Vicios ocultos en las viviendas: qué son y cómo podemos reclamarlos

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Acabas de comprar una casa nueva y al poco tiempo descubres que tiene un defecto muy grave que no habías notado antes de adquirirla. Puede que estés ante lo que se conoce como un vicio oculto, un desperfecto por el que le puedes reclamar al anterior propietario una compensación.

En este artículo te voy a explicar qué son los vicios ocultos, cuáles son los requisitos para reclamarlos y cómo puedes reclamarlos. Si te encuentras en esta situación, lo que te voy a contar aquí puede ayudarte.

¿Qué son los vicios ocultos?

Los vicios ocultos son defectos de cierta gravedad, que impiden la utilización o aprovechamiento completo de un bien. Pueden afectar tanto a bienes muebles como inmuebles.

Es decir, son defectos en las cosas que no pueden detectarse en el momento de la compraventa. En derecho, el concepto se emplea para designar aquellos desperfectos que dan derecho a reclamar la reparación del bien o la resolución del contrato.

Además, los vicios ocultos no deben ser perceptibles a simple vista. La clave está en que el comprador no pueda detectarlos en el momento de la entrega.

Ejemplo de ellos, se relacionan con el agua (humedades, goteras, filtraciones, etc.), la cimentación (grietas o fisuras), acabados defectuosos, el aislamiento térmico-acústico o el sistema eléctrico.

Requisitos para poder reclamar por vicios ocultos

Es importante destacar tres requisitos básicos:

¿Puedo reclamar si aparecen vicios ocultos en mi vivienda?

Si tras adquirir la vivienda se detecta la aparición de desperfectos con los requisitos para ser considerados como vicios ocultos, a tenor de lo dispuesto en el artículo 1485 del Código Civil, el comprador podrá exigir al vendedor que responda por ellas.

Según el artículo 1486 del Código Civil, el comprador dispone de dos opciones:

Acción redhibitoria

Consiste en desistir del contrato, abonando los gastos que pagó. En este caso, si, además, el vendedor conocía la existencia de los vicios ocultos, al comprador se le indemnizará de los daños y perjuicios, si optare por la rescisión.

Acción 'quanti minoris'

Permite "rebajar una cantidad proporcional del precio, a juicio de los peritos". De esta forma, el comprador podrá modificar el contenido del contrato, en relación con el precio abonado, como consecuencia de la pérdida de un cierto valor del bien adquirido.

El plazo para efectuar cualquiera de estas dos acciones es de seis meses en las viviendas de segunda mano, contado desde la fecha en la que se hizo entrega del inmueble, y hasta de dos años en las viviendas nuevas. El procedimiento que se debe seguir es el siguiente:

1. Valorar la naturaleza del daño y si el origen está en algún defecto de la construcción o en un uso inadecuado.
2. Notificar al vendedor por escrito y en tono cordial, los defectos ocultos detectados y los daños que ocasionan, indicando la fecha del contrato y el plazo establecido para solucionarlos. Si el vendedor asume su responsabilidad, el problema se podrá solventar de la manera más rápida y económica.
3. En caso de que el vendedor no se avenga a razones, deberás acudir a la oficina de mediación, es decir, al Colegio Oficial de Aparejadores y Arquitectos de tu provincia.
4. Si aun así no llegáis a un acuerdo, el siguiente paso será iniciar un proceso judicial, para que sean los Tribunales los que diriman quién ha de hacerse cargo de la reparación de los vicios ocultos.