de la vivienda que es objeto de arrendamiento para el arrendatario.
Asimismo, y a fin de facilitar las comunicaciones entre las partes se designan las siguientes direcciones de correo electrónico, siempre que se garantice la autenticidad del a comunicación y de su contenido y quede constancia fehaciente de la remisión y recepción íntegras y del momento en que se hicieron.
Por el arrendatario: .............................
Por el arrendador: ...............................
VIGÉSIMO.- ACEPTACIÓN.- Las partes aceptan el presente contrato así como suscorrespondientes anexos y sus efectos jurídicos y se comprometen a su cumplimiento de buena fe.

En ............... a .. de ......... de ....
   EL ARRENDADOR  
___________________________
Don .......................

   EL ARRENDATARIO
__________________________
Don ......................


Relación de Anexos :
Anexo nº 1 – Documento identificativo del arrendatario y Del arrendador.
Anexo nº2 – Cédula de habitabilidad
Anexo nº3.- Certificado de eficiencia energética
Anexo nº4.- Justificantes acreditativos de la solvencia del arrendatario.
Anexo nº5.- Fotografías de la vivienda.