¿Vendedor o Comprador? Quién Debe Pagar las Deudas de la Casa #
¿Sabías que el 40% de las ventas inmobiliarias se complican por discusiones sobre quién debe pagar qué? Te voy a explicar de una vez por todas las reglas del juego para que no tengas sorpresas desagradables.
La realidad es muy simple: cuando vendes una casa con deudas, alguien tiene que hacerse cargo de ellas. El problema surge cuando ni el vendedor ni el comprador saben exactamente qué les corresponde pagar. Resultado: discusiones, retrasos y en el peor de los casos, ventas que se van al traste.
Pero tranquilo, porque las reglas están más claras de lo que parece. Una vez que las entiendas, podrás negociar desde una posición fuerte y cerrar tu venta sin dolores de cabeza innecesarios.
¿Qué Son Exactamente las Cargas de una Vivienda? #
Imagínate las cargas como las deudas que tiene "pegadas" tu casa. Son como esas pegatinas que pones en el coche: van con él vayas donde vayas. Cuando vendes una vivienda, estas deudas no desaparecen mágicamente. Alguien tiene que hacerse cargo de ellas.
Las cargas más comunes son la hipoteca (el préstamo que pediste para comprar), el IBI (el impuesto municipal que pagas cada año), las deudas con la comunidad de propietarios, los suministros pendientes de luz y agua, embargos si los hay, y algunas veces el ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) de cuando compraste.
La Hipoteca: Tu Responsabilidad Como Vendedor #
Aquí no hay discusión posible. Si tienes hipoteca, tú como vendedor debes cancelarla antes de que el comprador pueda escriturar. Es como intentar vender un coche que aún no has terminado de pagar: el banco no te dará los papeles hasta que no saldes la deuda.
El proceso es más sencillo de lo que parece. Solicitas el certificado de cancelación al banco, pagas lo que debes (normalmente con parte del dinero que recibes de la venta), y listo. El notario se encarga de que todo cuadre el día de la firma.
María, una clienta mía, se agobió muchísimo pensando que necesitaba el dinero por adelantado para cancelar su hipoteca de 180.000 euros. Le expliqué que el banco retiene esa cantidad del precio de venta y se paga automáticamente. Problema resuelto.
El IBI: Quien Disfruta, Paga #
El IBI es el impuesto que cobra el ayuntamiento por ser propietario de una vivienda. La regla es simple: lo paga quien sea propietario el 1 de enero de cada año. Pero aquí viene lo interesante.
Si vendes en marzo, tú has pagado el IBI completo del año, pero el comprador va a vivir en la casa el resto del año. Lo normal es hacer un prorrateo. Es decir, dividir el impuesto entre los meses que cada uno ha sido propietario. El comprador te devuelve la parte proporcional que le corresponde.
Por ejemplo, si el IBI anual son 600 euros y vendes el 1 de julio, el comprador debería pagarte 300 euros (la mitad del año que le queda). Esto se negocia en el contrato de compraventa.
Las Deudas con la Comunidad: El Dolor de Cabeza Más Grande #
Las derramas, cuotas atrasadas de la comunidad y gastos extraordinarios son probablemente lo que más quebraderos de cabeza da. Y aquí la cosa se complica porque depende de cuándo se generó la deuda.
Si debes cuotas ordinarias de mantenimiento, limpieza o administración, eso va contigo como vendedor. Son gastos que se generaron mientras tú eras propietario. No es justo que el comprador se haga cargo de algo que no le corresponde.
Pero con las derramas la cosa cambia. Una derrama es un gasto extraordinario que aprueban los vecinos para arreglar algo importante, como el ascensor o la fachada. Si la derrama se aprobó antes de la venta pero las obras se van a hacer después, ahí tienes que negociar. Algunos compradores aceptan asumirla porque van a beneficiarse de la mejora, otros no.
Antonio vendió su ático con una derrama pendiente de 2.400 euros para arreglar la terraza comunitaria. El comprador la asumió porque iba a usar mucho esa terraza. Pero Carmen no tuvo la misma suerte: tuvo que pagar ella una derrama de 1.800 euros para el portal porque el comprador se negó rotundamente.
Los Suministros: Agua, Luz y Gas al Día #
Los suministros funcionan como las deudas de la comunidad. Lo que se generó mientras tú vivías allí, tú lo pagas. Es tu responsabilidad dejar todas las facturas al corriente antes de vender.
Lo que sí debes saber es que algunos compradores prefieren cambiar los contratos a su nombre desde el día de la firma. Otros prefieren hacer el cambio más adelante. Esto hay que coordinarlo bien para evitar que se corten los suministros o que haya facturas duplicadas.
Los Embargos: La Pesadilla Que Debes Resolver #
Si tienes un embargo sobre tu vivienda, no hay discusión: tú como vendedor debes resolverlo antes de vender. Un embargo es como una hipoteca, pero puesta por un juzgado o por Hacienda cuando no pagas tus deudas.
El comprador no puede escriturar una vivienda embargada porque no estarías vendiendo algo que realmente es tuyo al 100%. Es como intentar vender algo que está en el monte de piedad.
La buena noticia es que normalmente puedes usar el dinero de la venta para pagar la deuda que causó el embargo. El proceso es similar al de la hipoteca: el notario retiene el dinero necesario y salda la deuda automáticamente.
El ITP: Un Caso Especial Que Pocos Conocen #
El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales es lo que pagaste cuando compraste tu casa de segunda mano. Normalmente, este tema no afecta a la venta. Pero hay casos excepcionales donde Hacienda puede reclamar ITP que no se pagó correctamente en su momento.
Si esto te pasa, la responsabilidad es tuya como vendedor. El comprador no tiene por qué hacerse cargo de un impuesto mal liquidado en una operación anterior en la que él no participó.
Jaime descubrió que Hacienda le reclamaba 3.200 euros de ITP adicional de cuando compró su piso en 2018. Tuvo que pagarlo de su bolsillo antes de vender, pero al menos pudo cerrar la operación sin problemas.
El Arte de Negociar: Cuándo Ser Flexible #
Aunque hay cargas que claramente corresponden al vendedor o al comprador, muchas veces todo es negociable. Si tienes prisa por vender o si el mercado está flojo, puedes asumir cargas que normalmente le corresponderían al comprador.
Por el contrario, si tu casa está en una zona muy demandada y tienes varios compradores interesados, puedes ser más estricto con qué cargas asumes.
Recuerda que lo más importante es que todo quede clarísimo en el contrato de arras o señal. Así evitas sorpresas desagradables el día de la firma en el notario.
La Importancia de un Buen Asesoramiento #
Mi consejo más honesto es que no intentes hacer esto solo. Un buen agente inmobiliario o un abogado especializado en compraventa puede ahorrarte mucho dinero y disgustos. Ellos conocen todos los trucos, saben qué se puede negociar y qué no, y tienen experiencia resolviendo problemas que a ti te pueden parecer imposibles.
La pequeña inversión que haces en asesoramiento profesional se compensa con creces evitando errores que pueden costarte miles de euros o hacer que pierdas la venta.
Conclusión: Preparación y Transparencia #
Vender una casa con cargas no es el fin del mundo, pero sí requiere preparación. Haz una lista de todas las posibles cargas antes de poner tu casa en venta, consulta con profesionales qué te corresponde pagar, y sé transparente con los compradores desde el primer momento.