Alquileres de viviendas y cláusulas irregulares.

Los propietarios de las viviendas en España y los inquilinos de las mismas, por lo general aunque no siempre, desconocen que en los contratos de alquiler se suelen incluir ciertas cláusulas las cuales no tienen validez alguna. Los requisitos o condiciones reflejados en los contratos de alquiler, conocidos a nivel legal como cláusulas, quedan claramente establecidos en la ley reguladora para tales efectos vigente en España. El marco regulador para los alquileres, determina que ciertas disposiciones incluidas usualmente en dichos contratos incluso son ilegales.

La redacción de los contratos de alquiler deben ajustarse a la norma vigente, y la supervisión de los mismos debe quedar en manos de un abogado especializado en dicho tipo de documentación. Por consiguiente, tanto para el propietario de la vivienda como para el inquilino, es muy importante que el contrato de alquiler sea supervisado por un abogado experto en la materia. Precisamente, Costa Invest Inmobiliaria cuenta con un Departamento Jurídico, el cual se encarga de la redacción de los contratos de alquiler contemplando la normativa vigente en España. Al mismo tiempo, dichos contratos de alquiler se ofrecen a los clientes traducidos en diferentes idiomas, tanto para la tranquilidad de los propietarios de las viviendas como para los inquilinos de las mismas.

Un contrato de alquiler incorrectamente redactado, o que el mismo contenga cláusulas ilegales que no proceden de ser incluidas, puede derivar en problemas de diferente índole; tanto para los inquilinos como para los propietarios que alquilan dichas viviendas. Para evitar problemas derivados de los alquileres de propiedades, el primer paso es contar con un contrato de alquiler en condiciones y que se ajuste al marco legal establecido en España.

Los contratos de alquiler por larga duración, establecen que el inquilino firme por un compromiso vinculante de un año; es decir que éste debe permanecer cuando menos doce meses alquilando dicha propiedad. Sin embargo, la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos del año 2013 establece lo contrario, y estipula que el inquilino tiene derecho a dar por terminado el contrato una vez pasados los seis primeros meses de la firma del mismo.

La Ley también establece que para que el inquilino deje la vivienda al cumplir los seis primeros meses, referido a la firma de un contrato anual, éste deberá indemnizar al propietario de la vivienda en alquiler. Aunque para que dicha penalización tenga efecto, debe quedar estipulado por escrito previamente en el contrato de alquiler; de no ser así, el propietario no tendrá derecho a exigir indemnización alguna al inquilino.

En España existe otra cláusula o condición que suele incluirse en los contratos de alquiler, y es que el propietario de la vivienda puede acceder a la misma durante el periodo en que dicha propiedad se encuentra alquilada. La finalidad de dicha cláusula, presuntamente, es que el propietario puede acceder a su vivienda alquilada bajo pretexto de realizar inspecciones o revisiones para evaluar el estado de la misma. La condición anterior en un contrato de alquiler no solamente es ilegal, también es anticonstitucional según la legislación de España.

La Constitución de España en su artículo 18 reconoce la inviolabilidad de un domicilio; y establece que solamente se podrá acceder a una propiedad exclusivamente con el consentimiento del titular del contrato de alquiler o mediante una orden judicial. El artículo citado no puede ser más claro al respecto: "El domicilio es inviolable. Ninguna entrada o registro podrá hacerse en él sin consentimiento del titular o resolución judicial, salvo en caso de flagrante delito."

También dicha cláusula incluida en los contratos de alquiler en España, pretende ofrecer ciertas garantías al propietario de la vivienda alquilada, por ejemplo en caso de que el inquilino una vez finalizado el contrato no deje dicha propiedad. En tales circunstancias, el propietario de la vivienda en alquiler deberá recurrir a la justicia competente, y denunciar por la vía judicial que el inquilino de su vivienda una vez terminado el contrato correspondiente sigue viviendo en la misma. En España es usualmente conocido como "lanzamiento", cuando un juez determina el desalojo del inquilino de una propiedad por los motivos que fueran.

Una cláusula que habitualmente también se suele incluir en los contratos de alquiler en España, sobre todo en aquellos que no han sido supervisados por un abogado especializado, es la que no permite al inquilino prorrogar el contrato de alquiler de la vivienda. Contemplado para los contratos de alquileres de viviendas por larga duración, la ley vigente en España establece:

"que la duración del alquiler será libremente pactada por las partes. Si ésta fuera inferior a tres años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el alquiler alcance una duración mínima de tres años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo".

La ley establece claramente que la prórroga del contrato de alquiler es obligatoria para el propietario, y voluntaria para el inquilino de la misma. Solo existe una excepción a la prórroga anteriormente citada, y es que el propietario puede comunicar al inquilino una vez pasado el primer año de alquiler que necesita su vivienda.

Normas para alquilar una vivienda en España.

En junio de 2013 entró en vigor la Ley 4/2013 de medidas de flexibilización y fomento del mercado de alquiler de viviendas; la cual modifica la Ley de Arrendamientos Urbanos del año 1994. El objetivo de la nueva de ley es promover y flexibilizar el mercado de los alquileres de viviendas en España.

Las principales modificaciones en la Ley de medidas de flexibilización y fomento del mercado de alquileres de viviendas en España son las siguientes:

- Alquileres de viviendas con fines turísticos o vacacionales.

La actual ley de alquileres vigente en España, específicamente excluye de la normativa general y de lo que la misma establece a las viviendas alquiladas con fines turísticos o vacacionales. Los alquileres para fines vacacionales, o también comúnmente conocidos como "de corta duración", serán regulados por la normativa sectorial específica; y en su defecto se debe aplicar el régimen de alquileres por temporada, el cual no sufrió modificación.

- Sobre el derecho del propietario de recuperar su vivienda en alquiler.

La ley vigente sobre alquileres en España reconoce las posibles causas de necesidad por parte del propietario, en caso de que éste necesite destinarla como vivienda permanente, aunque no exige que en el contrato deba especificarse las posibles causas de forma expresa. Al haber transcurrido el primer año del contrato de alquiler, y habiendo avisado previamente al inquilino de dicha necesidad al menos con dos meses de antelación a la fecha de vencimiento del contrato, el propietario tiene derecho a recuperar su vivienda.

- La duración mínima del alquiler de vivienda habitual se reduce de 5 a 3 años.

La duración del alquiler se podrá pactar libremente por las partes, es decir entre el propietario de la vivienda en alquiler y el inquilino. Si el alquiler fuera inferior a tres años, llegado el día del vencimiento del contrato de alquiler, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta tres años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación a la fecha de terminación del contrato o de la prórroga su voluntad de no renovarlo.

- El inquilino puede dejar la vivienda pasados seis meses.

La citada modificación en la ley de alquileres en España, otorga el derecho al inquilino a dejar la vivienda transcurridos seis meses desde la firma del contrato de alquiler, aunque éste hubiera sido firmado por un plazo de un año o más. El inquilino debe notificar al propietario de la vivienda en alquiler con un plazo previo de treinta días. El propietario y el inquilino, si así lo considerasen oportuno ambas partes de mutuo acuerdo, pueden reflejar en el contrato de alquiler que si se produjese una circunstancia como la anteriormente citada, el inquilino deba indemnizar al propietario con el equivalente a un mes de alquiler. Dicho importe, debe ser equivalente a una mensualidad del alquiler por cada año del contrato que reste por cumplirse; y si el contrato de alquiler fuera por un período menor al de un año se establece una parte proporcional de la indemnización correspondiente al propietario.

- La prórroga tácita pasa de tres años a uno.

Si llegada la fecha del vencimiento del contrato de alquiler una vez transcurridos como mínimo tres años, y si ninguna de las partes hubiese notificado a la otra al menos con treinta días de antelación su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará durante un año más.

- Modificación del precio del alquiler de la vivienda.

En los casos de los alquileres por larga duración, por períodos de tiempo superiores a un año, las partes quedan facultadas para actualizar el precio de la mensualidad. Dicha mensualidad, solamente podrá ser actualizada en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato de alquiler; y se actualizará aplicando a la renta correspondiente la anualidad anterior la variación porcentual experimentada por el índice general nacional del sistema de índices de precios del consumo.

Costa Invest Inmobilaria ofrece un servicio de asesoría legal personalizado a sus clientes, tanto para los propietarios que desean alquilar sus viviendas como para quienes desean disfrutar de sus vacaciones en Orihuela Costa. Al mismo tiempo, el Departamento Legal de la inmobiliaria se vincula directamente con el área de gestión de alquileres, para ofrecer las máximas garantías tanto para los propietarios como para los inquilinos.