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Procedimiento y defensa ante una situación de desahucio

Por Pedirayudas @Pedirayudas


 

  • Procedimiento de desahucio por impago de rentas de alquiler
  • Defensa del procedimiento de desahucio hipotecario
  • Defensa judicial y prejudicial del desahucio por impago de rentas de alquiler

Plataforma de Afectados por la Hipoteca

En primer lugar, pese a ser una decisión personal, recomendamos a la gente en riesgo de desahucio (hipoteca) que contacte con la Plataforma de Afectados por la Hipoteca (PAH) más cercana a su domicilio en cuestión. Siendo perfectamente conscientes de que estamos pidiendo o descargando una defensa en una plataforma social concreta, así lo hacemos porque bajo nuestro punto de vista y nuestra experiencia los miembros de dicha organización se han demostrado imprescindibles, tanto en la negociación como en la acción judicial o social, para hacer frente a las entidades que suelen ejecutar los desahucios como son grandes bancos o prestamistas privados. Esta es una decisión, como se ha dicho, de carácter personal, nadie está obligado a acudir a dicha plataforma, sin embargo han demostrado servir de gran ayuda (tanto material como personal) a los afectados por este problema social que tanto afecta a nuestro entorno. Desde la opinión estrictamente personal del autor y bajo la experiencia jurídica y profesional que poseo, puedo asegurar que la PAH ha ayudado, directa e indirectamente, a confeccionar estrategias con el fin de impedir el desahucio de miles de ciudadanos con un aplomo y una profesionalidad intachables. Del mismo modo ya han existido casos de jueces de Primera Instancia que han recomendado a los afectados inmersos en un proceso de ejecución hipotecaria que contacten con la PAH al poder servir de vital ayuda. Es por ello que, desde la visión personal, les recomiendo encarecidamente dicha plataforma.

Situación previa al posible desahucio

La situación potencial de desahucio viene precedida, evidentemente, del impago de las cuotas, ya sean de alquiler o la hipoteca, hacia el acreedor pertinente. En primer lugar debemos aclarar que judicialmente no es lo mismo el procedimiento de desahucio por impago de las rentas de alquiler que el procedimiento de ejecución hipotecaria (los desahucios más dramáticos dado que la hipoteca es una deuda mucho más gravosa). Esta diferencia en los procesos es de suma importancia dado que cambian tanto las condiciones jurídicas como las oportunidades de defensa que poseemos. A continuación les desglosaremos ambos procedimientos y sus diferencias.

La situación potencial de desahucio viene precedida, evidentemente, del impago de las cuotas, ya sean de alquiler o la hipoteca, hacia el acreedor pertinente.

Una vez sepan que pueden incurrir en impagos futuros o que ya han impagado las cuotas de alquiler o hipoteca han de ser conscientes de que el acreedor va a tener derecho a reclamárselas por vía judicial en un plazo muy corto (a continuación lo detallaremos con más precisión) por ello se recomienda que no dejen pasar los plazos y los días una vez que sepan que pueden encontrarse en una situación así. Pueden acudir a la PAH, a otros colectivos o simplemente informarse en el Servicio de Orientación Jurídica de cada colegio de abogados. Existen muchas opciones para desarrollar pero lo más importante es que no desatiendan tal situación pese a ser totalmente comprensible lo desagradable y tenso que pueda ser ocuparse de ello. Con lo anteriormente expuesto simplemente hago hincapié en que, cuando se trata del impago de la vivienda en la que residimos, normalmente la parte más débil jurídicamente hablando es la que impaga dado que, tanto los bancos o prestamistas como los arrendadores, suelen poseer más recursos y más capacidad que el posible desahuciado. Por ello, es importante no solo recurrir a colectivos que defiendan a los deudores en estos casos sino estar alerta, moverse rápido y no dejar correr el tiempo sin tomar medidas de prevención o de defensa ante las posibles acciones judiciales que puedan tomar los acreedores. En esto juega un papel crucial la información y toda la documentación que posean respecto de su vivienda en relación con la deuda a pagar, tanto la escritura de la hipoteca, como el contrato de alquiler, recibos, trasferencias, renegociaciones etc. Si poseen un control sobre estos documentos facilitarán a su abogado futuro mucho trabajo y podrán tener una idea más clara de sus condiciones y su situación antes de que se puedan producir acciones judiciales.

¿Qué es la hipoteca?

En primer lugar resulta de gran ayuda familiarizar al ciudadano con el concepto de hipoteca. La hipoteca no es otra cosa que un derecho real (un tipo de derecho regulado en el Código Civil) en el cual hay un acreedor y un deudor que pactan una deuda con unos plazos y valores y un término. Con el fin de asegurar el pago o devolución de dicha cantidad se grava un bien (generalmente inmueble) con la capacidad de, en caso de no satisfacer la deuda pactada en tiempo y forma, proceder el acreedor a la venta o a la toma de propiedad del bien gravado para satisfacer la deuda que no ha sido cubierta. Esto explicado en términos más sencillos se expresaría en que la hipoteca es como una deuda normal entre un acreedor y un deudor pero con la salvedad de que si no se satisface en los términos en que se acordó existe un bien (normalmente una vivienda) que hace de garantía para cobrar dicha deuda íntegramente. Esa vivienda de la cual se desahucia es la garantía de pago del dinero que prestan las entidades bancarias para comprar, precisamente, la misma vivienda (aunque es posible que puedan existir avales con más viviendas generalmente de familiares).

Procedimiento de ejecución hipotecaria

Si nos centramos en la diferencia de procedimiento como ya hemos expuesto con anterioridad no es lo mismo el impago de alquiler que el procedimiento de ejecución hipotecaria, siendo el primero un procedimiento en principio menos gravoso dado que supone el pago de las rentas atrasadas del alquiler desalojando el inmueble sino se realiza el pago. Siendo éste un problema importante pero no tan perjudicial como el proceso de ejecución hipotecaria que supone el desalojo del inmueble y, además el pago de la deuda hipotecaria que se contrajo (normalmente con una entidad bancaria) y en el cual la dación del inmueble al banco no termina con la deuda como regla general.

En el caso de la ejecución hipotecaria el procedimiento seguiría el siguiente esquema:

  • Burofax: 

En el que se les requerirá el pago por parte de la entidad bancaria o prestamista (es un requerimiento de pago opcional pero que si no se hace ahora se hará con la demanda).

  • Demanda ejecutiva:

La entidad financiera acreedora presentará una demanda contra el deudor ante los Juzgados de Primera Instancia del lugar donde se localice el inmueble hipotecado. A partir de la publicación de la Ley 1/2013, para que la entidad acreedora pueda dar por vencida toda la deuda y reclamársela judicialmente al cliente, el atraso en el pago debe ser superior a 3 meses. Sin embargo si el acreedor quiere (no es frecuente) puede reclamar la deuda de un único plazo desde el momento que se deja de pagar. Esto no suele suceder y suelen esperar unos meses antes de reclamar la totalidad de la deuda.

  • Notificación de la demanda al deudor:

Además de notificarle al deudor el inicio del procedimiento judicial, en caso de que la entidad financiera no hubiese requerido el pago al deudor con anterioridad al inicio del procedimiento judicial, se procederá a reclamarle dicha deuda. Les aconsejamos que no ignoren las notificaciones dado que si no la recogen se notificará la demanda por edictos y ello no frenará el proceso.

  • Oposición a la demanda de ejecución:

La ejecución hipotecaria no es como un procedimiento judicial al uso, en el que hay una parte que reclama o denuncia algo y otra que se defiende sino que es un procedimiento en el que se entiende que hay un título ejecutivo, es decir, que está prácticamente demostrado que hay motivo para devolver al acreedor lo que no se ha pagado. Esto no quiere decir que no pueda haber motivos de oposición y defensa judicial, sino que estas oportunidades de oponerse están reguladas, son numerus clausus y solo lo componen defectos de forma o pluspetición (pedir más de lo que se debe). También se puede solicitar en la oposición la nulidad del procedimiento o la reducción de la deuda por cláusulas abusivas en la escritura de la hipoteca (en las que tienen algunos años suele haber muchas). Este tipo de oposición a la ejecución se realiza en base a unas sentencias del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) y en base a ciertas Directivas de la misma UE que minan, en cierto sentido, algunas bases del procedimiento de ejecución hipotecaria en España y de la constitución misma de la hipoteca en sus cláusulas. Pese a la escasa probabilidad de los éxitos de este tipo de defensa para impedir el total de la deuda es factible que ésta se reduzca y, por otra parte, nunca se pierde nada al intentar reducir el impacto del desahucio y, del mismo modo, nuestro procedimiento fallido puede algún día sentar un precedente para otras personas que se puedan encontrar en la misma situación.

Una vez más el mérito tremendo de la PAH es de alabar. Ellos han facilitado modelos de oposición a la demanda de ejecución disponibles para cualquier abogado y han aunado en los mismos toda la normativa y la jurisprudencia europea y nacional que pueda defender al ciudadano afectado.

  • Certificación del Registro de la Propiedad:

El Juez solicitará al Registro de la Propiedad una certificación de la inscripción de la hipoteca y relación de las demás cargas que graven el bien. Aquí influye la posición de un posible alquiler que se explicará al final del artículo.

  • Subasta del bien hipotecado: 

Tras la certificación de la ejecución se procederá a la subasta y la fijación de fecha de la misma señalado por el juez. Es importante subrayar que en todo momento hasta la fecha de la subasta puede el deudor paralizar la ejecución pagando la totalidad de la deuda junto con intereses y costas judiciales aunque somos conscientes de que es muy infrecuente que se disponga de tal cantidad pero aun así es útil tener toda la información. El valor de la subasta debiendo constar en la escritura, no podrá ser inferior al 75 por ciento del importe de la tasación del bien que se efectuó para la concesión del préstamo hipotecario. En la subasta pueden suceder dos cosas: que haya comprador o que no exista y que el acreedor se adjudique la propiedad de la vivienda. Si no se tratara de la vivienda habitual del deudor, el acreedor podrá pedir la adjudicación por el 50 por ciento del valor por el que el bien hubiera salido a subasta o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos. Si se trata de la vivienda habitual del deudor, la adjudicación se hará por importe igual al 70 por ciento del valor por el que el bien hubiese salido a subasta o, si la cantidad que se le deba por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje, por el 60 por ciento.

Procedimiento de desahucio por impago de rentas de alquiler

El procedimiento de desahucio por impago de alquiler es, como se ha dicho, un procedimiento menos dramático dado que, pese a lo perjudicial que pueda resultar. En esta situación se ha de aclarar que la PAH no está enfocada a este tipo de desahucio pero pueden intentar pedir ayuda de igual manera. El esquema es el siguiente:

  • Demanda de desahucio por impago de rentas:

Con tan solo un mes de impagos en la renta del alquiler ya se puede ejercitar la acción judicial de desahucio, sin embargo no es lo habitual, lo normal es que el inquilino realice dicha acción pasados unos pocos meses desde que empezaron los impagos.

  • Notificación y posibilidades ante la demanda:

Admitida la demanda por el secretario judicial se nos notificará (siempre hay que estar muy atento al correo y a los avisos que nos dejen en el buzón). Una vez notificada tendremos de plazo tan solo 10 días para realizar el pago, evitando así el desahucio, u oponernos. En cualquier caso es importante estar atentos y prever la posibilidad de que nos demanden a la hora de contactar con abogado o procurador o instar la suspensión de plazo si queremos ser beneficiarios de la asistencia jurídica gratuita. Del mismo modo es aconsejable si queremos quedarnos en la vivienda y disponemos del dinero realizar el pago antes de esos 10 días de plazo, ese pago se llama “enervamiento de la acción” y produce el fin del procedimiento si se paga íntegramente la deuda. Aunque el enervamiento de la acción solo se puede realizar si no se ha hecho con anterioridad en otra ocasión con el mismo arrendador y contrato.

Es muy importante, de igual manera, recalcar que si quieren solicitar la asistencia jurídica gratuita y la suspensión de los plazos hasta que la misma se resuelva habrán de hacerlo en el plazo máximo de 3 días desde que se les notifique la demanda.

  • Condonación de rentas y costas:

En ocasiones, cuando al arrendador le interesa desalojar con rapidez la vivienda puede incluir en la demanda la condonación de deudas de rentas y costas procesales debiendo especificar claramente la cantidad que se condona.

Cuando sucede esto y se sopesa por nuestra parte que es lo más idóneo en nuestro caso se debe aceptar dicha condonación en el plazo de 5 días desde que se nos notificó.

  • Oposición o no oposición

Ante la posibilidad de oponernos o no oponernos existe la diferencia de que la oposición nos llevaría a una vista (juicio) por el cual se dictaría sentencia por parte del juez. Si no existen motivos racionales para oponerse sobre el fondo como son las cantidades indebidas, motivos totalmente infundados del demandante o existencia de deudas por parte del mismo demandante con ustedes les aconsejamos que no se opongan dado que el proceso irá avanzando de igual manera y no es difícil probar si ha habido pago o no. Si tienen motivo, por supuesto, ejecuten su derecho a oponerse y a que no se le cobre ni un euro de forma injusta. En cualquier caso eso deben consultarlo y asesorarse con el profesional que les guie en el proceso.

  • Finalización del proceso:

Si se oponen se celebrará la vista y les pueden dar la razón en sus pretensiones de motivos infundados de la reclamación (es muy infrecuente), de parte de la deuda no exigible o de defectos de forma. En cualquier caso lo más normal es que el juez señale un día para que se ejecute el desahucio y en el que deberán irse de la vivienda dado que si hay problemas suele acudir la policía a desalojar el inmueble (independientemente de que puedan y deben acudir si quieren a plataformas sociales que intenten impedir dichos desahucios). Pero, centrándonos en la realidad jurídica, el desahucio es, por desgracia, el desenlace más común en estos casos.

En el caso de que no se opongan en esos 10 días el secretario judicial dictará decreto señalando un día para que abandonen el piso sin necesidad de celebrar una vista. Es muy importante destacar que una vez pasados esos 10 días no hay posibilidad de oponerse salvo que se acredite un defecto de forma que produzca la nulidad del proceso.

Defensa del procedimiento de desahucio hipotecario

Una vez detallados los conceptos de los dos tipos posibles de desahucios vamos a proceder a detallar las claves de la defensa en el ámbito judicial y prejudicial (cuando la entrada en tribunales es inminente). En el caso del desahucio por ejecución hipotecaria se antoja clave una defensa desde un primer momento con todos los medios que podamos contar. Esto ha de ser así porque de dicho procedimiento puede derivarse un cambio en nuestra situación económica y una deuda que nos puede lastrar toda la vida. Por desgracia la legislación española no protege en modo alguno a las víctimas de desahucios por ejecución hipotecaria salvo alguna medida recogida en la Ley de protección al deudor hipotecario de 2012, al margen de una Ley aprobada en Andalucía pero que se halla suspendida porque el Gobierno la recurrió al Tribunal Constitucional y aun no se ha resuelto. Esta Ley de 2012 establece que, en determinados supuestos se suspenderá el lanzamiento de la vivienda habitual de los sujetos que se hallen en las siguientes circunstancias:

  • Familia numerosa, de conformidad con la legislación vigente.
  • Unidad familiar monoparental con dos hijos a cargo.
  • Unidad familiar de la que forme parte un menor de tres años.
  • Unidad familiar en la que alguno de sus miembros tenga declarada discapacidad superior al 33 por ciento, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite acreditadamente de forma permanente para realizar una actividad laboral.
  • Unidad familiar en la que el deudor hipotecario se encuentre en situación de desempleo y haya agotado las prestaciones por desempleo.
  • Unidad familiar con la que convivan, en la misma vivienda, una o más personas que estén unidas con el titular de la hipoteca o su cónyuge por vínculo de parentesco hasta el tercer grado de consanguinidad o afinidad, y que se encuentren en situación personal de discapacidad, dependencia, enfermedad grave que les incapacite acreditadamente de forma temporal o permanente para realizar una actividad laboral.
  • Unidad familiar en que exista una víctima de violencia de género, conforme a lo establecido en la legislación vigente, en el caso de que la vivienda objeto de lanzamiento constituya su domicilio habitual.
  • El deudor mayor de 60 años.

En cualquier caso aparte de esos requisitos tienen que concurrir los siguientes supuestos:

  • Que el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar no supere el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples anual de catorce pagas. Dicho límite será de cuatro veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples anual de catorce pagas en los supuestos previstos en las letras d) y f) del apartado anterior, y de cinco veces dicho indicador en el caso de que el ejecutado sea persona con parálisis cerebral, con enfermedad mental o con discapacidad intelectual, con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 33 por ciento, o persona con discapacidad física o sensorial, con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 65 por ciento, así como en los casos de enfermedad grave que incapacite acreditadamente, a la persona o a su cuidador, para realizar una actividad laboral.
  • Que, en los cuatro años anteriores al momento de la solicitud, la unidad familiar haya sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas, en términos de esfuerzo de acceso a la vivienda.
  • Que la cuota hipotecaria resulte superior al 50 por cien de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar.
  • Que se trate de un crédito o préstamo garantizado con hipoteca que recaiga sobre la única vivienda en propiedad del deudor y concedido para la adquisición de la misma.

En definitiva dichas medidas son de escasa utilidad y la inmensa mayoría de población sumida en una posible ejecución hipotecaria no puede acogerse a ellas. En cualquier caso dichas medidas solo aplazan la ejecución hasta, de momento, 4 años después de la entrada en vigor de esta ley. Poco útil e insultantemente insuficiente a todas luces.

En definitiva dichas medidas son de escasa utilidad y la inmensa mayoría de población sumida en una posible ejecución hipotecaria no puede acogerse a ellas.

Una vez mencionado esto debemos subrayar que una de las medidas más adecuadas con el fin de protegerse en el ámbito judicial es, antes de nada, la prevención. Como se ha dicho arriba es importante enfrentar la posibilidad del desahucio y asesorarse en el Servicio de Orientación Jurídica del Colegio de Abogados del lugar donde resida. Ahí le informarán de sus posibilidades a la hora de poder solicitar la asistencia jurídica gratuita. En el Servicio de Orientación Jurídica también les pueden asesorar en materia del procedimiento concreto, si pueden oponerse sobre el fondo, si pueden beneficiarse de las medidas de protección de la Ley de 2012 que hemos explicado arriba etc. Del mismo modo es muy importante recabar la información relativa a la ejecución como puedan ser la escritura de la hipoteca, los pagos y sus recibos o movimientos bancarios o los documentos acreditativos de la renta, unidad familiar, discapacidad (si la hubiera) de uno de los miembros familiares etc. para poder justificar estar dentro de las medidas de protección hipotecaria.

En otro orden de circunstancias una de las técnicas extrajudiciales más importantes antes de que se inicie la ejecución es la de negociar con la entidad bancaria. Para realizar una negociación efectiva resulta muy favorable el hecho de presionar en el ámbito social y mediático, por eso es más adecuada la presión e influencia colectiva que posee la PAH por no hablar de su experiencia en negociaciones previas. A veces el acreedor, en un primer momento, no quiere negociar o no propone nada diferente pero si se insiste y se actúa con todas las armas disponibles se puede llegar a un acuerdo favorable. Al hilo de la solicitud de asistencia jurídica gratuita podemos señalar que en ocasiones la deniegan sin entrar a conocer muy bien todas las circunstancias económicas (solo miran la renta en vez de ver la unidad familiar, cargas etc.) por ello les recomendamos que si se la han denegado y tienen motivos de peso para recurrir dicha denegación lo hagan dado que es un recurso administrativo y no les costará nada. Pueden orientarse para la interposición de dicho recurso en el Servicio de Orientación Jurídica mencionado ya.

Existe, de igual manera, un consejo que ha circulado mucho por internet: alquilar la vivienda a un familiar un vez que sabemos que nos van a ejecutar, por ello el banco debería respetar el alquiler y no podría quedarse con el piso. Esto es una verdad a medias, para que el banco no pueda quedarse con la vivienda habría que demostrar que no es un negocio fraudulento sino que se ha producido antes de la ejecución (demanda ejecutiva), por un precio acorde a lo normal en el mercado (y que se haya pagado de forma efectiva), que se haya inscrito en el Registro de la Propiedad, que se acredite la convivencia efectiva del inquilino en nuestra vivienda (como el pago de facturas de agua, luz etc.) y que el contrato sea por una duración normal (no por 30 años, por ejemplo). En definitiva: acreditar que es un negocio en el que no existe fraude. Además esto solo interrumpiría la pérdida de la vivienda por los cinco primeros años de dicho contrato. Por ello hay que valorar mucho la posibilidad de realizar esta acción dado que existe un riesgo alto de que fracase y es más: nos pueden abrir una causa por alzamiento de bienes, un delito del Código Penal.

Otra alternativa es acudir de inmediato a los servicios sociales que nos pueden orientar en el proceso y ayudar a ponernos en contacto con las posibles mediaciones a nivel institucional que puedan existir pese a que en la mayoría de sitios no hay.

Otra alternativa es acudir de inmediato a los servicios sociales que nos pueden orientar en el proceso y ayudar a ponernos en contacto con las posibles mediaciones

Les desaconsejamos fervientemente que no recojan o ignoren las notificaciones del juzgado de inicio del procedimiento dado que este seguirá delante de todas formas y al no poder informarse del procedimiento desde su inicio pueden perder oportunidades de defensa que luego no se podrán recuperar. Al contrario, les aconsejamos que estén pendientes de ellas antes y durante el procedimiento para armar su mejor defensa posible.

Defensa judicial y prejudicial del desahucio por impago de rentas de alquiler

En general las medidas de defensa son parecidas a las del desahucio por hipoteca pero algunas, evidentemente, no son útiles para este tipo de proceso. La presión social, que existe en las hipotecas, no está tan asentada en la pérdida de una vivienda de alquiler, en parte porque es un procedimiento que no suele suponer una situación tan límite para el afectado aunque somos conscientes de la gravedad de dicha situación.

La presión social, que existe en las hipotecas, no está tan asentada en la pérdida de una vivienda de alquiler

Como se ha dicho la PAH no ofrece un servicio concreto para este tipo de desahucios sin embargo el Servicio de Orientación Jurídica de su Colegio de Abogados le puede orientar en la defensa judicial y las posibilidades de su defensa. Otra forma de defensa prejudicial es la negociación con el arrendador, éste puede tener una postura comprensiva para esperar a la acción judicial o, aunque no quiera esperar, puede estudiar la posibilidad de condonar parte de la deuda o su totalidad. Del mismo modo, si se trata de impagos totalmente permanentes y saben a ciencia cierta que podrán pagar en un tiempo no muy elevado, será beneficial para ambas partes la llegada a un acuerdo antes de acudir a la vía judicial dado que será más gravosa ésta que la negociación que se pueda realizar. También les desaconsejamos fervientemente, al igual que el procedimiento de ejecución hipotecaria, que no recojan las notificaciones: ello no les va a eximir del procedimiento y ni siquiera lo va a retrasar mucho y pueden no darse cuenta de la notificación dado que se producirá por edictos.

Cualquier tipo de presión social siempre es bienvenida dado que estamos hablando de una condonación de deuda mucho menor que en el caso de la hipoteca y es posible que el particular arrendador se atenga a razones. La presión social puede alcanzarse por medio de cualquier plataforma que se les ocurra, incluida la Plataforma Stop Desahucios que es una campaña dentro de la PAH para frenar por medio de la desobediencia civil los desahucios. Por lo demás cualquier tipo de prevención como la recopilación de documentos que afecten al alquiler o el asesoramiento legal son favorables a buscar la mejor solución posible.