La idea de invertir en inmuebles está presente en mi mente hace ya tiempo por muchos motivos.
Verás, a nivel familiar tengo el ejemplo de mi abuelo materno que, mucho antes del "boom" inmobiliario en España, hizo sus "pinitos" con un negocio inmobiliario en Asturias.
El caso es que él mismo decía que en España se estaban cometiendo "barbaridades" (que había una burbuja, que no podía ser que TODOS tuvieramos un Mercedes y una segunda casa en la playa).
Y tenía razón: estábamos, como país, viviendo por encima de nuestras posibilidades (viviendo de la deuda que habíamos contraído con los bancos).
(Y ojo, los bancos tienen su parte de responsabilidad, pero A NADIE le pusieron una pistola en la cabeza para firmar esa hipoteca).
¿Actuaciones irresponsables? Seguramente.
Pero bueno, no me quiero desviar del tema.
¿Por qué tantas personas ricas invierten en inmuebles? Es por las ventajas fiscales y por el flujo de efectivo pasivo. Sin embargo, el inversor de clase media se ha dedicado la última década a comprar y vender inmuebles, PERDIENDO los beneficios que los ricos buscan (nota: por eso unos siguen siendo ricos o se hacen ricos, y otros siguen siendo "inversores de clase media").
Las estrategias utilizadas son MUY DIFERENTES (al igual que los resultados).
Los inversores de clase media lo hacían con las ganancias de capital en mente, esperando comprar por 200k€ y vender por 300k€ para obtener un beneficio rápido, de una sola vez y ALTAMENTE GRAVADO.
Verás, los ricos tienen un enfoque totalmente diferente. Adquiren inmuebles para beneficiarse de los ingresos pasivos (y las ventajas fiscales) de las que disfrutarán por décadas.
(No sé tú, yo prefiero "copiar" la estrategia de los ricos).
Este concepto es, normalmente, NOVEDOSO para la clase media (lo fue para mí la primera vez que lo escuché), cuya única experiencia con inmuebles es casi siempre comprando su propia casa. De hecho, mi abuelo materno siguió un enfoque distinto al de la clase media trabajadora: vive desde hace muchos años en una casa ALQUILADA, mientras compró otras 2 casas (una en la playa y otra en la montaña) y posee locales y garajes que (por suerte para él) no logró vender y ahora le dejan una renta mensual.
Personalmente, hasta hoy, vivo igual que mi abuelo en una casa ALQUILADA y lo seguiré haciendo seguramente toda mi vida.
¿Qué cosas haré distinto a mi abuelo? No compraré ningún inmueble que no pretenda alquilar para hacer negocio con ello.
Es por ello que hoy quiero hablarte de Ken McElroy, el mentor que he elegido para iniciarme en las inversiones inmobiliarias (planeado para Agosto de 2016), y uno de los mejores inversores en bienes raíces del mundo.
Antes De Nada: El Concepto De Rentabilidad INFINITA...
Es un concepto que ME SORPRENDIÓ la primera vez que lo escuché: ¿Rentabilidad infinita? ¿Return On Investment (ROI) infinito? ¿Qué es y cómo se hace eso? Suena bien...
Verás, la manera más simple de medir el ROI es dividir tu beneficio (o pérdida) entre el dinero que inviertes. Si has invertido 100€ y has obtenido 120€ (o 20€ de beneficio), tu ROI sería el siguiente:
20 euros / 100 euros = 0,2 (o 20% ROI).
Veamos otro ejemplo. ¿Qué pasa si recuperas 20 euros en una inversión que no te costó nada? Échale un vistazo.
20 euros / 0 euros = ∞ (infinito)
Para los que no lo sepáis, no hay respuesta cuando divides por cero. Por ejemplo, ¿cómo dividirías una tarta en cero trozos? No puedes (algunos dirían que te la comes, pero eso no es una división).
Los matemáticos describen este resultado como INFINITO.
Así que, cuando tu inversión es cero, y ganas 1.000€, 10.000€ o 1 millón de euros, el resultado es siempre el mismo: un retorno de la inversión (ROI) INFINITO.
Esto nos lleva a la siguiente pregunta: ¿cómo obtienes un retorno sin invertir dinero?
Una respuesta es invertir en inmuebles como te voy a explicar hoy.
Cambiando Cómo Piensa La Clase Media Sobre Invertir En Inmuebles
Mira, para la mayor parte de la clase media, su experiencia con inmuebles se limita a comprar su casa o encontrar una casa para alquilar. Después de eso se dedican a ver programas de TV sobre compraventa de inmuebles.
La compraventa fue muy popular durante la reciente burbuja (y lo volverá a ser en la próxima burbuja). Los precios aumentaron mes tras mes, lo que hizo que una persona comprase un inmueble por 200k€, hiciera algunos arreglos y lo vendiese por 250k€ para obtener un beneficio rápido, de una sola vez y ALTAMENTE GRAVADO por el Gobierno.
Si tuviste suerte y "surfeaste la ola" en el momento adecuado, entonces esta era una estrategia ATRACTIVA.
Pero reflexiona conmigo, veamos el panorama y te darás cuenta de que tiene las características de una estrategia de la clase media: Invertir sólo por las ganancias de capital seguido de ser SAQUEADO por el fisco (impuestos).
Vender por un beneficio rápido de 50k€ puede ser un importante evento a nivel de impuestos (quizá hasta caiga en la tasa impositiva MÁS ALTA de tu país).
Los ricos invierten en inmuebles de maneras MUY DIFERENTES. Ellos compran propiedades con un plan de nunca vender. En vez de eso, continúan recibiendo flujo de efectivo por muchos años (y ese flujo de efectivo SUPERA con creces los beneficios (netos de impuestos, recuerda) de comprar barato y vender caro).
Adicionalmente, normalmente terminan debiendo CERO EUROS en impuestos por ese flujo de efectivo. O a veces incluso menos de cero, si es que puedes creerlo. Más de esto en un minuto.
Recuerda: El flujo de efectivo es el secreto de los ricos.
La meta no es lograr VICTORIAS RÁPIDAS para aumentar el dinero que tienes...un dinero que empezará a DISMINUIR en el momento en que te retires. Un dinero que hace que muchos deseen morir antes de quedarse sin dinero.
En lugar de eso, los ricos quieren ACTIVOS que den flujo de efectivo y que aumenten su riqueza incluso cuando se retiren.
Apalancate Con La Magia De Los Inmuebles
Uno de los puntos que transmite Ken McElroy es por qué los inmuebles son (inicialmente) más interesantes que otras inversiones.
(Y digo inicialmente porque, personalmente, creo que aparte de en inmuebles deberías invertir en otro tipo de activos para no depender solo de un tipo. Más de eso en futuros posts).
En una palabra, es apalancamiento.
Veamos un ejemplo claro para que lo entiendas.
Digamos que tienes 100.000€ para invertir.
Una opción podría ser comprar acciones en bolsa. Digamos que la bolsa te da una rentabilidad del 5%. Eso son 5.000€ de retorno de la inversión.
Por otro lado, ¿y si pudieras utilizar el apalancamiento mientras inviertes en inmuebles?
En vez de comprar una casa por 100.000€, compras un edificio por 1.000.000€.
Dado que el edificio actúa como colateral (garantía), no tienes problema en apalancar tus 100.000€ como pago inicial para obtener una hipoteca por los restantes 900.000€.
(Es casi imposible conseguir un préstamo de 900.000€ para invertir en acciones, porque no hay colateral cuando el precio de la acción se hunde).
Ahora digamos que tu edificio da un flujo de efectivo con el mismo retorno de la inversión que dijimos para las acciones: 5%.
El hecho de que al invertir en inmuebles pudieses utilizar el apalancamiento, ha hecho que ganes un 5% sobre 1.000.000€ (50.000€) en vez de sobre tus 100.000€ iniciales (5.000€).
Eso te deja, en este ejemplo teórico educativo, con 45.000€ más en el bolsillo de lo que habrías ganado invirtiendo en acciones.
Impresionante, ¿no te parece? Y esto es sólo el comienzo.
Los Impresionantes Beneficios Del Invertir En Inmuebles...
Cuando compras una propiedad inmobiliaria, Hacienda normalmente te permite deducirte una pequeña parte del valor de la propiedad en tu declaración de impuestos cada año por un número de años concreto (pregunta a tu asesor fiscal de confianza. A efectos ilustrativos supondremos 30 años).
Es la depreciación, y quiere decir que si compras una propiedad por 9.000.000€, puedes deducirte 300.000€ en tu declaración de impuestos cada año durante 30 años (mientras sigas siendo el propietario al 100%, claro está).
9.000.000 (valor de la propiedad) / 30 años = 300.000€ (deducción).
Ahora veamos qué pasa con tu ROI cuando haces esto.
(Nota: esto es sólo un ejemplo y no soy auditor de cuentas ni nada parecido. Seguramente querrás hablar de esto con tu asesor fiscal antes de tomar cualquier decisión de inversión).
Asumamos que la propiedad está ganando 700.000€ en flujo de efectivo al año. Primero nos podemos deducir los pagos de la deuda hipotecaria (digamos unos 450.000€), y luego deducirte la depreciación (300.000€). Por tanto ahora estás en 50.000€ negativo (!).
700.000€ (flujo de efectivo) - 400.000€ (pago deuda) - 300.000 (depreciación) = -50.000€ (negativo).
¿Te das cuenta del potencial? Aunque ganaste 300.000€, declaras una PÉRDIDA de 50.000€ en tu declaración de impuestos (y no pagas impuestos).
En su libro Riqueza Libre De Impuestos, Tom Wheelwright dice algo así como " la depreciación es como magia. Consigues una deducción por algo que no te ha costado dinero. Creas dinero literalmente del aire ".
Unas Últimas Palabras...
Ken McElroy empezó invirtiendo en un apartamento de 2 dormitorios y 2 baños. Ahora es propietario de edificios valorados en millones de dólares. Lo interesante, sin embargo, es que sabiendo lo que sabe, habría empezado a invertir en edificios completos (en vez de en apartamentos individuales). La razón que daba era que el banco confía más en la capacidad del edificio (sus alquileres) para pagar la deuda hipotecaria, que en tu capacidad como persona individual para pagarle la hipoteca de un solo apartamento.
Digamos que no es cuánto dinero tienes, sino cuánto conocimiento tienes.
Después de esta lección, ahora ya sabes que es posible invertir con un retorno de la inversión infinito...o simplemente aceptar una rentabilidad significativa libre de impuestos. Tú eliges tu camino.
Por tanto, está claro que invertir en inmuebles para alquilar es, sencillamente, de personas (inversores) inteligentes.
Un fuerte abrazo,
Pablo García-Lorente
PD: Para más información sobre invertir en inmuebles para alquilar te recomiendo revisar el libro de Ken McElroy ( El ABC De La Inversión En Bienes Raíces (Inmuebles)). Si te interesa saber más sobre cómo hacer trabajar los impuestos en tu favor, revisa el libro de Tom Wheelwright ( Riqueza Libre De Impuestos). Personalmente tengo ambos en versión papel, no obstante te recomiendo leerlos en kindle ( incluso en tu smartphone utilizando esta fantástica app).
PPD: Si te ha resultado útil esta reflexión sobre invertir en inmuebles para alquilar escribeme un comentario más abajo y comparte en Facebook.