El usufructo de un bien inmueble es el derecho real a disfrutar de un inmueble ajeno de modo completo y sin alterar su modo de ser. La persona que ostenta la titularidad del derecho real de usufructo de un bien inmueble se denomina usufructuario, mientras que el propietario de dicho bien, durante el tiempo que dure el usufructo, recibe el nombre de nudo propietario.
El usufructuario esta legitimado a usar el bien inmueble, pasando a ser de su propiedad las rentas o rendimientos que genere el bien inmueble durante la vigencia del usufructo.
El bien sobre el que recae el usufructo sigue perteneciendo, pese a éste, a su inicial propietario pudiendo su dueño, por lo tanto, gravarlo, venderlo o introducir mejoras, siempre con el límite del respeto a la vigencia y efectividad del derecho real de usufructo constituido.
Derechos y obligaciones del Usufructuario
En primer lugar tenemos que tener en cuenta que el uso y disfrute sobre la cosa está condicionado a que la misma se devuelva en perfecto estado de conservación. Esto implica que el usufructuario va a tener que realizar un uso correcto, así como acciones de mantenimiento y reparación en el caso de que sean necesarias. Respecto a ello, el usufructuario deberá efectuar las reparaciones ordinarias que surjan derivadas del uso. En cambio, el propietario estará obligado a las reparaciones de extraordinaria y urgente necesidad para su uso.
Por otro lado, el usufructo también puede limitarse en su constitución por una serie de elementos. Por ejemplo, su extensión sobre la cosa puede ser parcial, así como el aprovechamiento de los frutos. En todo caso deberán respetarse los porcentajes sobre el terreno o los frutos aprovechables.
También en el tiempo está limitado este derecho, pudiendo extenderse por un periodo limitado, así como someterse a alguna condición concreta. Lo normal suele ser que se extienda por el periodo de vida del usufructuario, hasta su muerte. Pese a ello, nada obsta a que se prolongase también a una segunda generación.
El usufructuario, puede aprovechar la cosa por sí mismo, pero también podrá arrendarla o enajenar su derecho de usufructo a una tercera persona. No obstante este derecho se extinguirá igualmente cuando se extinga el usufructo principal. El usufructuario responderá por los daños que hayan podido causar aquellos a los que se haya arrendado o cedido.
propietario
El usufructo en una herencia:
En una herencia, con o sin la existencia de testamento, la parte más favorecida es la descendencia. Los hijos siempre tendrán, cuanto menos, dos terceras partes de los bienes que se dejen (la denominada “legítima”). En cambio, el cónyuge suele estar en desventaja. Aunque, en muchos casos, podrá seguir disfrutando del inmueble que deja quien fallece. Es lo que se conoce como “usufructo”.
¿Como se extingue el usufructo?
En primer lugar, la extinción puede llegar, como viene siendo más habitual, por muerte del usufructuario. No obstante, también puede suceder antes, por expirar el plazo por el que se constituyó, o cumplirse la condición resolutoria acordada.
Otro supuesto de extinción es aquel en el que se produce la reunión del usufructo y la propiedad en una misma persona. Sucede en el caso de que sea vendida por el nudo propietario. También se produciría por la renuncia del usufructuario al mismo.
Por último, algunos otros casos son: la pérdida total de la cosa objeto del usufructo, la resolución del derecho del constituyente o la prescripción.
¿Como se calcula el usufructo Vitalicio?
En el caso del usufructo vitalicio, la valoración es del 70% cuando el usufructuario tiene menos de 20 años, restando un 1% por cada año de más de 20 que tenga éste (es decir, el porcentaje se calcula restando a 89 la edad del usufructuario), sin que el valor resultante pueda ser inferior al 10% del valor total.
– Ejemplo 1: Valor del usufructo vitalicio en el caso de un usufructuario de 32 años sobre un piso valorado en 150.000 €.
Solución:
U = 89-32 = 57%
150.000 € x 57% = 85.500 €
– Ejemplo 2: Valor del usufructo vitalicio en el caso de un usufructuario de 82 años sobre un piso valorado en 150.000 €.
Solución:
U = 89-82 = 7%
150.000 € x 10% (límite mínimo valor usufructo) = 15.000 €
– Ejemplo 3: Valor del usufructo vitalicio en el caso de un usufructuario de 18 años sobre un piso valorado en 150.000 €
Solución:
U = 89-18 = 71%
150.000 € x 70% (límite máximo valor usufructo) = 105.000 €
La valoración de la nuda propiedad se calcula como la diferencia entre el valor total del bien y el valor del usufructo.
Cesar Nozal
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