El Ministerio de la Vivienda ya entregó al Presidente Nicolás Maduro una propuesta de marco legal para regular los arrendamientos de los locales comerciales que establece tres métodos para calcular las rentas.
En el marco de la primera ofensiva económica de noviembre del pasado año el Gobierno controló los alquileres comerciales y fijó un parámetro único para el canon de máximo 250 bolívares por metro cuadrado, ahora ese sistema se derogará.
El proyecto que afina el Ejecutivo nacional señala que los propietarios de los establecimientos junto con los arrendatarios pactarán el método más acorde para la renta.
La primera metodología previstas es el canon fijo, cuyo cálculo toma en cuenta: el valor actualizado del inmueble, los metros cuadrados arrendables y los metros cuadrados a arrendar. Se permitirá una rentabilidad en el primer año de 24%, luego la misma será revisada según el comportamiento del grupo de Bienes y Servicios Diversos del Índice Nacional de Precios al Consumidor (INCP).
El Gobierno podrá ajustar esos porcentajes de rentabilidad cuando así lo determinen razones de interés público.
El segundo método es el canon variable que considerará un porcentaje de las ventas que hayan sido expresadas en la declaración del Impuesto al Valor Agregado (IVA). De acuerdo al proyecto, el porcentaje a aplicar será definido por las partes y oscilará entre 1 y 10%. Para las actividades de entretenimiento el porcentaje estará entre 10 y 20%.
El tercer esquema es el arrendamiento mixto. En este método una parte de la renta será fija y otra estará sujeta al porcentaje de las ventas.
La propuesta añade que los cánones de arrendamiento serán revisados en los casos en que hubiera transcurrido un año después de firmado el contrato de arrendamiento o cuando el arrendador haya realizado mejoras o reparaciones cuyo costo excedan el 40'% del valor del inmueble.
Estimación de los condominios
El Gobierno el pasado año, además de fijar un valor único de la renta, estableció que el costo del condominio tenía que ser equivalente a 25% del canon de 250 bolívares por metro cuadrado. Esta estimación cambia en la ley.
En el proyecto se contempla otro método para calcular el pago del condominio. Se indica que "en los inmuebles destinados al uso comercial, que formen parte de otros inmuebles bajo régimen de propiedad colectiva o de comunidad, los gastos comunes que deba pagar el arrendatario de cada inmueble destinado al uso comercial se calcularán sobre la base de la alícuota parte que corresponda a dicho inmueble, del valor total del inmueble que le sirve de asiento".
Según el texto, "se entenderá por gastos comunes las erogaciones que deban realizarse para atender el mantenimiento y conservación del inmueble que sirve de asiento comercial, así como los servicios de aseo y limpieza, recolección y disposición de desechos sólidos, agua potable, energía eléctrica, vigilancia, reparación y mantenimiento de maquinarias y equipos".
El despacho de la Vivienda prevé la conformación de una instancia para determinar las contribuciones especiales que se requieran para mantener los inmuebles.
Se añade que "el Comité Paritario de Administración del Condominio podrá establecer aportes o fondos adicionales para atender gastos de mercadeo o propósitos especiales cuando así se requiera para el mejor funcionamiento de las actividades comerciales".
Los gastos comunes serán cancelados cuando así lo disponga el respectivo contrato de arrendamiento y deberán ser demostrados por el administrador o descritos en la factura.
Ajuste al Sicad II
La Ley no permite los contratos de arrendamientos de locales en moneda extranjera y en una disposición transitoria apunta que "todos aquellos contratos celebrados en moneda extranjera antes de la entrada en vigencia de la ley, automáticamente se entenderán pactados en moneda de curso legal venezolana, debiendo ajustarse sus estipulaciones económicas al tipo de cambio del Sicad II".
Los inmuebles sujetos a estas contrataciones deberán someterse a la regulación del canon consagrada en la ley. El incumplimiento implicará una multa de 2.000 unidades tributarias (254.000 bolívares) al propietario del inmueble.