¿Como declarar la venta de un piso heredado? Ejemplo con usufructo

Realizar una declaración de la renta en la que tengas que incluir una ganancia patrimonial puede ser complicado, cuando dicha ganancia procede de la venta de un piso heredado  la declaración se puede volver todavía mas complicada dependiendo de si en la herencia se ha adquirido el pleno dominio, el usufructo o la nuda propiedad por eso en dichos casos lo que se hace es buscar la ayuda de un profesional.

Si quieres conocer como declarar la venta de un piso heredado te recomiendo seguir con la lectura.

¿Como declarar la ganancia patrimonial procedente del piso heredado?

Al igual que ocurre con otro tipo de ganancias patrimoniales en las que se produce la transmisión de un bien o un derecho  vamos a necesitar una fecha de adquisición y una fecha de transmisión y cual ha sido su valor de adquisición y transmisión.

La fecha de adquisición del piso heredado.

Posiblemente uno de los errores mas comunes del contribuyente es tomar como fecha de adquisición la de la escritura de la herencia, puesto que la adquisición se realiza en el momento del fallecimiento del causante.

La adquisición mediante herencia es un acto lucrativo mediante el cual una persona adquiere un bien o un derecho como consecuencia del fallecimiento de otra que normalmente es el padre, la madre o un familiar cercano, por lo tanto los efectos de la adquisición deben llevarse al fallecimiento.

A veces nos econtramos con que la herencia no se ha realizado en el momento oportuno y que se realiza a posteriori en el momento en el que fallece la otra persona con la que se tenia la cootitularidad de un bien.

El otro día me encontré con una herencia en la que un abuelo que había fallecido en 2016 tras el fallecimiento de su mujer en el año 2000 y  existiendo un hijo de ellos que fallecio  en el 2005 el nieto heredaba la parte correspondiente a su padre, en dicha herencia por lo tanto vamos a tener dos momentos de adquisición del piso por parte del nieto una cuando fallece el padre y otra cuando fallece el abuelo.

Podríamos tener duda de que fechas de adquisición coger por eso debemos de tener en cuenta que los efectos de la adquisición se retrotraen al momento del fallecimiento por lo tanto cuando falleció la abuela del ejemplo anterior el padre había heredado, pero al fallecer el padre la parte de este ha pasado a su hijo por lo tanto las fechas de adquisición del piso heredado son la del fallecimiento del abuelo y del padre.

El valor de adquisición del piso heredado.

Saber cual es el valor de adquisición del piso heredado es otro de los problemas con los que nos encontramos al declarar un piso heredado, esto puede ser mas o menos complicado dependiendo de si en la herencia se transmite la totalidad de la propiedad o en cambio se ha producido la segregación de dicha propiedad quedando por una parte la nuda propiedad y por otra el usufructo.

Siempre va a ser mas facil declarar un piso heredado en la que se haya adquirido la plena propiedad en el momento de la herencia que aquel que tiene separada por una parte el derecho de usufructo y la nuda propiedad ya que los calculos van a ser mas sencillos

El pleno dominio debe de conicidir con la suma del usufructo mas la parte de la nuda propiedad por lo tanto mediante la formula del usufructo podremos sacar por diferencia la nuda propiedad.

Calculo del Valor del usufructo= 89 – Edad contribuyente

En este calculo habrá que tener en cuenta las siguientes reglas:

• Si el usufructuario es menor de 20 años el valor del usufructo será del 70%.
• En el supuesto de que el usufructuario fuese mayor de 79 años el usufructo será el 10%

Por lo tanto teniendo en cuenta que el Notario siempre va a tener que otorgar un valor al bien heredado vamos a poder calcular el valor de cada una de las partes.

Para ver esto lo mejor es verlo con un ejemplo.

Imaginémonos que se produce el fallecimiento de un padre el 30 de junio del año 2010 cuando la madre tenia 50 años y el hijo tenia 24 años. El valor otorgado al piso en escritura ha sido de 150.000 euros mientras que el valor de adquisicion fue de 100.000

Lo normal es que en dicha herencia el piso haya pasado en nuda propiedad al hijo y el usufructo a la madre, si seguimos la formula podemos saber que el valor del usufructo ha cambiado desde el momento del fallecimiento del padre hasta la venta por lo cual el hijo al transmitir la nuda propiedad debera de conocer que:

En el año 2010 el usufructo de la madre era de  89-50= 39% por lo que la nuda propiedad suponia un 61% del valor del piso.

Por otra parte en el 2019 cuando se vende el piso el % correspondiente al usufructo es de 89-59= 30% mientras que la nuda propiedad ha pasado a ser un 70%.

Si queremos calcular la ganancia patrimonial obtenida por el hijo sera de

Usufructo en 2010 =29250

Nuda propiedad en 2010= 45750

Por lo tanto el precio de adquisición de la parte del piso heredado que se transmite para el hijo sera de 45720 euros

El valor de transmisión del piso heredado.

El valor de transmisión del piso heredado podría parecer una tarea sencilla ya que vamos a  tener una escritura de venta de dicho piso, pero el problema puede venir cuando como en el ejemplo anterior lo que se transmite es el usufructo o la nuda propiedad y no el pleno dominio lo cual seria mucho mas sencillo.

Si nos remetimos al ejemplo del apartado anterior y a la nuda propiedad adquirida en el momento del fallecimiento del padre esta habrá sufrido una variación de valor por lo que el % en el caso de un hijo habrá aumentado mientras el % del piso de la madre habrá disminuido, en el caso del ejemplo anterior es de 9 puntos por lo cual si el piso es transmitido por 200.000 y teniendo en cuenta que la nuda propiedad solo afecta al 50% del piso el valor de transmisión de dicho derecho de nuda propiedad sera del 70% de dicho bien.

Este 70% es sacado de la formula del usufructo 89-59 = 30%

Por lo tanto el valor de transmisión del piso para la nuda propiedad del 50% correspondiente al hijo seria de 70% s/ 100000= 70000 euros.

El calculo de la variación patrimonial como consecuencia de la venta del piso heredado

Ahora que tenemos las fechas de transmisión del piso y la fecha de adquisición así como sus valores de adquisición y transmisión lo que tendremos es que calcular la diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición de tal forma que tendríamos

En el caso del hijo:

70000-45750= 24250

Ganancia patrimonial hijo 24250

De dicho valor se podrán restar los gastos de transmisión y adquisición como por ejemplo la plusvalía o el impuesto de sucesiones y donaciones.

Para el caso de la madre exisitiran dos fechas de adqusición .

• Fecha 1 Precio adquisición del momento en el que compro junto con su marido.
• Fecha 2 Momento del fallecimiento del marido, en lo que se refiere al usufructo

Parte 1

100000-50000 = 50000

Parte 2

30000 – 29250 = 750

Ganancia patrimonial madre 50750

Gastos que me puedo deducir para minorar la ganancia patrimonial

Algunos de los gastos que se podrán restar para calcular la ganancia son:

1. El ISD pagado en el momento de la donacion.
2. Gastos de notaria.
3. Gastos de la agencia inmobiliaria si es que se ha vendido por agencia.
4. gastos que haya originado la escritura como los de actos jurídicos documentados