Usos de la valoración inmobiliaria
Tasaciones para la industria de préstamos
Muchas evaluaciones se realizan para propósitos de préstamo. Los dueños de propiedad deben ser conscientes de que las actuales regulaciones de préstamos requieren que el prestamista "inicie" la evaluación. El prestamista debe tener el primer contacto con el tasador y supervisar el proceso de evaluación.
De acuerdo con estas regulaciones, el prestamista debe ser el cliente y el tasador debe ser contratado por la institución de préstamo. Cualquier propietario que desee utilizar la tasación para propósitos de préstamo debe comunicar esta necesidad al prestamista y hacer que el prestamista contratar al tasador. Esto evita la posibilidad de que el prestamista rechace la tasación o requiera una nueva tasación porque la tasación no fue iniciada por el banco. De acuerdo con las leyes de préstamo, cualquier banco puede utilizar una evaluación preparada para otro banco, siempre y cuando el banco iniciador revise la evaluación y la considere aceptable.
Para ciertos casos específicos se aplicarán otro tipo de circunstancias como es el caso de la tasación de naves industriales.
Influencias de valor
El análisis de las fuerzas sociales, económicas, gubernamentales y ambientales proporciona una comprensión de la dinámica del cambio y ayuda a identificar tendencias de valores.
En este contexto, el evaluador investiga las características de la propiedad objeto que podrían afectar el valor de la propiedad. El tasador también investiga la naturaleza del mercado de esa propiedad, propiedades competitivas, y los compradores y vendedores que constituyen el mercado para ese tipo de propiedad. Un dato a resaltar es que en este último año el precio de la vivienda creció en un 5%.
Los principios de oferta y demanda, sustitución, equilibrio y externalidades ayudan a explicar los cambios de valor.
Cuatro factores económicos independientes -la utilidad, la escasez, el deseo y el poder adquisitivo efectivo- deben estar presentes para crear valor en un ítem particular o colección de artículos. Las normas de evaluación profesional requieren específicamente el estudio de todas las influencias de valor. El cambio y la anticipación son fundamentales, y los evaluadores aplican estos principios y conceptos relacionados que influyen en el valor en sus análisis.
Aproximaciones al Valor
Los participantes en el mercado inmobiliario comúnmente piensan en el valor de tres maneras:
* El costo actual de reproducción o sustitución de un edificio, menos una estimación de depreciación, más el valor del terreno (y Incentivo, si procede)
* El valor indicado por las ventas recientes de propiedades comparables en el mercado
* El valor que el poder adquisitivo neto de la propiedad
Estos diferentes puntos de vista constituyen la base de los tres enfoques que utilizan los valuadores para valorar la propiedad: el costo, la comparación de ventas y los enfoques de capitalización de ingresos. Uno o más de estos enfoques pueden no ser aplicables a una asignación dada o pueden ser menos significativos debido a la naturaleza de la propiedad, el problema de evaluación o los datos disponibles. Los enfoques del valor se aplican dentro del contexto del proceso de valoración.
El uso previsto de una evaluación
Una tasación puede ser solicitada o requerida por muchas razones.
1. Facilitar la transferencia de propiedad de bienes inmuebles
2. Para ayudar a vendedores potenciales a determinar precios de venta aceptables o los posibles compradores deciden ofrecer precios
3. Establecer una base para el intercambio o reorganización de bienes inmuebles o para fusionar la propiedad de múltiples propiedades. Muchas asignaciones de evaluación se refieren a la financiación y crédito.
4. Ayudar al asegurador a establecer un valor de seguridad para un préstamo hipotecario
5. Proporcionar al inversor una base sólida para la compra de hipotecas inmobiliarias, bonos u otros tipos de valores
6. Estimar el valor de mercado de una propiedad en procedimientos de dominio eminente
7. Estimar el valor de mercado de una propiedad en conflictos contractuales o como parte de una cartera
8. Estimar el valor de mercado de los intereses de la sociedad
9. Estimar los daños causados por la contaminación ambiental
10. Estimar el valor estimado
11. Determinar los impuestos sobre donaciones o herencias
12. Estimar el valor del componente de bienes inmuebles de una finca
Las evaluaciones también se utilizan en la asesoría de inversión y la toma de decisiones.
* Establecer horarios de alquiler y disposiciones de arrendamiento
* Determinar la viabilidad de un programa de construcción o renovación
* Ayudar en fusiones corporativas, emisión de acciones o revisión de valor contable
* Estimar el valor de liquidación de los procedimientos de venta forzosa o subasta
* Asesorar a un cliente en asuntos de inversión, incluyendo objetivos, alternativas, recursos, restricciones y tiempos
* Asesorar a las juntas de zonificación, tribunales y planificadores, entre otros, sobre los efectos probables de las acciones propuestas
* Arbitrar entre adversarios