Introducción: cuando vender un piso tras un divorcio se convierte en una necesidad #
En 2025, cada vez más parejas en España se encuentran ante una misma realidad: el divorcio llega, la convivencia se rompe y el piso común, que un día fue el proyecto de vida compartido, se convierte en un problema práctico, emocional, legal y fiscal. En Valencia, donde la vivienda tiene un fuerte componente emocional y familiar, esto se vive con especial intensidad.
El inmueble ya no es solo un hogar: es una hipoteca que pagar, un valor económico importante, un foco de recuerdos y, en ocasiones, el origen de tensiones y discusiones. La pregunta más repetida en los despachos de abogados, asesorías fiscales y agencias inmobiliarias es la misma: qué hacer con el piso tras el divorcio y cómo repartir el dinero sin entrar en una guerra que nadie desea.
La opción de vender el piso en 2025 es cada vez más habitual. La combinación de precios de mercado relativamente estables en Valencia, tipos de interés más altos que en años anteriores y la necesidad de empezar de cero lleva a muchas parejas a tomar la decisión de vender. Pero vender no lo es todo: hay que saber cómo repartir el dinero, cómo liquidar la hipoteca, qué impuestos van a aparecer por el camino y, sobre todo, cómo evitar que el proceso se convierta en un conflicto legal y fiscal que agrave aún más la ruptura.
Este artículo aborda, con una mirada clara y profesional, lo que significa vender tu piso tras un divorcio en España en 2025 y cómo hacerlo de manera ordenada, segura y, en la medida de lo posible, en paz.
Paso previo: entender cómo está tu piso “por dentro” (titularidad, régimen económico y cargas) #
Antes de pensar en anuncios, visitas y compradores, es imprescindible entender jurídicamente cómo está tu vivienda. No basta con decir “el piso es de los dos”; en un proceso de divorcio, los matices lo son todo.
Régimen económico matrimonial: sociedad de gananciales vs. separación de bienes #
En España, salvo pacto en contrario, el régimen legal supletorio sigue siendo la sociedad de gananciales (con matices según la comunidad autónoma; en Valencia, tras la anulación de ciertas normas de Derecho Civil foral, rige el sistema común del Código Civil).
En la práctica, en 2025 la mayoría de parejas casadas en Valencia se encuentran en uno de estos escenarios:
Sociedad de gananciales: todo lo adquirido durante el matrimonio con dinero común se presume de ambos, al 50%, salvo que se demuestre lo contrario. Si el piso se compró después de casarse, con dinero ganancial y así figura en la escritura, hablaríamos de un bien ganancial.
Separación de bienes: cada cónyuge conserva la propiedad de lo que está a su nombre o de lo que haya pagado de forma demostrable con su propio patrimonio. En muchas parejas jóvenes o con segundas nupcias, este régimen es frecuente. Puede ocurrir, por ejemplo, que el piso figure solo a nombre de uno, pero que el otro haya contribuido a la hipoteca. Esto puede tener consecuencias a nivel de compensaciones, pero la titularidad formal del piso será determinante para la venta.
Si la vivienda se compró antes del matrimonio, pero fue pagando hipoteca durante el matrimonio, el escenario puede ser mixto: parte del valor puede considerarse privativo de uno y otra parte ganancial o sujeto a reembolso entre patrimonios. Este matiz es delicado y requiere, en muchos casos, asesoría jurídica específica.
Titularidad registral: lo que dice el Registro de la Propiedad #
Más allá del régimen económico, lo que realmente va a permitir la venta es lo que figure en el Registro de la Propiedad. En la nota simple registral suele constar:
Quiénes son los titulares de la vivienda y en qué porcentaje.
Qué cargas pesan sobre el inmueble (hipoteca, embargos, anotaciones judiciales).
Si existe algún tipo de limitación como, por ejemplo, una prohibición de disponer o una anotación de demanda.
Un error habitual tras el divorcio es dar por hecho que, porque un juez haya asignado el uso de la vivienda a uno de los cónyuges, ese cónyuge es el “dueño” a todos los efectos. No es así. El derecho de uso es una cosa. La propiedad y la capacidad de vender, otra. Aunque un juez haya dicho que la vivienda se atribuye al progenitor custodio y a los hijos, para vender el piso será necesaria la firma de todos los titulares registrales (salvo casos muy excepcionales de ejecución o subasta).
En Valencia, solicitar una nota simple de la vivienda es rápido y económico, y conviene hacerlo siempre al iniciar un proceso de venta tras el divorcio.
Vender el piso tras el divorcio: por qué suele ser la opción más práctica en 2025 #
No todas las parejas divorciadas venden su piso. Algunas optan por que uno se quede con la vivienda compensando económicamente al otro; otras mantienen la copropiedad un tiempo; otras la alquilan. Sin embargo, en 2025, por razones económicas y financieras, la venta se está consolidando como la opción más habitual.
Hipotecas más caras, sueldos tensionados y necesidad de liquidez #
En 2025, los tipos hipotecarios siguen por encima de los mínimos históricos de hace unos años. Mantener una hipoteca con un solo sueldo, especialmente en grandes ciudades como Valencia, resulta complicado para muchos hogares. La presión de las cuotas, sumada al coste de rehacer una vida en otra vivienda de alquiler o compra, lleva a muchos a una conclusión sencilla: vender permite liberar deuda y obtener liquidez.
Vender el piso tras el divorcio puede proporcionar:
Dinero para cancelar la hipoteca y quedar libres de esa carga común.
Recursos para que cada uno pueda iniciar otra etapa: nueva vivienda, mudanza, muebles, gastos legales.
Un cierre económico claro de la relación, que reduce conflictos a futuro.
Emocionalmente, vender el viejo hogar también puede suponer un acto de liberación. Dejar atrás un espacio lleno de recuerdos agridulces ayuda a algunas personas a afrontar la nueva etapa sin anclas.
Cómo se vende el piso: pasos prácticos y coordinación entre exparejas #
Cuando existe un divorcio, lo más importante no es solo vender bien, sino vender sin convertir el proceso en una batalla. En Valencia, donde muchas operaciones siguen siendo muy personales, la coordinación entre las exparejas, el abogado, la gestoría y la agencia inmobiliaria es clave.
Acuerdo previo: poner por escrito las reglas del juego #
Antes de sacar el piso al mercado conviene acordar, y preferiblemente por escrito:
Quién va a coordinar la venta con la agencia inmobiliaria.
Qué precio inicial se va a pedir.
Qué margen de negociación aceptará cada parte.
Qué gastos se asumirán con el precio obtenido (hipoteca, plusvalía municipal, certificados, etc.).
Cómo se repartirá el dinero neto resultante.
En muchos divorcios de Valencia se está utilizando un documento privado de “pacto de venta” entre los ex cónyuges, a menudo redactado con ayuda de los abogados, para dejar claras estas reglas. Este documento no sustituye a la escritura de compraventa, pero sirve como guía y previene discusiones durante el proceso.
La relación con la agencia inmobiliaria: neutralidad y transparencia #
En un divorcio, la agencia inmobiliaria debe actuar con extrema neutralidad, informando siempre a ambas partes en igualdad de condiciones. Lo más sano es designar un único interlocutor por cada parte, para evitar duplicidades, tensiones o mensajes cruzados.
La agencia puede ayudar a:
Fijar un precio de mercado realista en Valencia, adaptado al barrio, estado del inmueble y situación del mercado.
Gestionar las visitas sin interferir con la vida diaria de quien aún vive en el piso.
Filtrar compradores serios y evitar curiosos.
Negociar con el comprador de forma profesional y objetiva.
En un contexto de divorcio, muchos propietarios valoran especialmente que la agencia sea un “amortiguador” emocional, que permita mantener la comunicación en términos más técnicos y menos personales.
El momento de la firma: que nadie se lleve sorpresas #
Una vez encontrado el comprador y aceptada la oferta, llega el momento de firmar el contrato de arras y, posteriormente, la escritura de compraventa ante notario.
En este tipo de ventas es fundamental:
Que el contrato de arras refleje claramente quién recibe las cantidades a cuenta, cómo se aplicarán a la hipoteca y qué ocurrirá si se resuelve el contrato.
Que el notario disponga con antelación de la información sobre la hipoteca, el régimen matrimonial, el divorcio y la voluntad de las partes.
Que en la propia escritura se detallen los pagos: cuánto va directamente al banco, cuánto recibe cada ex cónyuge, cómo se hacen los pagos (transferencias separadas, cheques bancarios nominativos, etc.).
Cuando la relación personal está deteriorada, muchos ex cónyuges prefieren que todos los pagos los ejecute el notario en el mismo acto, con carácter simultáneo: cancelación de hipoteca, pagos a cada parte y liquidación de gastos. Esto da tranquilidad y evita suspicacias.
La gran cuestión: cómo repartir el dinero tras vender el piso #
La pregunta clave: si vendemos por X, pagamos la hipoteca pendiente y los gastos, ¿qué se lleva cada uno? La respuesta varía según el régimen económico, el porcentaje de titularidad y lo que se haya pactado en el convenio regulador de divorcio.
En un régimen de gananciales típico: reparto al 50%, pero con matices #
Si el piso es un bien ganancial “puro”, y ambos aparecen como titulares al 50% en el Registro:
El importe neto resultante, tras descontar la hipoteca pendiente y los gastos de compraventa, suele repartirse al 50%.
Es importante que ese reparto quede reflejado en la escritura, para evitar futuros conflictos fiscales y para que Hacienda entienda bien quién ha tenido la ganancia o pérdida patrimonial.
Ejemplo simplificado: Venta por 250.000 euros en Valencia. Hipoteca pendiente: 80.000 euros. Gastos e impuestos ligados al vendedor (notaría, gestoría, plusvalía municipal, certificado energético, etc.): 10.000 euros. Resultado neto aproximado: 160.000 euros. En un piso 100% ganancial, lo razonable será que cada uno reciba 80.000 euros.
Si el convenio regulador de divorcio ya establecía una forma de reparto distinta, habrá que estar a lo pactado, siempre que sea coherente con la titularidad y la fiscalidad.
En separación de bienes: reparto según titularidad y pactos compensatorios #
Si el régimen es de separación de bienes, la regla general será:
El dinero resultante se reparte según la titularidad registral del inmueble.
Si uno tiene el 70% y el otro el 30%, así debería distribuirse el neto.
No obstante, pueden existir compensaciones entre patrimonios: por ejemplo, si uno ha pagado toda la hipoteca de un piso que está a nombre de ambos, o si el convenio de divorcio establece una indemnización por desequilibrio económico que deba satisfacerse precisamente con el importe de la venta. En estos casos, el reparto real del dinero puede no coincidir exactamente con la titularidad registral, pero hay que cuidar especialmente la redacción para evitar problemas con Hacienda.
Acuerdos especiales: cuando uno ha aportado más, pero todo figura al 50% #
Es frecuente que una pareja compre una vivienda al 50% en Valencia, pero uno de ellos aporte más dinero para la entrada o pague más cuotas de hipoteca. Superada la fase de convivencia, cuando llega el divorcio, esa persona suele sentir que “no es justo” que el reparto sea al 50%.
Aquí entramos en un terreno emocional muy delicado. En términos puramente jurídicos, lo que manda es la titularidad. Si está al 50% y no se hizo constar ninguna desigualdad en la escritura ni se formalizaron préstamos o pactos por escrito, demostrar que uno ha puesto más resulta complicado.
En 2025, los juzgados españoles tienden a valorar los documentos, no los recuerdos. Si se quiere un reparto diferente, lo mejor es alcanzarlo por mutuo acuerdo, reflejarlo claramente por escrito y asumir que, fiscalmente, puede haber implicaciones: por ejemplo, que la parte que recibe menos esté materialmente donando parte de su ganancia a la otra, con potencial impacto en el Impuesto sobre Donaciones, dependiendo de cómo se estructure.
Por eso, ante situaciones complejas, lo prudente es consultar con un abogado y un asesor fiscal antes de firmar, y trabajar conjuntamente con la agencia inmobiliaria y la notaría para que el reparto sea claro y justificable.
La hipoteca: cómo cancelarla y dejar de estar “encadenados” al banco #
Una de las mayores fuentes de estrés tras un divorcio en Valencia no es el piso en sí, sino la hipoteca. Muchas parejas se separan legalmente, pero siguen unidas por el préstamo. El riesgo es evidente: si uno deja de pagar, el banco irá contra ambos.
Venta con hipoteca pendiente: el escenario más habitual #
El supuesto más común en 2025 es vender sin haber terminado de pagar la hipoteca. El procedimiento habitual será:
El comprador aporta el dinero de la compra.
De ese dinero, una parte va directamente al banco para cancelar la hipoteca pendiente.
El resto se reparte entre los vendedores (ex cónyuges), según lo acordado.
La hipoteca se liquida económicamente y, además, se cancela registralmente, bien en el mismo acto (si interviene el apoderado del banco ante notario y la gestoría lo tramita) o poco después. Lo importante es que dejáis de ser deudores de ese préstamo.
Este mecanismo da una gran tranquilidad: a partir de ese momento, no hay riesgo de impago ni de reclamaciones conjuntas.
Novación, subrogación o “uno se queda con la hipoteca” #
Hay casos en los que uno de los cónyuges desea conservar el piso tras el divorcio, y con él, la hipoteca. El riesgo aquí es creer que basta con que el convenio de divorcio diga que “Fulano asume el pago de la hipoteca”. No es así.
El convenio vincula a los cónyuges, pero no al banco. El banco solo dejará de considerar deudor al otro si se firma una novación o una subrogación donde la entidad acepta expresamente liberar a una de las partes.
En la práctica, en 2025 los bancos en España son muy prudentes al liberar deudores. Si el sueldo del que se queda con la hipoteca no es suficiente o el perfil de riesgo no convence, el banco puede negarse. El resultado: divorciados a nivel civil, pero unidos de por vida a una hipoteca común.
Por eso, muchas personas optan por vender, liquidar la hipoteca y empezar cada uno de cero, aunque sentimentalmente cueste dejar la vivienda familiar.
Fiscalidad en 2025: el fisco no se divorcia de ti #
Vender un piso tras un divorcio no solo implica acuerdos entre personas; también entra en juego Hacienda, tanto estatal como municipal. Ignorar estos aspectos es un error que puede salir caro.
Impuesto sobre la Renta (IRPF): la ganancia patrimonial #
En la Declaración de la Renta del año siguiente a la venta (en 2025, se declararán las ventas de 2024; en 2026, las de 2025), cada ex cónyuge que figure como titular debe declarar su parte de la ganancia o pérdida patrimonial.
Se calcula, simplificando:
Ganancia patrimonial = precio de venta (menos gastos de venta) – precio de adquisición (más ciertos gastos e impuestos de compra).
Cada uno declara en su IRPF la parte proporcional que le corresponda según la titularidad del inmueble y según cómo se haya repartido el precio en la escritura.
En una vivienda habitual, como fue la de muchas parejas en Valencia, existen algunas ventajas fiscales, pero suelen estar ligadas a la reinversión en una nueva vivienda habitual, a la edad del vendedor o a la fecha de adquisición del inmueble. Es muy importante planificar esto antes de vender, sobre todo si la ganancia es relevante.
Un punto delicado: aunque uno de los ex cónyuges no reciba realmente dinero porque, por ejemplo, se utiliza su parte para compensar pensiones u otras deudas, a ojos de Hacienda ha obtenido una ganancia, y puede tener que tributar por ella. Por eso, cualquier pacto de reparto “asimétrico” debe analizarse fiscalmente.
Plusvalía municipal (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana) #
Este impuesto municipal recae sobre el incremento de valor del suelo desde que se adquirió el inmueble hasta que se vende. En Valencia, como en otros municipios, el Ayuntamiento aplica una normativa adaptada a los cambios legales recientes, especialmente tras las sentencias del Tribunal Constitucional.
En una venta tras divorcio, la plusvalía suele pagarla el vendedor, salvo pacto en contrario. Si hay varios vendedores (ambos ex cónyuges), la plusvalía se reparte en proporción a su titularidad o según se haya acordado expresamente.
Es posible que, si no ha habido incremento de valor o se dan determinadas circunstancias, no haya que pagar plusvalía o esta sea reducida. Pero no conviene darlo por hecho. La agencia inmobiliaria, junto con la gestoría, puede calcular una aproximación antes de la venta para que nadie se lleve sorpresas.
Donaciones encubiertas y compra de cuotas: un terreno especialmente delicado #
Si, en lugar de vender a un tercero, uno de los ex cónyuges compra la parte del otro, hay que tener mucho cuidado en cómo se fija el precio. Si se pacta un precio claramente por debajo del valor de mercado y de los valores de referencia catastrales, Hacienda puede entender que hay una donación encubierta y exigir el Impuesto sobre Donaciones.
En 2025, las comunidades autónomas, incluida la Comunidad Valenciana, siguen muy atentas a este tipo de operaciones entre personas vinculadas. Una mala estructuración puede suponer una carga tributaria inesperada para quien recibe menos dinero del que le correspondería.
Por eso, sea venta a tercero o venta de una parte a la otra, es necesario trabajar con valores reales de mercado y dejar constancia clara de las contraprestaciones.
Cómo evitar conflictos legales: el divorcio no tiene por qué arruinarlo todo #
La venta de un piso tras un divorcio, si no se gestiona con cuidado, puede convertirse en el capítulo más duro de la separación. Pero también puede ser una oportunidad de cerrar la etapa de forma ordenada y, dentro de lo posible, respetuosa.
Anticiparse en el convenio regulador #
Lo ideal es que el propio convenio regulador de divorcio, aprobado judicialmente, recoja:
Qué se hará con la vivienda familiar: venta, atribución a uno, mantenimiento del uso, etc.
En qué plazo se pondrá a la venta, si esa es la opción.
Cómo se repartirán los gastos hasta que se venda (hipoteca, comunidad, IBI, suministros esenciales).
Cómo se repartirá el dinero obtenido, incluyendo la cancelación de la hipoteca.
En 2025, muchos juzgados en Valencia miran con buenos ojos los convenios claros, concretos y ejecutables. Cuanto más definido esté el destino del piso, menos margen hay para conflictos posteriores.
Evitar bloqueos y chantajes emocionales #
Una de las situaciones más dolorosas que vemos en la práctica es el uso del piso como arma de presión: uno de los ex cónyuges se niega a firmar la venta, bloquea visitas o boicotea el proceso para obtener ventajas en otros terrenos.
Si existe una sentencia que ordena la venta en un determinado plazo, el incumplimiento puede dar lugar a medidas judiciales. Pero ir a los tribunales para forzar la venta alarga el conflicto, encarece el proceso y desgasta a todos.
Antes de llegar a ese extremo, suele ser muy útil:
Recurrir a mediación familiar o patrimonial, donde un profesional neutral ayuda a encontrar un punto de equilibrio.
Contar con una agencia inmobiliaria acostumbrada a tratar con situaciones de divorcio, que entienda los tiempos y sensibilidades de ambas partes.
Establecer por escrito un calendario y criterios objetivos: precio de salida, escalado de bajadas de precio si no hay ofertas en un tiempo razonable, etc.
Protección de los hijos: el piso como hogar y como símbolo #
Cuando hay hijos menores, el piso tiene una carga emocional enorme. Más allá de la titularidad o de la hipoteca, es el lugar donde han crecido. La atribución del uso de la vivienda suele hacerse a favor del progenitor custodio y de los hijos. Sin embargo, esa atribución de uso no dura para siempre, y muchas veces está condicionada a:
La mayoría de edad de los hijos.
La independencia económica de estos.
El transcurso de un plazo (por ejemplo, algunos años).
En el momento de vender, es esencial que la decisión tenga en cuenta no solo la economía de los ex cónyuges, sino también el bienestar de los hijos: tiempos de mudanza, cambio de colegio si fuera necesario, estabilidad emocional. Coordinar la venta con el calendario escolar, por ejemplo, es una práctica frecuente y razonable en Valencia.
Estrategia de venta en Valencia en 2025: vender bien, vender rápido, vender en paz #
Más allá del divorcio, la venta de cualquier inmueble exige una estrategia. En Valencia, el mercado inmobiliario en 2025 se caracteriza por:
Demanda sólida en barrios consolidados.
Interés creciente en zonas conectadas por transporte público y cerca de universidades y servicios sanitarios.
Sensibilidad al precio por el contexto de tipos de interés.
Vender bien tras un divorcio consiste en encontrar el equilibrio entre lograr un buen precio, no alargar innecesariamente los plazos y minimizar los roces entre las partes.
Poner el inmueble en condiciones #
Aunque el momento personal sea complicado, cuidar la presentación del piso marca una diferencia enorme. Pintar, arreglar pequeños desperfectos, ordenar y despersonalizar los espacios ayuda a los compradores a visualizar su futura vida allí. En un proceso de divorcio, puede costar implicarse emocionalmente en “poner guapo” un lugar que se va a dejar atrás, pero el resultado económico lo compensa.
Fijar un precio realista desde el principio #
En un contexto de ruptura, a veces se cae en dos extremos:
Sobrestimar el piso por orgullo o por necesidad económica: “no lo vendemos por menos de X”.
O devaluarlo por querer terminar rápido con todo, incluso a costa de perder una parte importante del patrimonio.
El asesoramiento profesional, mediante un estudio de mercado comparativo en Valencia, ayuda a fijar un precio alineado con la realidad. Un buen punto de partida evita meses de tensiones por falta de visitas o por ofertas muy por debajo de lo esperado.
Comunicación con el comprador: transparencia y seguridad #
Los compradores, cada vez más informados, preguntan: por qué se vende. No es necesario entrar en detalles personales, pero sí es clave transmitir seguridad: la situación registral está clara, los titulares están de acuerdo, la hipoteca se va a cancelar en el acto, no hay problemas judiciales ocultos.
Una operación clara, bien documentada y correctamente explicada genera confianza, reduce intentos de rebaja agresiva y agiliza el cierre de la venta.
Emociones y patrimonio: gestionar el duelo sin perder la cabeza con los números #
Vender el piso tras un divorcio no es una operación neutra. Es un duelo. Es cerrar la puerta a una etapa de la vida, renunciar a un lugar que fue refugio y escenario de proyectos, discusiones, reconciliaciones, cumpleaños y silencios.
En Valencia, donde la casa familiar suele tener un peso simbólico muy fuerte, desprenderse de ella provoca una mezcla de tristeza, alivio, miedo y esperanza.
Es comprensible querer “ganar” en el reparto del dinero como una forma de equilibrar la balanza emocional de lo vivido. Pero convertir el cierre patrimonial en una guerra puede dejar cicatrices económicas profundas: gastos legales disparados, embargos, bloqueos en el Registro, sanciones fiscales.
La experiencia de quienes acompañamos a muchas parejas en este trance muestra que:
Quienes logran separar, en la medida de lo posible, lo emocional de lo económico suelen salir mejor parados y antes del túnel.
Los acuerdos razonables, aunque no perfectos, permiten mirar hacia adelante, rehacer una vida, alquilar o comprar otra vivienda y reconstruir un hogar propio.
El dinero del piso, bien gestionado, puede ser la base de esa nueva etapa; mal gestionado, puede convertirse en una rémora durante años.
Conclusión: vender tras un divorcio en 2025 sin destruir el futuro #
En 2025, vender tu piso tras un divorcio en España, y en particular en una ciudad como Valencia, es una operación compleja, que combina derecho civil, fiscalidad, financiación bancaria, mercado inmobiliario y, sobre todo, emociones.
Repartir el dinero con justicia razonable, liquidar la hipoteca de forma definitiva y evitar conflictos legales y fiscales no es un sueño imposible. Requiere:
Conocer bien la situación jurídica del inmueble: régimen matrimonial, titularidad, cargas.
Planificar el reparto económico con criterios claros y escritos, respetando la realidad registral y anticipando el impacto fiscal.
Coordinarse con profesionales: abogado, asesor fiscal, notario y agencia inmobiliaria.
Mantener, en la medida de lo posible, una actitud pragmática que ponga por delante el futuro de cada uno (y de los hijos, si los hay) frente al impulso de “ganar” la última batalla.
El piso que hoy os duele vender fue, algún día, el símbolo de un proyecto que ya se cerró. Gestionar su venta con inteligencia, serenidad y buenos apoyos profesionales es una forma de cuidar vuestro patrimonio, pero también vuestra salud emocional.
Cerrar una puerta, esta vez de la mano de acuerdos y no de reproches, es la mejor forma de abrir muchas otras. Y, en un mercado como el de Valencia, donde las oportunidades inmobiliarias continúan activas, convertir ese cierre en un nuevo comienzo es algo más que posible: es, para muchas personas, el primer paso real hacia una vida en paz.