Cualquier empresa o profesional que quiera perdurar en el tiempo deberá, en un momento u otro, plantearse la siguiente cuestión, ¿debo adquirir mi local o nave industrial o bien debo continuar pagando un alquiler? La decisión de compra es una decisión trascendental para cualquier empresa, y debe ser sopesada de la mejor manera posible. En este post, el número dieciséis de la serie “productos bancarios”, se va intentar explicar de la manera más sencilla posible los productos bancarios existentes para poder financiar la compra de un local o de una nave industrial.
La decisión de comprar
Tal y como se comentaba antes, se trata de una decisión muy importante. De hecho, una de las primeras decisiones a tomar en el momento de crear una empresa es negocio es el dónde, y no es menos habitual que, al principio, ese dónde sea en un local o nave de alquiler. El alquiler tiene varias ventajas, no ata más de lo necesario, permite dejar el bien alquilado con cierta facilidad, el gasto en alquiler es 100% deducible fiscalmente y está exento de pagar los impuestos y tasas municipales. Ahora bien, el alquiler tiene una desventaja muy importante, nunca se llega a adquirir la propiedad de la instalación y eso, dependiendo de la dimensión de la empresa o negocio, puede ser un inconveniente, ya que la instalación no llegará nunca a formar parte del activo inmovilizado del balance, y eso, a menos que ya se tenga un activo importante, no dejará de ser una debilidad, al menos, en teoría.
Por ello, en algún momento se planteará la decisión de comprar, y en ese momento será muy importante contar con el mejor asesoramiento en vistas a tomar la mejor decisión. En caso de que la decisión de financiar la compra incluya financiación bancaria, existen dos productos especiales para ello, la hipoteca sobre local o nave industrial y el leasing inmobiliario.
La hipoteca
No se trata de explicar lo que es una hipoteca, pues es conocido por el gran público; ¿quién hoy en día no tiene o ha tenido una? Lo que se trata es de definir las características que hacen la hipoteca sobre local o nave industrial interesante a la hora de valorar la posible financiación de la compra de este tipo de bienes mediante este producto:
1-Se trata de un préstamo con garantía hipotecaria en el que se financia la compra de un bien inmobiliario, en este caso, una nave o local; este bien responderá como garantía de la devolución del mismo mediante la constitución de una garantía hipotecaria sobre el mismo.
2-A diferencia de las hipoteca sobre viviendas habituales, el tanto por ciento de financiación posible calculado sobre el menor importe entre el precio de compra y la tasación del bien raramente superará el 65%. Es decir, si optamos por la hipoteca para financiar nuestra nave o local deberemos aportar un buen porcentaje del importe de la compra.
3-El plazo para la devolución del préstamo raramente superará los quince o veinte años.
4-Con la hipoteca se financia la compra, es decir, el bien pasa a ser propiedad de la empresa prestataria y, por tanto, pasará a formar parte de su balance. A partir de ese momento, esto es lo más importante, se podrá deducir como gasto anualmente en concepto de pérdida de valor de la hipoteca o nave un tanto por ciento según las tablas del Ministerio de Economía y Hacienda. (Amortización contable, ver PRODUCTOS BANCARIOS XV, ¿qué tipo de financiación me conviene más?).
5-La compra-venta con hipoteca, como todas las compra-ventas de bienes inmobiliarios, soporta unos importantes gastos iniciales en concepto de ITP o IVA.
6-La hipoteca es compatible con las líneas subvencionadas, como las líneas ICO, etc.
El resto de características son comunes al resto de préstamos y préstamos hipotecarios, puede ser a tipo fijo o variable, con cuotas periódicas, etc.
El leasing inmobiliario.
Se trata de un tipo de leasing en el que el bien objeto del arrendamiento financiero será un local o nave industrial. El leasing inmobiliario es una muy buena opción a la hora de afrontar la decisión de adquirir el local o nave industrial:
1-En este caso, la compra del local o nave industrial lo efectúa la compañía de leasing para, posteriormente, proceder a cederlo al cliente en arrendamiento financiero. Es decir, que los gastos de la compra-venta irán a cargo de la compañía de leasing, que es el propietario real del bien hasta que el contrato termine, se pague la opción de compra (normalmente la última cuota mensual).
2-El cliente, por lo tanto, pagará cuotas mensuales comprensivas de recuperación de coste, intereses e IVA, al contrario de las cuotas de la hipoteca, que no soportan IVA. Este IVA de las cuotas es deducible como IVA soportado y los intereses también serán deducibles como gasto tanto en el Impuesto de Sociedades como en el IRPF-estimación directa.
3-El tanto por ciento de financiación al que se puede llegar vía leasing puede ser muy superior al de la hipoteca; de hecho, muchas entidades publicitan la posibilidad de llegar al 100% de financiación.
4-El leasing inmobiliario, al igual que la hipoteca, es compatible con ciertas líneas subvencionadas, como las líneas ICO, etc.
5-Los plazos a los que podemos financiarnos son similares en el caso del leasing y en el caso de la hipoteca. Ahora bien, en el caso de leasing, como la propiedad del bien no deja de ser de la entidad en tanto no se ejecute la opción de compra, quizá nuestra entidad pueda ofrecer un plazo un poco más largo que con una hipoteca.
6-La gran ventaja fiscal del leasing hace referencia a la amortización contable del bien, esto es, a la pérdida de valor anual que podemos deducir como gasto dentro de nuestra declaración de beneficios. Si el bien ha sido financiado por leasing, podemos duplicar este importe anual o triplicarlo, si facturamos menos de ocho millones de euros al año, es decir, si tenemos la consideración de PIME.
7-Tal y como se indicaba antes, el bien se adquirirá en firme por el cliente cuando pague la última cuota y, con ella, ejercite la opción de compra.
Como resumen.
El leasing inmobiliario es una muy buena opción, tanto por las ventajas fiscales en la compra-venta, como por la deducción del IVA soportado en las cuotas, como por la posibilidad de conseguir importes de financiación más elevados, como por poder conseguir plazos más cómodos como por el ahorro fiscal anual derivado de la aceleración de la amortización contable del bien. Ahora bien, cualquier decisión deberá sopesar todos los pros y contras de las dos opciones, hipoteca o leasing, y ello dependerá de la situación de cada empresa, de su aportación a la inversión, o de factores particulares internos que sólo cada empresa conoce.
Jordi Mulé
Economista C.E.C núm. 13147