Quiero hablar hoy de las tasación inmobiliaria.
Primero, ¿qué es la tasación inmobiliaria?
Su nombre ya dice bastante. Es un informe que estima el valor de mercado de un inmueble.
Es un informe profesional. No es una estimación de precios de agente inmobiliario, o algún portal.
La tasación sirve en un caso puntual. Cuando queremos comprar un inmueble mediante un préstamo hipotecario.
En ese caso, tu has pactado un valor de venta con el propietario. Sin embargo este valor puede distar mucho de la realidad. Quizás (y con suerte) estas comprando bajo. O lo que es mas común, estas pagando demasiado y no lo sabes.
Quizás no te interese conocer el valor de mercado. Sin embargo al banco la interesa. No estará dispuesto a prestarte mas dinero de lo que puede garantizar con el inmueble. Así tiene un margen de seguridad en caso de impago de la hipoteca, y que tenga que salir a vender el piso en subasta.
Pero no solo nos interesa si compramos un inmueble. También nos sirve por si queremos venderlo. Y no sabemos a cuanto venderlo.
En este caso también podemos pedir una tasación inmobiliaria. Nos ayudará a entender el rango de precios razonables para sacarlo a la venta. Y quizás subir un poco el precio para tener un margen de negociación a favor nuestro.
Me suelen preguntar si son precisas las tasaciones. Yo diría que medianamente.
Por ejemplo, si haces llamas a varios tasadores, deberían darte un rango de precios similares. Quizás mas o menos 10% o 15%. Esto parece una variación demasiado grande, pero yo creo que es razonable.
Para que se entienda, el valor de la vivienda no es como comprar algo en el supermercado. No tiene un precio exacto. Hay muchísimas variables que afectan. La zona, los metros cuadrados de superficie, el estado interior, los inmuebles cercanos, reformas previas, su mantenimiento, la calidad de las terminaciones, etc.
Lo que estoy seguro, es que una tasación es mucho mas precisa que una valoración.
Pero hay algo importante de la tasación que suele olvidarse. El informe de tasación.
Si bien lo que mas interesa a todos el valor tasado, siempre hay una inspección previa del inmueble. Un tasador va a la vivienda y hace revisa su estado de situación.
Por ejemplo mide los metros cuadrados reales del inmueble. Porque no siempre son los mismo que nos indica Catastro, o el Registro de la Propiedad.
Y puede responder muchas preguntas que seguramente desconocemos del inmueble. Por ejemplo:
- ¿Necesita otra reforma?
- ¿Cual es la fecha de la última reforma?
- ¿Cual es la situación urbanística de la propiedad?
- ¿Es apto para vivienda, local, u otros usos?
- ¿Cual es el sistema de agua caliente?
- ¿Tiene ascensor?
- ¿Quien vive en el piso?
- ¿Los suministros están dados de alta?
- ¿En que año se ha construido el inmueble?
- ¿Hay comercios, garages, transporte público y escuelas en la zona?
- ¿De que materiales son las ventanas?
- ¿Cuál es la calidad de las terminaciones?
Todos estos puntos nos interesan si vamos a comprar un piso. Quizás hicimos una visita rápida, porque había otros potenciales compradores esperando. Esto es algo común. O no lo analizamos lo suficiente porque desconocemos como hacerlo.
La compra de una propiedad es una de las decisiones mas importantes de nuestras vidas. Podría definir donde vivamos por unos cuantos años. Y este informe realmente nos ayuda a entender las características de lo que estamos comprando.
Hablamos ya de que para que sirve una tasación. Ahora hablemos de quien la hace.
La tasación debe hacerla una empresa homologada por el Banco de España. Hoy, en 2024, hay unas 32 empresas homologadas. Este se asegura que el proceso de tasación siga con estándares específicos y le aporta confiabilidad al proceso.
Ahora, ¿en que se basa el tasador para obtener el precio de compra?
El tasador usa comparables. Toma inmuebles similares al que quiere tasar. Y hace un promedio de precios.
Notar que hay también un proceso de homogenización de los comparables.
Por ejemplo, no vale lo mismo un piso reformado que otro de origen. O uno con 10 años de antigüedad que otro con 40 años. O uno de 70m2 que otro de 100m2.
Si bien el tasador busca inmuebles cercanos lo mas similares posibles al tasado, nunca habrá inmuebles idénticos. Por eso hay ajustes para disminuir este efecto. Esto se llama homogenización.
Otras pregunta típica, es si es posible influenciar una tasación. Yo diría que se puede influenciar, pero no por mucho.
Muchas veces la tasación nos da un valor mucho mas bajo de lo que esperamos. Quiere decir que estamos comprando caro. Compramos a mayor precio de lo que vale en el mercado. Y nos cuesta aceptarlo. Pero es mas probable que nosotros estemos equivocados, que un tasador profesional.
En todo caso, si pensamos que hay un error, se puede tasar mediante otra empresa. Y tener un segundo valor.
Bien.
Ahora, ¿cómo se pide una tasación? Hay 2 formas.
Puedes contratar la empresa de tasación tu mismo. Esto se puede hacer desde tu casa. Ingresas al sitio web de la tasadora. Colocas los datos de la vivienda o inmueble. Y encargas la tasación pagando por adelantado.
En teoría, si la empresa tasadora esta homologada por el banco de España, el banco debería aceptar la tasación. Independientemente de la tasadora. Por ejemplo, no debería exigirte que una empresa determinada la haga.
Sin embargo hay bancos que prefieren determinadas tasadoras solamente. Por eso recomiendo usar las tasadoras reconocidas en el mercado. No daré nombres por aquí, pero puedes consultarme.
La otra opción, es permitirle a tu banco que pida la tasación. El banco a su vez la encarga a la empresa tasadora. Esto se hace una vez que el banco da el visto bueno a la operación hipotecaria.
Si estas comprando una vivienda, mi recomendación es que pidas tu mismo la tasación. Sobre todo para ganar tiempo.
Los tiempos desde la firma del arras, hasta la venta, suelen ser limitados. Puedes ganar una o dos semanas si tasas, y mientras tanto negocias las condiciones con el banco. Esto le facilita al banco hacerte la propuesta de financiación. Porque ya sabe el valor de tasación el inmueble. Y también te permite presentarla en varias entidades bancarias por adelantado.
Seguimos.
¿Cómo es el proceso de tasación?
Es sencillo. Al contratarla debes indicar datos básicos del inmueble. Su dirección física. Y realizar el pago.
La tasadora te pedirá algunos datos adicionales. Como mínimo debes entregar la Nota Simple actualizada del inmueble. Quizás pida algún documento más. Depende del inmueble y su situación particular.
Una vez que entregas la documentación solicitada, agendas una visita al inmueble. La visita la realiza un tasador calificado. Generalmente un arquitecto, aparejador o arquitecto técnico en el caso de una vivienda.
El tasador hará una inspección visual de la vivienda. Y posteriormente hace un investigación administrativa. Con todo esto hace el informe de tasación.
Los informes suelen entregarse dentro de una semana de la visita del tasador.
Hablemos de costos de una tasación ahora.
Si bien depende de los metros cuadrados del inmueble, una tasación de un piso de tamaño medio no debería superar los 500€.
La tasación no cuesta demasiado dinero.
Si estas comprando el inmueble con hipoteca, o cambiando las condiciones de una existente, el banco te exigirá una tasación actualizada. De todas formas, recomiendo tenerla también si vendes tu inmueble, o compras sin hipoteca. Te dará una buena estimación de su precio.
Esto es todo por hoy.
Y si tienes alguna duda, puedes enviarme un mensaje.