Se entiende por deslinde el hecho de señalar y distinguir los términos de un lugar, es decir, dejar claros los límites de un terreno o propiedad para saber dónde acaba tu derecho y comienza el del vecino.
En el Código Civil se deja una premisa clara a este respecto. Esta es que todo propietario tiene derecho a deslindar sus heredades (esto es tanto las fincas rústicas como las urbanas) por medio de paredes, zanjas, setos, etc.
Pero ahora bien, puede ocurrir que los límites de la heredad no estén claros por lo que los dueños colindantes tengan algo que oponer. Se indican los criterios a seguir en estos casos también en la norma.
1º. Mediante acuerdo extrajudicial entre todos los colindantes o vecinos.
2º. Mediante un procedimiento de jurisdicción voluntaria.
3º. Mediante un juicio declarativo ordinario de carácter contencioso (Acción de deslinde)
Procedimiento de Jurisdicción Voluntaria
Centrándonos en estas dos últimas vías, la ley de enjuiciamiento civil regula la práctica del denominado deslinde convencional ante la autoridad judicial mediante un procedimiento de jurisdicción voluntaria, es decir, sin oposición de los interesados.
En este procedimiento tanto el actor como los demás interesados deberán presentar los títulos de su finca y hacer las reclamaciones que estimen oportunas.
El procedimiento termina con el levantamiento de un acta en la que se establecerán todas las circunstancias que permitan conocer la línea divisoria de las fincas, así como los hitos o mojones, la distancia entre ellos, etc. El acta se protocolizará en la correspondiente notaría y podrá ser inscrita en el registro de la propiedad.
La acción de deslinde
Otra vía para proceder al deslinde de las fincas es el ejercicio de la denominada acción de deslinde, ejercitada por medio de un juicio declarativo de carácter contencioso, siempre que haya controversia u oposición sobre las lindes y esa controversia no se solucione mediante un acuerdo.
Para que proceda esta acción es necesario que exista confusión de linderos, de manera que los límites estén difusos o confusos no pudiendo conocerse exactamente el perímetro de cada finca.
Según la doctrina mayoritaria esta acción es imprescriptible.
En la práctica, el deslinde en vía contenciosa suele esconder una reivindicación encubierta, por ejemplo, que la zona litigiosa o que se discute sea poseída por el vecino colindante. En estos casos surge el problema de determinar qué acción si la de deslinde o la reivindicatoria es la que debe ejercitarse realmente. Sobre este tema, la jurisprudencia entiende que cuando se trata simplemente de señalar hasta que límites se extienden las fincas, deberá ejercitarse una acción de deslinde, pero si la controversia afecta a la legitimidad de los títulos de los colindantes, en tal caso procede una acción reivindicatoria.
En cuanto a la legitimación activa, se concede el derecho de deslindar tanto al propietario como a los titulares de derechos reales sobre la finca.
Es importante señalar que el deslinde se hará en conformidad con los títulos suficientes de cada propietario y a falta de títulos, por lo que resultare de la posesión en que estuvieren los colindantes. Por título suficiente ha de entenderse aquellos títulos que señalen el límite y la extensión de cada una de las fincas. Si estos criterios no permiten determinar el límite o área perteneciente a cada propietario, el deslinde se hará distribuyendo el terreno objeto de la controversia por partes iguales.
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