Cómo debo aplicar el CTE en un cambio de uso de local a vivienda (legalización)

Intervención en edificios existentes.
La adecuación del CTE

Caso 1. Cómo debo aplicar el CTE en un cambio de uso de local a vivienda (legalización)

1. Introducción
2. Aplicación Normativa Ámbito Estatal: LOE y CTE
3. Que quiere decir aplicar el CTE, todo?
4. El criterio de no-empeoramiento
5. Cumplimiento otras normativas y reglamentos

1. INTRODUCCIÓN

En la ASESORÍA de QSAI hemos ido recibiendo peticiones de asesorías del CTE y otros aspectos relacionados (REBT, ICT…). Uno de los aspectos más complejos que nos hemos ido encontrando es la interpretación de la normativa cuando se aplica a intervenciones que no quedan claramente definidos ni en el CTE ni en la normativa de aplicación, o que simplemente quedan abiertas en cuanto al modo de interpretación se refiere. Es por ello que hemos elaborado unos ejemplos tipo (que se han ido repitiendo) y que queremos compartir con vosotros, con la única finalidad de que esta información os sea de utilidad en el día a día de vuestra tarea profesional.

2. Aplicación Normativa Ámbito Estatal: LOE i CTE

Se trata de un cambio de uso comercial a vivienda en un local que se encuentra en la planta baja de un edificio de viviendas plurifamiliar.

En todo caso, podrían aparecer varias casuísticas en función de si se han de realizar obras o las obras ya han sido realizadas. En el primer caso nos encontraríamos en una reforma o rehabilitacióncon cambio de uso, y en el segundo caso de un expediente de legalización de cambio de uso (

ver nota del ministerio de fomento explicando términos)

En los dos casos, si miramos su aplicabilidad Respecto la LOE vemos que está dentro del Artículo 2 de ámbito de aplicación. El Artículo 2  Ámbito de aplicación, apartado b) Obras de ampliación, modificación, reforma o rehabilitación que alteren la configuración arquitectónica de los edificios, entendiendo por tales las que tengan carácter de intervención total o las parciales que produzcan una variación esencial de la composición general exterior, la volumetría, o el conjunto del sistema estructural, o tengan por objeto cambiar los usos característicos del edificio.

Cuando se habla de los usos característicos del edificio, éstos no estan definidos de manera clara, lo que crea dificultades a la hora de delimitar si existe o no cambio de uso según la LOE cuando se realizan obras de reforma o acondiconamiento de locales de un edificio y se cambia su uso únicamente en este local.

Por usos característicos del edificio podemos entender  que se trata de los usos principales del mismo, o sea los usos que son mayoritarios. El objeto de un cambio de uso de un local dentro de un edificio, con o sin la necesidad de realizar obras para poder asumir el nuevo uso, y que no comportan modificación de la configuración arquitectónica del edificio, es un cambio de uso parcial en un edificio, y nunca representará el cambio del uso característico del edificio, que en este caso es Residencial.

De todas maneras,encontramos que esta interpretación queda en última instancia en manos de las entidades de control edificatorio (Colegios Profesionales, Ayuntamientos, entidades de control…)

Ahora bien, respecto el CTE y su aplicación en el cambio de uso, en la parte I, artículo 2 cita:

• ‘Ámbito de aplicación’ y en concreto en el apartado 3 cita que el CTE se aplicará a las obras de ampliación, modificación, reforma o rehabilitación que se realizan en edificios existentes, siempre y cuando dichas obras sean compatibles con la naturaleza de la intervención y, en su caso, con el grado de protección que puedan tener los edificios afectados. En caso de una posible incompatibilidad  de aplicación deberá justificarse en el proyecto y, en su  caso, compensarse con medidas alternativas que sean  técnica y económicamente viables. A estos efectos, en el apartado 4 del artículo 2 del CTE, matiza que se entiende por rehabilitación, y en concreto en el apartado c) cita que La remodelación de un edificio con viviendas que tenga por objeto modificar la superficie destinada a vivienda  o modificar el número de éstas, o la remodelación de un edificio sin viviendas que tenga por finalidad crearlas, será rehabilitación.

Es por ello que el caso que nos trata sí debemos aplicar el CTE al cambio de uso de local a vivienda.

3.Que quiere decir aplicar el CTE, todo?

No, no se debe aplicar ni todo ni a todo. Sólo lo hemos de aplicar a la parte en la se produce el cambio el uso, y los elementos de la parte existente relacionados con el cumplimiento de sus prestaciones (ej: ventilación, aislamiento térmico, aislamiento acústico…, etc.) deben cumplir lo establecido en el CTE con carácter general (para edificios de nueva planta) para aquellos requisitos para los que el nuevo uso suponga, en el CTE, un nivel de exigencia superior al correspondiente al uso anterior, salvo indicación expresa incluida en los DB’s en sentido contrario.

Aquí debemos estudiar el ámbito de aplicación de cada DB (Documento Básico), y ver su aplicabilidad al proyecto, siempre teniendo en cuenta que en todo caso prevalecerá el llamado ‘criterio de no empeoramiento’, o sea que en cualquier tipo de obra (ya sea de reforma, ampliación, etc.) no se han de empeorar las condiciones de seguridad y habitabilidad preexistentes en la parte existente, haciéndolas menos estrictas que las establecidas en los DB.

Hemos de comprobar que la actuación se ajusta al ámbito de aplicación de cada DB, y justificar la aplicabilidad del CTE Documento por Documento. A modo de resumen tenemos:

• DB-SI (Una exigencia EI60 en los elementos separadores entre viviendas, …)

• DB-SUA (Aplicación únicamente a aquellos elementos que afecte, por ejemplo escaleras interiores…)

• DB-HR (Quedaria excluido fuera del ámbito de intervención al no tratarse de gran rehabilitación o obra nueva)

• DB-HS1( Quedaría excluido fuera del ámbito de intervención al no actuar en la envolvente)

• DB-HS2( Quedaría excluido fuera del ámbito de intervención)

• DB-HS3( Quedaría incluido en el ámbito de intervención, aunque se tendría que valorar su idoneidad)

• DB-HS4( Quedaría incluido en el ámbito de intervención si se amplía el número o la capacidad de los elementos receptores existentes en la instalació)

• DB-HS5( Quedaría incluido en el ámbito de intervención si se amplía el número o la capacidad de los elementos receptores existentes en la instalación)

• DB-HE1(En caso de reformas se aplica cuando son más de 1000m2 donde se reformen el 25% de los cerramientos)

• DB-HE3( Quedaría excluido fuera del ámbito de intervención)

• DB-HE4( Quedaría excluido en principio fuera del ámbito de intervención, aunque habría que justificar medidas alternativas dependiendo de la intervención)

• DB-HE5( Quedaría excluido fuera del ámbito de intervención)

• DB-SE( Quedaría excluido fuera del ámbito de intervención ya que se supone que no hay intervención estructural)

4. El criterio de no-empeoramiento

En todo caso, el proyectista aunque no esté obligado a cumplir el DB requerido, p.e. el DB-HR, puede a nivel orientativo aplicar las exigencias del DB en cuestión. Esto sería bajo el criterio de la responsabilidad, indicando la no obligación al cumplimiento del D. En este caso, se coge como referencia el nivel de exigencia del DB y se intentará en la medida de lo posible cumplirlo, sin estar obligado a ello, y siempre aplicando el criterio de no-empeoramiento.

Respecto la normativa urbanística y local, habría que mirar si este cambio de uso que provoca una nueva entidad, es posible por los parámetros urbanísticos tales como la densidad, uso, número de viviendas, fachada mínima…existentes en la Normativa Urbanística Municipal que le fuesen de aplicación. Tema aparte sería la justificación de las diferentes ordenanzas que le sean de aplicación (pe Ordenanza de Bomberos de Barcelona, Ordenanza de la Eixample de Barcelona…) en cuanto a sus requerimientos y exigencias.

5. Cumplimiento otras normativas y reglamentos

Respecto la normativa urbanística y local, habría que mirar si este cambio de uso que provoca una nueva entidad, es posible por los parámetros urbanísticos tales como la densidad, uso, número de viviendas, fachada mínima…existentes en la Normativa Urbanística Municipal que le fuesen de aplicación. Tema aparte sería la justificación de las diferentes ordenanzas que le sean de aplicación (pe Ordenanza de Bomberos de Barcelona, Ordenanza de la Eixample de Barcelona…) en cuanto a sus requerimientos y exigencias.

Otro ámbito de normativas a aplicar serían las referentes a habitabilidad que se encuentran en las diferentes CCAA. En este caso se tendría que aplicar con las exigencias de una vivienda de nueva creación.

Referente a las normativas de instalaciones (RITE, ICT, REBT…) dependería de cada caso y habría que concretar la intervención para cada normativa y reglamento (hay gas? se pone gas?, se cambia la caldera?, se cambía la instalación eléctrica, se instala una maquina de clima? El conducto de la extracción de humos de la cocina…). Aqui debemos en la medida de lo posible justificar las diferentes normativas y reglamentos que le sean de aplicación.

Actualmente, y a las puertas de una nueva normativa de calificación energética para edificios existentes, respecto la Calificación energética, que viene dada por el RD 47/2007, de 19 de enero, por el  que se aprueba el Procedimiento básico para  la certificación de eficiencia  energética de edificios de nueva construcción, el caso de cambio de local a vivienda quedaría fuera de su ámbito de aplicación al no tratarse de una reforma de más de 1000m2 útiles donde se reforma más del 25% de los cerramientos del edificio.

Respecto el tipo de Permiso o Licencia, en todo caso dependerá del Ayuntamiento. Por ejemplo en Barcelona se trataría de una Obra Mayor, ya que implica la creación de nuevas entidades viviendas. Esto se traducirá en un contenido documental explícito para este tipo de proyecto que dependerá en última instancia

La presente NEWs ha sido elaborada a partir de la normativa publicada y de informes que provienen de organismos competentes, En ningún caso esta news es jurídicamente vinculante y QSAI no puede aceptar ninguna responsabilidad por las consecuencias que se deriven como resultado de las opiniones y conclusiones extraidas de esta news. En todo caso la aplicación de normativa deberá consultarse previamente y en cada caso con los diferentes organismos del proceso edificatorio.