Valorar una vivienda es más complejo de lo que parece. Existen múltiples factores que influyen en el precio final de una propiedad, y muchos no se consideran al momento de establecer su valor de mercado.
En general, uno genera expectativas de precio en función de comparables. Pero hay factores que entran en la balanza y que se deben considerar. Hoy, en este artículo, describiré cuáles son estos factores principales, separándolos por categoría para simplificar.
1. Factores del Entorno #
Son factores que no tienen que ver con la vivienda en sí misma, sino con la zona donde está ubicada y sus alrededores:
Zona #
No es lo mismo una vivienda en una buena zona que en una mala zona. Sin duda, una buena zona va a tener una mucho mejor valoración. En un buen barrio, sin duda, se valorará mucho mejor.
Ubicación Específica #
Más allá de la zona o ciudad, es muy importante la ubicación específica de la vivienda. Por ejemplo, no es lo mismo si está:
- Enfrente de una fábrica (que puede llegar a tener contaminación u olores).
- Enfrente de una autovía (que puede llegar a tener un importante ruido de día y de noche).
Se valorará menos que si está enfrente del mar o, incluso, de un parque, que es lo que mucha gente busca. Así que la ubicación específica es importante.
Servicios Básicos #
Esto también es muy importante. La gente generalmente busca que la vivienda tenga alrededor:
- Comercios.
- Escuelas.
- Supermercados.
- Bares y restaurantes.
Idealmente, que estén lo más cercanos posible. Entonces esto hace que una vivienda tenga un mayor valor de venta porque tiene más demanda.
Transporte #
Cuanto más transporte, mejor. Consideramos, entre otros:
- Tren.
- Metro.
- Autobuses.
- Carreteras y autovías.
- Buenas conexiones.
Eso influye muchísimo en la zona.
Estado del Edificio #
Puedes tener un buen inmueble, pero si está en un mal edificio, mal conservado, esto seguramente va a impactar en el precio. Son cosas que se notan automáticamente cuando un posible comprador entra a la vivienda.
Habitantes de la Ciudad #
Generalmente lo que sucede es que a mayor población de la ciudad, mayor precio. ¿Por qué? Porque claro, estar en una ciudad quiere decir que tiene acceso a todas estas cosas que dijimos, ¿no? Mejores transportes, mejores comercios alrededor, más movimiento, acceso a servicios y todo lo que uno quiere está alrededor. Cuanto más pequeña es la ciudad, generalmente, el precio es menor.
Hasta ahora hemos mencionado todos los aspectos que no tienen nada que ver con la vivienda en sí misma, sino con el entorno.
2. Factores Interiores #
Veamos otros puntos, pero que en este caso están relacionados con la vivienda en sí misma.
Metros Cuadrados #
Diría que es uno de los factores fundamentales: a mayor tamaño, mayor precio. Generalmente hay un precio promedio de metros cuadrados por zona y se multiplica la cantidad de metros que tenga la vivienda por este precio. Entonces, a mayor superficie, mayor precio de venta.
Muchas veces la gente asume que, si un piso está en una determinada zona, debería valer un precio X. Pero no es así. A grandes rasgos, si uno tiene el doble de superficie, debería costar el doble.
Antigüedad #
Es algo que también influye. Todo el mundo quiere vivir en viviendas nuevas. Tienen un mayor precio. Ahora, cuanto más antiguas, no solo se van desgastando, sino que se van desvalorizando.
Estado de Conservación #
El estado de conservación también es algo importante. Quizás hay viviendas que son antiguas, pero están muy bien conservadas. El estado de conservación impacta también. En viviendas antiguas, lo que hay que mirar es que tengan reformas recientes para que mantengan su funcionalidad y, en lo posible, cumplan con las nuevas normativas.
No Necesitar Reformas #
¿La vivienda necesita reformas? ¿Requiere reparaciones evidentes? Este es otro punto importante. De lo contrario, esto ahuyenta a muchos compradores y es algo que hay que tratar de evitar.
Habitabilidad #
¿Está habitable? Hay muchos pisos que se publican y no están habitables por determinadas cuestiones.
Por ejemplo, si tienen plagas, han tenido un incendio, tienen humedades o nunca tuvieron cédula de habitabilidad. Entonces, si el piso o la vivienda no está habitable, bajará bastante el precio, dependiendo del problema que haya que solucionar.
Ascensor #
El ascensor tiene un gran impacto en el precio. En general:
- Si tiene ascensor: cuanto más alto esté el piso, mejor. Y mayor valor tiene.
- Si no tiene ascensor: cuanto más alto esté el piso, menor precio tendrá. Nadie quiere subir por escaleras, y por lo tanto, baja el precio.
Calidad de las Terminaciones #
También es importante. Para un potencial comprador, con solo ingresar al piso puede observar si tiene terminaciones de calidad o una reforma reciente. O por el contrario, si nunca se reformó (estado de origen), o si su última reforma es antigua, o tiene acabados de baja calidad, el precio será menor. Todo afecta el precio.
Situación Urbanística #
También es importante. ¿Por qué? En general, todo lo que se vende está en regla urbanística. Pero suele haber excepciones, como en muchos chalets que están en zonas rurales. En estas zonas no se puede construir. Algunos han pagado multas al municipio, pero no quiere decir que el inmueble esté regularizado. Hay posibilidades de que te soliciten un derribo.
De todas formas, al no estar en condiciones correctas a nivel urbanístico, seguramente hará que no se venda como un inmueble normal. Si bien se puede vender, el nuevo comprador tendrá que afrontar determinados riesgos y dificultad de financiación. En definitiva, todo esto baja el precio de la vivienda.
Estado de los Suministros #
También es importante. Tienen que estar correctamente dados de alta y en funcionamiento. Con esto me refiero a los servicios de electricidad, agua y gas.
Puede parecer un tema obvio. Pero hay muchos pisos que se venden sin los suministros funcionando. En algunos casos, puede ser fácil el alta ante la empresa correspondiente. Pero en otros casos, cuando no tienen la cédula de habitabilidad, el alta del suministro puede ser un dolor de cabeza en algunas comunidades autónomas. Es un tema nada menor. Imagina que compras un piso y no puedes conectar el servicio de agua.
Refrigeración y Calefacción #
Cuanto más equipado a nivel de calefacción y refrigeración, será mucho mejor. Pero hago una aclaración. Solo impactan en el precio de venta los sistemas fijos en la vivienda, como el aire acondicionado central. En cambio, un aire acondicionado split o una estufa eléctrica no se consideran parte de la vivienda. Y no incrementan su valor.
Calificación Energética #
Los edificios más modernos tienen mejores calificaciones que los antiguos. Eso impacta en el precio. Estos conservan mejor la energía. Entonces los suministros tendrán menos costos todos los meses. A mayor eficiencia energética, mayor precio del inmueble.
Adicionales #
Y como adicionales, mencionaría todos los extras de una vivienda, o amenities. Por ejemplo:
- Si tiene un garaje.
- Si tiene un trastero.
- Si tiene amenities, como puede ser una piscina en el edificio o zonas comunes que se puedan usar, etc.
Eso también influye en el precio.
Hasta ahora, hemos visto características físicas de una vivienda que impactan en su precio. Pero hay otras características menos tangibles.
3. Situación Administrativa #
Estado a Nivel Legal #
¿Está la propiedad en condiciones de ser transmitida? Puede ser que tenga determinadas condiciones que hagan que no sea transmisible la propiedad.
Por ejemplo, si hay una sucesión en curso y no está terminada, entonces en ese momento la propiedad no se puede vender. Esto también impacta en el precio.
Cargas de la Propiedad #
¿La vivienda tiene cargas? En general, las propiedades se transmiten libres de cargas. Y si hay cargas, lo que se suele hacer es cancelarlas en el momento de la venta. Eso no debería influir en el precio, siempre y cuando se cancele durante la venta. La venta puede ser algo más compleja. Hay que llamar al acreedor, y es este quien debería cobrar su deuda al momento de la venta.
En este caso, el vendedor recibe un monto menor por haberse descontado la carga. He visto vendedores tratando de transmitir la propiedad sin cancelar la carga. Lo cual genera un riesgo para el comprador. Y no es lo correcto. Entonces, si bien la carga no impacta en el precio de venta, termina impactando en el dinero que el vendedor recibe.
Régimen de Protección Oficial (VPO) #
Hay propiedades en régimen de protección oficial, también llamado VPO. Estas viviendas se pueden vender. Y además, no cualquier comprador puede adquirir una vivienda en un régimen de protección oficial VPO. Entonces eso también, al final, termina impactando en el precio, excepto que el VPO haya caducado.
4. Posesión de la Vivienda #
Hay otros temas más relacionados con cómo se transmite el estado de posesión de la vivienda. O sea, quién la habita en el momento de la venta. Esto tiene más que ver con las condiciones de venta.
Lo ideal es transmitirla deshabitada en el momento de la firma en la notaría. O sea, se entrega la llave y tú tienes la posesión.
Pero hay otras situaciones que se dan e impactan en el precio:
Inquilinos #
Por ejemplo, cuando tiene inquilinos, el precio de venta baja. En este caso, se puede vender solo a un público muy específico. Suelen ser inversores. Y no cualquier persona quiere comprar una vivienda que ya tiene un inquilino. El contrato de alquiler traspasa al nuevo dueño. Este debe saber cómo gestionar a dicho inquilino, respetar el contrato vigente hasta que termine, y negociar en caso de que no quiera dejar la vivienda al finalizar. Y es difícil sin conocer al inquilino.
Y por otra parte, comprar con inquilino es mucho más difícil para financiar la vivienda. Por todo esto, una vivienda con inquilino se vende a menor precio.
Okupas #
Comprar con okupas es algo que no recomiendo. Si tienes una vivienda ocupada (u okupada) se va a vender a un precio mucho menor que el resto. Mucho menor. Porque la posesión no se transmite. No hay contrato de alquiler tampoco. Y los bancos nunca financian pisos con okupas. Entonces estas operaciones de venta son para un público muy especializado. Y en definitiva, se va a vender a un costo mucho menor.
Nuda Propiedad #
La otra situación que puede darse es vender la nuda propiedad. En algunos casos no es lo mismo vender la propiedad entera que la nuda propiedad. La diferencia es que si te venden la nuda propiedad no tienes la posesión hasta que ocurra un determinado suceso. Entonces no puedes usar el inmueble. Por esto, baja mucho el precio.
5. Condiciones del Mercado #
Los temas que cubrimos anteriormente están relacionados con la vivienda en sí misma. Pero hay que considerar también la situación del mercado. Al final, el precio de la vivienda va a depender de la oferta y la demanda en la zona.
Por ejemplo, una vivienda está en una determinada situación en un momento, y se vende por un determinado precio. Ahora, quizás pasan seis meses, la demanda de viviendas aumentó, la oferta cayó. Y ¿qué sucede? El precio de esta vivienda sube.
Es la misma vivienda, en las mismas condiciones. Pero como todas las viviendas en la zona se están revalorizando por temas de oferta y demanda, entonces esta vivienda pasa a valer más.
Entonces el precio no solo depende de la vivienda en sí misma, sino de lo que está pasando en el mercado en ese mismo momento. Porque al final, el precio de una vivienda es lo que ofrecerían diferentes personas por comprarla. Es un precio de mercado.
6. Factores de Venta #
Y por último, hay otros factores que son directamente inherentes a la venta, no tienen nada que ver con la propiedad, sino con las condiciones de venta. Puedo mencionar dos, por ejemplo:
Tiempo de Venta #
Si tienes tiempo para vender, puedes tomarte el tiempo que quieras hasta que aparezca un comprador al precio que tú deseas. Y quizás sea un precio algo superior al de mercado. Es la ganancia que obtienes por buscar un comprador con tiempo.
Ahora, si tú quieres vender rápido, quizás tengas que ajustar el precio. Venderlo en condiciones interesantes para potenciales compradores.
Mobiliario #
Y otro factor que puede impactar es el mobiliario, tanto electrodomésticos, como muebles u otro equipamiento. Si dejas el mobiliario, y al potencial comprador le interesa que queden, entonces se evita tanto comprarlos como instalarlos. Obviamente va a estar dispuesto a pagar más por la vivienda. Entonces puede subir el precio de venta. Sin embargo, esto ya depende del vendedor y del comprador en particular. Es un punto a negociar.
Resumen #
Hemos visto varias categorías de puntos que fundamentalmente impactan a la hora de fijar el precio de una vivienda. Generalmente, para hallar el precio de una vivienda, se compara con otras.
Lo que quiero enfatizar aquí es que, para hallar el precio correcto, se tengan en cuenta todos estos factores. No solo estos, sino otros que afecten la demanda de potenciales compradores. Siempre se puede usar de referencia el precio de otras viviendas. Pero deben estar en igualdad de condiciones. Si no, el precio no será correcto.
Por ejemplo, si la vivienda tiene un inquilino, no corresponde que se valore al precio como si no lo tuviese. O si no tiene ascensor, tampoco valdrá lo mismo que una similar que sí lo tiene. O si está mal mantenida, tampoco valdrá lo mismo que una similar pero recién reformada.
La dificultad radica en encontrar viviendas en la zona que sean muy similares a la que me interesa valorar. No siempre hay. Y cuando hay, nunca son idénticas. Por eso, para las valoraciones se usan comparables, y se ajustan parámetros para compararlas en igualdad de condiciones. Espero que entiendas ahora por qué una tasación o valoración no puede ser demasiado precisa.
Eso es todo por hoy.
P.D:
Si tuviera que resumir cuáles son los más importantes que impactan, sobre todo teniendo una vivienda lista para vender y entrar a vivir, diría que los factores más importantes son 3: la zona, el tamaño y la conservación.
En otras palabras, si tuviera que resumir y seleccionar tres, estando el resto de parámetros en condiciones normales, esos serían los puntos más importantes para determinar el precio final, o el precio de salida de la propiedad al mercado.
Espero que te sea útil, como siempre, cualquier duda me escribes. ¡Hasta la próxima!
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