A veces ante acuerdos tomados en la Junta de propietarios de la comunidad donde vivimos nos hacemos las siguientes preguntas: ¿cómo podemos impugnar un Acta de Junta de la Comunidad de Propietarios?, ¿Dónde debería hacerlo?, ¿Cómo? ¿Cuáles son las consecuencias?.
En este post veremos todo aquello que tendréis que tener en cuenta para impugnar un acuerdo tomado en una Junta de la Comunidad de propietarios y como siempre con el modelo de escrito que podéis utilizar.
¿Qué es impugnar un acuerdo de la Junta de la Comunidad de Propietarios?
Impugnar un acuerdo de la Comunidad de Propietarios es interponer una demanda ante los Tribunales para que un Juez declare por sentencia que el acuerdo tomado por la Comunidad de Propietarios es o no válido. Por lo tanto, los acuerdos tomados en las Juntas de la Comunidad de Propietarios sólo se podrán impugnarse judicialmente. ¿Qué acuerdos se pueden impugnar? No siempre se puede impugnar un acuerdo de la Comunidad de propietarios, y menos aun cuando se han adoptados todos los requisitos que exige la ley, (convocar la junta en tiempo y forma comunicándolo a todos los vecinos junto con el orden del día, que el número de vecinos sea suficiente para que exista quórum y que se alcance la mayoría necesaria), por mucho que estemos en contra del mismo. Para saber que acuerdos se pueden impugnar tendremos que irnos al articulo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal que establece los supuestos en los que los acuerdos de la Junta de Propietarios podrán ser impugnados ante los tribunales: a) Cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.
Esto sucede cuando el acuerdo adoptado no figura en el orden del día o con una mayoría inferior a la exigida legalmente y también por no convocar la Junta en tiempo y forma o que se decida una participación en los gastos generales de forma distinta a las cuotas de participación. b) Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.
La condonación de una deuda de la comunidad, o el permitir la utilización de un elemento común a un solo vecino pueden ser ejemplos de acuerdos que resulten gravemente lesivos para la comunidad o para uno de los vecinos. c) Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.
¿Quién puede impugnar un acuerdo de la Junta de la Comunidad de Propietarios? Las personas legitimadas para la impugnación de los acuerdos tomados en las Juntas de las Comunidades de Propietarios son:
- Los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, es decir, el propietario deberá haber hecho constar su disconformidad con el acuerdo, no bastando la mera abstención, debiendo constar en acta el voto en contra del acuerdo, como se declara en la Sentencia de la Audiencia Provincial de Valencia de 3 de Marzo de 2.009, ya que no es posible ir contra sus propios actos.
- Los ausentes por cualquier causa.
- Los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto.
- Los no propietarios, aunque sean usuarios de algún elemento privativo de la finca.
- El nuevo propietario en un momento posterior a la adopción del acuerdo, ya que adquiere el inmueble con las cargas que el mismo tenga, aunque sí tendrá derecho a reclamar contra el vendedor con la correspondiente acción de saneamiento.
- El disidente o ausente que vendió el inmueble antes de la interposición de la correspondiente impugnación.
- La acción de impugnar caducará a los tres meses de adoptarse el acuerdo por la Junta de propietarios, salvo que se trate de actos contrarios a la ley o a los estatutos, en cuyo caso la acción caducará al año.
- La impugnación de los acuerdos de la Junta no suspenderá su ejecutividad, salvo que el juez así lo disponga con carácter cautelar, a solicitud del demandante, oída la comunidad de propietarios.
- Si ningún vecino impugna el acuerdo dentro del plazo de un año el acuerdo quedará convalidado.
D./DÑA_______________, Procurador de los Tribunales, asistido del Letrado del Ilustre Colegio de Abogados de ___________, D/Doña ______________, Colegiado número _____, en nombre de D./DÑA_______________, representación que se acredita con la copia de escritura de poder que se acompaña como Documento Nº 1, ante el Juzgado como mejor en Derecho proceda comparezco y DIGO:
Por medio del presente escrito formulo DEMANDA EN JUICIO DECLARATIVO ORDINARIO EJERCITANDO ACCION DE IMPUGNACION DEL ACUERDO ADOPTADO POR LA JUNTA DE PROPIETARIOS el día ____________, contra:
COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA CALLE ___________, que habrá de seguirse en la persona de su actual Presidente.
Y ello en virtud de los siguientes hechos y fundamentos de derecho: HECHOS
PRIMERO.‐ El actor es propietario del piso _______________ perteneciente a la Comunidad de Propietarios de la finca sita en __________.
Se acredita este extremo con copia simple de la escritura de compraventa de la referida vivienda que se acompaña como Documento N’ 2.
SEGUNDO.‐ El día ___________tuvo lugar la celebración de una Junta General Extraordinaria de propietarios de la comunidad indicada, en la que entre otros se tomó el siguiente acuerdo________________ (transcribir literalmente el acuerdo).
En el acto de la celebración de la Junta referida procedí a salvar mi voto (especificar si en otro caso no asistió a la Junta, o si fue privado del voto de manera injustificada) por considerar que el acuerdo es contrario a los Estatutos de la Comunidad de Propietarios (en otro caso puede alegarse que es contrario a la Ley, que es lesivo para la comunidad de propietarios en beneficio de algunos propietarios, o suponga un grave perjuicio para algún propietario que no tenga el deber jurídico de soportarlo, o exista abuso de derecho).
A los fines de acreditar este extremo aporto certificación del acta que me ha sido expedida por el Secretario de la Comunidad de Propietarios que adjunto como Documento N’ 3.
TERCERO.‐ La acción se ejercita dentro del año (para el caso de que la impugnación sea por causa de ser el acuerdo adoptado contrario a la Ley o Estatutos, en los demás casos la acción caduca a los tres meses de haberse tomado el acuerdo), contado desde la fecha en que el acuerdo se tomó.
CUARTO.‐ De acuerdo con la disposición _________de los Estatutos se prohíbe_________________, el acuerdo que se adopta infringe claramente dicha disposición.
QUINTO.‐ Mi patrocinado se encuentra al corriente de pago de las deudas vencidas de la Comunidad de Propietarios. Para acreditar esta circunstancia adjunto los recibos correspondientes como Documento N’ y N’ .
(Este requisito no es necesario cuando el acuerdo impugnado sea sobre alteración de las cuotas de participación entre los propietarios)
FUNDAMENTOS DE DERECHO
I.‐ Es competente para conocer de la presente demanda el Juzgado de Primera Instancia de esta ciudad al que en turno de reparto corresponda de acuerdo con lo previsto en el art. 52‐ regla 8ª de la Ley de Enjuiciamiento civil.
II.‐ Está legitimado activamente mi representado por concurrir en el mismo las condiciones que dispone el art. 18.2 de la de la Ley de propiedad Horizontal, y pasivamente La comunidad de Propietarios demandada de acuerdo con el mismo precepto. La demanda deberá entenderse en la persona del Presidente de la Comunidad de acuerdo con lo dispuesto en el art. 13.3 de la Ley de Propiedad Horizontal. III.‐ La presente demanda se sustanciará por los trámites del Juicio Declarativo Ordinario de acuerdo con lo previsto en art. 18.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, en relación con el art. 249‐8º de la Ley de Enjuiciamiento civil.
IV.‐ El procedimiento se seguirá de acuerdo con lo dispuesto en los arts. 399 siguientes y concordantes de la Ley de Enjuiciamiento civil.
V.‐ En orden al fondo del asunto se invoca como aplicable el artículo ________de los Estatutos de esta comunidad, así como el contenido del art. 18 de la Ley de Propiedad Horizontal.
Queda prohibido por los Estatutos ________________, y el acuerdo adoptado
supone una infracción de dicha norma (narrar el fundamento de tal consideración).
VI.‐ Las costas deberán ser impuestas a la parte demandada en virtud de lo previsto en el art. 394 de la Ley de Enjuiciamiento civil.
Por lo expuesto,
SUPLICO AL JUZGADO: tenga por presentado este escrito, documentos y copias, por formulada demanda en ejercicio de la acción de impugnación del acuerdo tomado en la Junta General Extraordinaria de fecha _________________ , que habrá de sustanciarse por los trámites del JUICIO DECLARATIVO ORDINARIO en nombre de D./Dña________________contra la Comunidad de Propietarios del edificio sito en _________________, demanda que habrá de entenderse en la persona de su Presidente, y en su día y previos los demás trámites legales y el recibimiento del procedimiento a prueba para su momento procesal oportuno dejo interesado, se dicte Resolución por la que estimando íntegramente esta demanda se acuerde declarar que el acuerdo impugnado es contrario a los Estatutos y por tanto nulo dejando ineficaz el mismo, y en consecuencia se condene a la parte demandada a estar y pasar por esta declaración y al pago de las costas causadas en este procedimiento. OTROSI DIGO: Que de acuerdo con lo previsto en el art. 18.4 de la Ley de propiedad Horizontal al derecho de esta parte interesa se acuerde como medida cautelar suspender la ejecución del acuerdo impugnado previa audiencia de la comunidad de Propietarios. SUPLICO AL JUZGADO, que habiendo por hecha la anterior manifestación se proceda a la adopción de la medida cautelar solicitada.
OTROSI DIGO, que al derecho de esta parte interesa para su momento procesal oportuno el recibimiento a prueba de este procedimiento.
SUPLICO AL JUZGADO, proceda a acordar y en su día recibir a prueba el presente procedimiento.
OTROSI DIGO, que precisando para otros usos la copia de escritura de poder que se acompaña, procede y
SUPLICO AL JUZGADO, acuerde su desglose y devolución una vez quede debida constancia de la misma en autos.
Es justicia que pido en ________a______de________de_______ D/Doña ____________________ D./Doña _____________________ Abogado Procurador