En el caso del desahucio por ejecución hipotecaria se antoja clave una defensa desde un primer momento con todos los medios que podamos contar. Esto ha de ser así porque de dicho procedimiento puede derivarse un cambio en nuestra situación económica y una deuda que nos puede lastrar toda la vida. Por desgracia la legislación española no protege en modo alguno a las víctimas de desahucios por ejecución hipotecaria salvo alguna medida recogida en la Ley de protección al deudor hipotecario de 2012, al margen de una Ley aprobada en Andalucía pero que se halla suspendida porque el Gobierno la recurrió al Tribunal Constitucional y aun no se ha resuelto. Esta Ley de 2012 establece que, en determinados supuestos se suspenderá el lanzamiento de la vivienda habitual de los sujetos que se hallen en las siguientes circunstancias:
- Familia numerosa, de conformidad con la legislación vigente.
- Unidad familiar monoparental con dos hijos a cargo.
- Unidad familiar de la que forme parte un menor de tres años.
- Unidad familiar en la que alguno de sus miembros tenga declarada discapacidad superior al 33 por ciento, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite acreditadamente de forma permanente para realizar una actividad laboral.
- Unidad familiar en la que el deudor hipotecario se encuentre en situación de desempleo y haya agotado las prestaciones por desempleo.
- Unidad familiar con la que convivan, en la misma vivienda, una o más personas que estén unidas con el titular de la hipoteca o su cónyuge por vínculo de parentesco hasta el tercer grado de consanguinidad o afinidad, y que se encuentren en situación personal de discapacidad, dependencia, enfermedad grave que les incapacite acreditadamente de forma temporal o permanente para realizar una actividad laboral.
- Unidad familiar en que exista una víctima de violencia de género, conforme a lo establecido en la legislación vigente, en el caso de que la vivienda objeto de lanzamiento constituya su domicilio habitual.
- El deudor mayor de 60 años.
En cualquier caso aparte de esos requisitos tienen que concurrir los siguientes supuestos:
- Que el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar no supere el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples anual de catorce pagas. Dicho límite será de cuatro veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples anual de catorce pagas en los supuestos previstos en las letras d) y f) del apartado anterior, y de cinco veces dicho indicador en el caso de que el ejecutado sea persona con parálisis cerebral, con enfermedad mental o con discapacidad intelectual, con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 33 por ciento, o persona con discapacidad física o sensorial, con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 65 por ciento, así como en los casos de enfermedad grave que incapacite acreditadamente, a la persona o a su cuidador, para realizar una actividad laboral.
- Que, en los cuatro años anteriores al momento de la solicitud, la unidad familiar haya sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas, en términos de esfuerzo de acceso a la vivienda.
- Que la cuota hipotecaria resulte superior al 50 por cien de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar.
- Que se trate de un crédito o préstamo garantizado con hipoteca que recaiga sobre la única vivienda en propiedad del deudor y concedido para la adquisición de la misma.
En definitiva dichas medidas son de escasa utilidad y la inmensa mayoría de población sumida en una posible ejecución hipotecaria no puede acogerse a ellas. En cualquier caso dichas medidas solo aplazan la ejecución hasta, de momento, 4 años después de la entrada en vigor de esta ley. Poco útil e insultantemente insuficiente a todas luces.
En definitiva dichas medidas son de escasa utilidad y la inmensa mayoría de población sumida en una posible ejecución hipotecaria no puede acogerse a ellas.
Una vez mencionado esto debemos subrayar que una de las medidas más adecuadas con el fin de protegerse en el ámbito judicial es, antes de nada, la prevención. Como se ha dicho arriba es importante enfrentar la posibilidad del desahucio y asesorarse en el Servicio de Orientación Jurídica del Colegio de Abogados del lugar donde resida. Ahí le informarán de sus posibilidades a la hora de poder solicitar la asistencia jurídica gratuita. En el Servicio de Orientación Jurídica también les pueden asesorar en materia del procedimiento concreto, si pueden oponerse sobre el fondo, si pueden beneficiarse de las medidas de protección de la Ley de 2012 que hemos explicado arriba etc. Del mismo modo es muy importante recabar la información relativa a la ejecución como puedan ser la escritura de la hipoteca, los pagos y sus recibos o movimientos bancarios o los documentos acreditativos de la renta, unidad familiar, discapacidad (si la hubiera) de uno de los miembros familiares etc. para poder justificar estar dentro de las medidas de protección hipotecaria.
En otro orden de circunstancias una de las técnicas extrajudiciales más importantes antes de que se inicie la ejecución es la de negociar con la entidad bancaria. Para realizar una negociación efectiva resulta muy favorable el hecho de presionar en el ámbito social y mediático, por eso es más adecuada la presión e influencia colectiva que posee la PAH por no hablar de su experiencia en negociaciones previas. A veces el acreedor, en un primer momento, no quiere negociar o no propone nada diferente pero si se insiste y se actúa con todas las armas disponibles se puede llegar a un acuerdo favorable. Al hilo de la solicitud de asistencia jurídica gratuita podemos señalar que en ocasiones la deniegan sin entrar a conocer muy bien todas las circunstancias económicas (solo miran la renta en vez de ver la unidad familiar, cargas etc.) por ello les recomendamos que si se la han denegado y tienen motivos de peso para recurrir dicha denegación lo hagan dado que es un recurso administrativo y no les costará nada. Pueden orientarse para la interposición de dicho recurso en el Servicio de Orientación Jurídica mencionado ya.
Otra alternativa es acudir de inmediato a los servicios sociales que nos pueden orientar en el proceso y ayudar a ponernos en contacto con las posibles mediaciones
Existe, de igual manera, un consejo que ha circulado mucho por internet: alquilar la vivienda a un familiar un vez que sabemos que nos van a ejecutar, por ello el banco debería respetar el alquiler y no podría quedarse con el piso. Esto es una verdad a medias, para que el banco no pueda quedarse con la vivienda habría que demostrar que no es un negocio fraudulento sino que se ha producido antes de la ejecución (demanda ejecutiva), por un precio acorde a lo normal en el mercado (y que se haya pagado de forma efectiva), que se haya inscrito en el Registro de la Propiedad, que se acredite la convivencia efectiva del inquilino en nuestra vivienda (como el pago de facturas de agua, luz etc.) y que el contrato sea por una duración normal (no por 30 años, por ejemplo). En definitiva: acreditar que es un negocio en el que no existe fraude. Además esto solo interrumpiría la pérdida de la vivienda por los cinco primeros años de dicho contrato. Por ello hay que valorar mucho la posibilidad de realizar esta acción dado que existe un riesgo alto de que fracase y es más: nos pueden abrir una causa por alzamiento de bienes, un delito del Código Penal.
Otra alternativa es acudir de inmediato a los servicios sociales que nos pueden orientar en el proceso y ayudar a ponernos en contacto con las posibles mediaciones a nivel institucional que puedan existir pese a que en la mayoría de sitios no hay.
Les desaconsejamos fervientemente que no recojan o ignoren las notificaciones del juzgado de inicio del procedimiento dado que este seguirá delante de todas formas y al no poder informarse del procedimiento desde su inicio pueden perder oportunidades de defensa que luego no se podrán recuperar. Al contrario, les aconsejamos que estén pendientes de ellas antes y durante el procedimiento para armar su mejor defensa posible.Otra medida de presión poco efectiva es escribir al Defensor/a del Pueblo de su Comunidad Autónoma e intentar buscar ayudas institucionales o no institucionales que revistan de influencia en la entidad bancaria o en la sociedad en general.