'Cambio vivienda por residencia'

El ministerio de economía ha soltado el globo sonda de ofrecer el permiso de residencia a los ciudadanos no comunitarios que compren una vivienda de más de 160.000€. Inmediatamente han saltado las alertas por doquier.

En un principio la idea no me pareció mala, y es porque esta apunta a un problema profundo que tiene nuestro sistema bancario (y por consecuencia, nosotros), el enorme parque de viviendas de segunda residencia que tiene la banca y que no lo compra ni el tato. Ahora bien, quiero matizarla algo.

El problema de las bolsas de promociones de segunda residencia que tienen los bancos

Con esta propuesta lo que pretenden es ampliar la demanda de este tipo de vivienda. ¿Y porqué es necesario hacerlo? Los ciudadanos españoles no están para muchas compras endeudados hasta las cejas, tampoco los comunitarios (la mayor parte de los países europeos tienen sus problemas, y el inversor alemán tiene demasiado dinero invertido en piedra española), por tanto se busca que las clases medias que tienen pasta en el mundo, actualmente los rusos y chinos, puedan optar por este tipo de vivienda.

¿Porqué es necesario que se amplíe la demanda de este tipo de viviendas? Bien sencillo y en pocos pasos. Los bancos españoles se han comido un montón de promociones de segunda residencia que el promotor no ha podido colocar, se ha arruinado y ha cedido al banco la promoción entera a cuenta de la deuda (lo que no podemos hacer los ciudadanos de dación en pago lo pueden hacer las promotoras al quebrar). Este tipo de paquetes son parte de los activos tóxicos famosos que los bancos españoles tienen.

Las posibles soluciones para liquidar estos activos tóxicos son las siguientes:

Bajar precios de las viviendas de estas promociones

Bajar los precios. Todos sabemos eso de la oferta y la demanda, si estas viviendas se ofertaran a 20.000€ estoy convencido que se venderían como churros… en cambio a 200.000€ no las compra nadie. El mercado es sabio y es capaz de transmitir esa información mediante el precio que casa la oferta y la demanda.

Pero esto tiene consecuencias cuando se oferta por debajo del valor hipotecario, los bancos españoles han de reconocer unas pérdidas. Si el banco tiene fondos o beneficios por otro lado puede cubrirlo, pero el stock de viviendas de este tipo que tiene la banca española y el gran nivel de endeudamiento y desconfianza bancaria hace que sea muy difícil cubrirlo. Con lo cuál entradas significativas de pérdidas reconocidas en los balances de los bancos hace que por un lado puede llevarles a hacer una quita con sus acreedores (banca europea en general, banca alemana en particular), o bien quebrar si esta no es aceptada. Las consecuencias de que quiebre un banco mediano o grande son bastante catastróficas, y si alguien quiere jugar y ver lo volátil que es una quita o una quiebra le recomiendo este simulador (1)

Asumir que los bancos europeos en general y los alemanes en lo particular van a aceptar una quita es complicado de crer. La estrategia del BCE y de la eurozona ha ido orientada a que esto no suceda. La prioridad de cualquier primer ministro de la perifieria debería ser que el BCE permita estas quitas, pero mientras esto no se consiga, esta opción estará vetada.

Ampliar la demanda de segunda residencia

Una forma de solventar el problema es buscar de todas formas incrementar la demanda de este tipo de promociones. En la famosa curva de oferta y demanda, si hacemos crecer la demanda el precio de equilibrio se producirá a un nivel más alto. Cuando este nivel alcanza el nivel mínimo que lo marca el precio por el que el banco concedió la deuda, entonces el banco lo vende sin pérdidas, el activo “tóxico” deja de existir y la deuda se cancela, todos felices y contentos y el banco tiene un “marrón” mucho menor.

Actualmente con el nivel de oferta y demanda que hay, podemos tirarnos décadas para purgar todos esos activos tóxicos. Y esto es uno de los dos motivos que están retrasando la recuperación económica (el otro es el austericidio). Una de la forma de aumentar la demanda es la que plantea IU y la que seguramente se tendría que haber comenzado a hacer con el dinero público, y es la compra por parte de la administración pública de las promociones en zonas urbanas o en zonas que tengan posibilidad de ser utilizadas como primera vivienda y ofertarlas vía los ayuntamientos como oferta de alquiler social. Seguramente esto hubiera salvado una parte de los activos tóxicos.. pero hay un PERO. Las promociones en zonas donde es necesario alquiler social son zonas que ya tienen una demanda de por si, son las zonas donde los bancos más fácilmente podrán deshacerse de esas promociones. Es absurdo pretender que vivienda de segunda residencia en una urbanización donde cristo perdió el mechero sea un buen lugar para un alquiler social, no me imagino esas promociones a medio construir en la Vall Fosca como alquiler social, en la nada más absoluta.

Por tanto el grueso del problema sigue sin tocarse. De ahí que sea necesario buscar mecanismos que permitan el incremento de la demanda privada ya que es absurdo que una administración se quede con una promoción de viviendas en zonas de vacaciones o segunda residencia que el sector privado no quiere comprar al precio más bajo al que puede ofertar el banco.

La propuesta de compra de vivienda a cambio de residencia, hay alguna alternativa más aceptable

Y ahora entraré a valorar la propuesta que ha hecho el ministerio de economía. Ya he fotografiado el problema, los técnicos del ministerio conocen esta situación y han ideado un mecanismo para incrementar la demanda. Si los españoles no están para endeudarse y los ciudadanos comunitarios no se fían de invertir en piedra española, ¿porqué no atraer las clases medias de economías emergentes?. Para ello se les ofrece un caramelo, el permiso de residencia no económico (no permite trabajar, ni tampoco acceder a los servicios sanitarios o sociales) para poder disfrutar de su propiedad.

A priori suena bien… si no fuera que es un poco cafre ofrecer un derecho civil (el poder residir en un país sin necesidad de renovar constántemente el visado) a cambio de que te gastes el dinero. Algo así como “compra tu derecho a vivir en España por 160.000€“.

Suena fatal, y por lo menos a mi me genera cierto dilema moral. Ya sé que hablamos del permiso de residencia, sin más derechos, no se puede trabajar con este permiso ni te da acceso a la sanidad o los servicios públicos que tienen los emigrantes que tienen un permiso de trabajo, por tanto es bueno contextualizarlo. Pero a pesar de ello, tener este permiso de residencia (limitado) por gastarte X € en comprar una vivienda es una mercantilización de derechos sociales.

Creo que los técnicos podrían haber sido menos economicistas (tal y como Javier Maján comentaba por twitter) y plantear la propuesta asociada a una condición de “arraigo”, cualquiera que compre una vivienda en España tiene automáticamente el permiso de residencia limitado. En este caso el permiso se otorga en base a un criterio (“sabemos que quieres a nuestro país y deseas vivir en él”) que es compartible en base a principios legales y sociales que podemos compartir más personas. Con esta otra alternativa el ministerio de economía le explica la película a los bancos para que hagan promociones de venta en Moscú y tendrían el mismo efecto. Sin necesidad de generar un agravio basado tan claramente en la renta. Aunque técnicamente sea una “sutileza”, políticamente la apariencia también importa.

Por otro lado yo al menos tengo dudas, la compra de vivienda por inmigrantes extracomunitarios tiene algunos flecos, ¿podrían alquilarla (creo que ahora no pueden)? ¿que clase de explotación económica pueden hacer con ella? ¿se han planteado algunas externalidades negativas como la de ser polo de evasión y blanqueo de impuestos de los ricos de Europa del este? ¿se han calculado realmente si esto va a provocar un aumento de la demanda real o es solo un invento del TBO bienintencionado?

La reacción que Egócrata no entiende se basa en que la propuesta suena injusta, sobretodo cuando a los inmigrantes se les está limitando el acceso a la sanidad y a diversos derechos sociales, y en un momento en que la confianza de los ciudadanos en el sistema está en mínimos. La propuesta si no se analiza un poco parece algo así como “si tienes dinero, esto es Las Vegas y puedes hacer lo que quieras”. Sabemos que son tecnócratas del ministerio quienes la han planteado, pero hay políticos por encima de ellos que han validado la filtración… Si algo tienen que hacer los policy makers es atender las propuestas de los tecnócratas, y aunque sea aplicando un “second best”, saber traducirlas a algo viable y razonable políticamente.

(1) Por ejemplo en este experimento hecho con el simulador, un crash de un único banco en un sistema de 5 bancos y 100 empresas se carga prácticamente el 81% de la economía:

Cuando alguien diga que si un banco quiebra es problema de los banqueros que eche un vistazo a cualquier artículo serio, o consulte las opiniones de economistas de todos los colores, y si aún no lo entiende, que juegue unas cuantas veces con mi simulador.