Muchos clientes nos preguntan si alquilamos por temporada, por quincenas, en verano… Y es que tradicionalmente los propietarios de viviendas cercanas a la playa, en Julio y Agosto obtenían un buen dinero extra, que completaban alquilando a estudiantes de septiembre a Junio.
Pues muchos de ellos desconocen a las sanciones a las que se enfrentan por no cumplir la ley autonómica que regula este tipo de alquileres.
El Principado de Asturias publicó Decreto 48/2016, de 10 de agosto en el Bopa en el mes de Agosto de 2016 , ley con la que, regula las viviendas vacacionales y los pisos de us0 turísticos. (PINCHA ESTE ENLACE PARA DESCARGAR LA LEY)
Esta ley afecta a aquellas vivienda que se alquile al menos una vez al año con fines vacacionales o turisticos, y también las que se alquilen a través de un canal de oferta turística tipo Airbnb, HouseTrip, Only-apartments, Home Away, Intercambio Casas, Room4exchange, Rentalia, Niumba y Wimdu, etc
Quedan excluidos del ámbito de esta norma los arrendamientos de fincas urbanas regulados en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, así como los establecimientos de alojamiento turísticos regulados por su normativa específica.
En el caso que exponíamos antes, de la vivienda que se alquila en verano, y el resto del año para estudiantes, se aplicarían dos leyes:
En verano: Decreto 48/2016, de 10 de agosto, de viviendas vacacionales y viviendas de uso turístico.
El resto del año para estudiantes: Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos
Pero volviendo al Decreto 48/2016, de 10 de agosto, de viviendas vacacionales y viviendas de uso turístico del Principado de Asturias, se diferencia dos categorías:
– Viviendas Vacacionales: casas aisladas, chalets y villas. No podrán albergar más de 14 personas ni más de 7 habitaciones.
Son aquellas que reúnen los requisitos establecidos reglamentariamente, en las que se presta únicamente el servicio de alojamiento, mediante precio, de forma habitual y profesional, contratándose íntegramente y no por habitaciones.
Los pisos no tendrán la consideración de viviendas vacacionales.
– Viviendas de Uso Turístico: apartamentos o estudios en edificios de varias plantas. Lo que en otras normativas autonómicas se conoce como pisos turísticos.
Son aquellas ubicadas en un edificio de varias plantas sometido a régimen de propiedad horizontal, en las que se presta únicamente el servicio de alojamiento mediante precio de forma habitual. Se contratarán integramente o por habitaciones.
SANCIONES
Los arrendadores que incumplan la ley se enfrentarán, según la gravedad, a sanciones económicas -la mínima es de 60 euros-, suspensión de la actividad por meses o por años o, en casos de faltas muy graves, la clausura del establecimiento.
REQUISITOS PARA EL USO DE ESTE TIPO DE VIVIENDAS
1.- Disponer de la cédula de habitabilidad y cumplir en todo momento las condiciones técnicas y de calidad exigibles a las viviendas.
2.- Estar suficientemente amuebladas y dotadas de los electrodomésticos y enseres necesarios para su ocupación inmediata, con todo el mobiliario, cubertería, menaje, lencería y equipamientos inherentes a las mismas, acorde al número de plazas de que dispongan, y en perfecto estado de mantenimiento, limpieza e higiene. Deberá garantizarse la reposición de los enseres necesarios en su caso.
3.- Disponer de suministro permanente y adecuado de agua fría y caliente sanitaria, y de energía eléctrica y calefacción capaz de alcanzar y mantener una temperatura ambiental adecuada, así como de un extintor e iluminación de emergencia.
4.- Las habitaciones tendrán ventilación directa al exterior o a patios no cubiertos y algún sistema de oscurecimiento de las ventanas.
5.- El número de baños debe ser proporcional a los usuarios alojados. Cuando no exceda de seis plazas podrá tener un único cuarto de baño, exigiéndose, al menos dos, cuando se supere este número.6.- Las dimensiones mínimas, elementos de equipamientos y cómputo de los metros cuadrados útiles de la vivienda, así como su ocupación, de acuerdo con el número de dormitorios dobles o individuales con los que cuenta, deberán estar en concordancia con lo requerido en la normativa en la que se regulan las condiciones de habitabilidad y seguridad de las viviendas, quedando prohibido a los explotadores alojar un mayor número de personas de las que correspondan a la capacidad establecida por el número de dormitorios y ocupación, según los datos incluidos en la declaración responsable. Estos requisitos podrán ser precisados mediante resolución de la Administración turística.
7.- Estarán identificadas mediante la colocación en el exterior de las mismas de un pictograma con las siglas “VUT”, cuyas características se detallan en el Decreto, y el número de signatura correspondiente a su inscripción en el Registro de Empresas y Actividades Turísticas.
8.-Las empresas explotadoras de las viviendas reguladas en este decreto deberán tener permanentemente vigente un seguro de responsabilidad civil que cubra los daños y lesiones que sufra la clientela, con una cuantía mínima de cobertura de 150.250 euros, sin que en su caso la franquicia sea superior a 602 euros.
PROCEDIMIENTO DE INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO DE EMPRESAS Y ACTIVIDADES TURÍSTICAS DEL PRINCIPADO DE ASTURIAS
1.- Se deberá formalizar una declaración responsable sobre el cumplimiento de las condiciones que resulten exigibles para el ejercicio de la actividad. La presentación de la citada declaración faculta para el inicio de la actividad del servicio de alojamiento turístico desde ese mismo día.
2.- Una vez examinada la declaración responsable y la documentación existente, se procederá a la inscripción de la empresa en el Registro de Empresas y Actividades Turísticas del Principado de Asturias, comunicando a la empresa la signatura correspondiente. Desde este momento la vivienda dispone de un número de inscripción que la identifica ple¬namente, a efectos legales.
3.- Acompañando a dicha comunicación, la Administración turística facilitará a las empresas un ejemplar del libro de inspección turística y ejemplares de las reglamentarias hojas de reclamaciones turísticas.
4.- Los servicios de inspección de la Administración turística ejercerán las funciones de verificación y control del cum¬plimiento de lo establecido en este decreto, de acuerdo con lo previsto en la Ley 7/2001, de 22 de junio, de Turismo, sin perjuicio de las competencias de inspección y control que tengan atribuidas otras Administraciones Públicas.5.- La empresa deberá facilitar a la inspección turística el ejercicio de sus funciones, no pudiendo alegar la condición de domicilio de la vivienda inspeccionada para impedir la actuación inspectora.
Pincha este Link para informarte sobre el Inicio de actividad de vivienda vacacional y vivienda de uso turístico en Asturias
FISCALIDAD DE LOS ALQUILERES VACACIONALES O DE USO TURÍSTICO (desde 2016)
En el supuesto de que la Agencia Tributaria detecte que no se ha producido la declaración del ingreso, además de los intereses de demora, impondría una sanción que puede ir del 50% hasta el 150% de lo que Hacienda ha dejado de declarar. El porcentaje dependerá de si el fisco califica el ‘olvido’ como leve, grave o muy grave.
Con caracter general, declarar los ingresos de cualquier alquiler te ofrece unos “derechos” en tu decaración de la renta:
El arrendador puede deducirse una serie de gastos relativos al arrendamiento siempre y cuando pueda justificarlos. Estos gastos son:
1- Intereses de préstamos vinculados a la vivienda, en los que se haya incurrido en la adquisición o mejora del bien.
2- Tributos que incidan sobre los rendimientos o sobre la vivienda: el IBI, las tasas por limpieza, recogida de basuras, alumbrado, vado y los gastos de comunidad, etc.
3- Los gastos de formalización del arrendamiento y los de defensa de carácter jurídico.
4- Gastos de conservación y reparación (que no incluyen las cantidades destinadas a la ampliación o mejora de la vivienda): son los efectuados regularmente con la finalidad de mantener el uso normal de los bienes materiales, como el pintado, revoco o arreglo de instalaciones. También los de sustitución de elementos, como instalaciones de calefacción, ascensor, puertas de seguridad u otros.
5- La prima del seguro de hogar.
6- La amortización del inmueble y de los bienes que contenga (el 3% del valor catastral de construcción por el desgaste del mismo sin incluir el suelo).
7- Las cantidades destinadas a servicios o suministros de luz, agua, gas, teléfono, cuidado de jardines, vigilancia, portería y otros servicios relacionados con la finca.
REDUCCIÓN DEL 60% EN EL IRPF
Siempre que un inmueble este destinado a uso de vivienda habitual por parte del inquilino, a la cantidad resultante de los ingresos menos dichos gastos se le aplica una reducción única del 60%, independientemente de la edad de los inquilinos.
Pero esto NO SE APLICA a las viviendas vacacionales.
En cambio SI SE APLICA al alquiler a estudiantes, ya que la Agencia Tributaria es más flexible y entiende que, por ejemplo, de septiembre a junio es un periodo lo suficientemente amplio para no ser entendido como un arrendamiento de temporada.
César Nozal
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