¿Como declarar un alquiler en la renta?. Explicado paso a paso

Declarar el alquiler de un piso de tu propiedad en la declaración de la renta a veces puede resultar complicado.

Por una parte sera importante que conozcas que gastos puedes deducirte para calcular el rendimiento obtenido y por otra parte puede que Hacienda complique las cosas demasiado a veces, aunque cierto es que vivimos en un mundo complicado.

En este articulo podrás conocer ademas de como declarar el alquiler en tu renta otros pasos que puedes dar para reducir tu carga fiscal, por lo que si tienes un piso en alquiler te puede resultar interesante.

Lo primero que debes de saber es que a Hacienda le gusta mucho esta pagina  ya que la utilizan para seguir tus pasos así como testigos en caso de que quieras vender un piso por debajo del precio de mercado.

¿Como empezar a preparar la declaración del alquiler antes de la declaración de la renta?

Independientemente de la fuente de la que provengan nuestros rendimientos el contribuyente va a tener siempre un objetivo  que es el de reducir la carga impositiva al máximo y en el caso de los inmuebles para realizar una buena planificación fiscal debes de preparar de forma detallada el contrato de alquiler.

Para preparar un buen contrato e alquiler no vas a necesitar tener un montón de clausulas ni escribir un libro pero si que tendrás que tener en cuenta dos detalles:

1.  El uso que se haga de esa vivienda si los contratos que realizas ya que si se usa para vivienda podrás cuando realices la declaración reducir un 60% los rendimientos obtenidos en cambio si cedes el piso en uso turístico o pones que es de temporada esta reducción no sera posible.
2. Incluir un inventario detallado de los muebles que dejas en el alquiler y otorgarle un valor real a los mismos puede permitirte poder incluir como gasto la amortización de dichos bienes muebles. Es importante que tengas facturas.

Por lo tanto estas serán algunas de las cosas que deberías de empezar a pensar en el momento de celebrar un contrato  de alquiler.

¿Como debo declarar el alquiler en mi declaración?

Para poder declarar el alquiler del piso en tu declaración deberás ir a la pagina 6 del programa de la agencia tributaria y marcar en el lápiz que sale en la siguiente pantalla

Una vez dentro nos encontraremos con la siguiente pantalla

En esta pantalla deberemos de informar  sobre si dicho bien inmueble lo tenemos en propiedad o en usufructo, si tenemos la nuda propiedad a Hacienda no le interesa ya que únicamente generan rendimientos los bienes que tenemos a nuestra disposición ya sea a titulo de propietario o de usufructuario.

En cambio el nudo propietario nunca deberá de incluir el bien inmueble.

Por otra parte en la misma pantalla deberemos de incluir el uso de ese inmueble eligiendo entre:

1.  Arrendamiento.
2. Arrendamiento como inmueble accesorio.
3. A disposición de sus titulares, aquí se incluirían aquellos  inmuebles no alquilados.
4. Vivienda habitual.
5. Vivienda en casos de separación o divorcio
6. Inmueble afecto a  actividades económicas.

Como a nosotros lo que nos interesa es incluir el piso que tenemos alquilado en nuestra declaración deberemos de señalar la casilla de arrendamiento al igual que esta en la pantalla.

Una vez completado este paso y teniendo en cuenta que deberemos de incluir los datos del arrendamiento deberemos de pinchar en información adicional para que se nos abra la siguiente pantalla.

Para la renta del 2019 se han introducido algunos cambios  a los que vamos a tener que estar muy atentos si queremos sacar un sobresaliente a la hora de confeccionar nuestra declaración de la renta ya que nos han cambiado algunas cosas aunque la esencia de la declaración sigue siendo la misma.

Como declarar un inmueble accesorio al piso alquilado.

Saber que inmuebles se pueden declarar como accesorios al piso que tenemos en alquiler puede ayudarnos a reducir la carga fiscal ya que si incluimos de esta forma los trasteros, garajes que pueden estar ligados a esa vivienda de la que estamos cobrando un alquiler nos puede reducir la carga fiscal.

Para poder realizar esto tendremos que abrir el desplegable de inmuebles accesorios pinchando en el lápiz y se nos abrirá la siguiente pantalla para que indiquemos las referencias catastrales y direcciones de los inmuebles alquilados como accesorios a la vivienda alquilada.

Como indicar el tipo de alquiler a declarar.

Si tenemos un piso en alquiler puede gozar con la ventaja de poder aplicar una reducción del 60% sobre los rendimientos obtenidos, no aplicable  si el inmueble alquilado es un local o si siendo una vivienda el uso que se le da a la misma no es el de satisfacer la necesidad de vivienda habitual.

Una vez que ya tenemos los datos introducidos hemos indicado los inmuebles accesorios a ese alquiler y hemos indicado el tipo de alquiler que vamos a declarar lo siguiente sera calcular el rendimiento obtenido.

¿Como calcular el rendimiento del alquiler a declarar?

Es hora de meter los ingresos y los gastos para lo cual tendremos que ir completando los datos que aparecen en la siguiente pantalla.

Ingresos Íntegros:  Hace referencia a los rendimientos brutos obtenidos por el piso es decir la cuantía del alquiler que recibimos cada mes. Si nuestro porcentaje de titularidad es el 50% deberemos de meter el 50% de la mensualidad pagada por el arrendatario.

De estos ingresos podrán restarse  una serie de gastos.

¿Que gastos me puedo restar al declarar los rendimientos del inmueble alquilado?

A la hora de tener en cuenta los gastos a deducir del alquiler tendremos que separar los mismos en dos grupos.

1. Los gastos de reparación y conservación junto con los intereses. Estos gastos nunca podrán superar a la cantidad obtenida del alquiler.
2. El resto de gastos como comunidad, seguros, amortizaciones, suministros, tasas e impuestos como el IBI sobre lo que no existe limite

Clases de gastos.

1. 1. Limitados

• Intereses: Si realizamos una ampliación, una mejorara en el inmueble y para ello acudimos a financiación ajena podremos deducir los intereses que nos cobren. También serán deducibles los intereses pagados en la hipoteca constituida para la adquisición del inmueble. En todo caso estos gastos estarán limitados.
• Los gastos de conservación y reparación: Son aquellos gastos en los que contribuyente incurre con el objetivo de mantener el bien alquilado en perfectas condiciones de uso y de mejora. Estos gastos no deben de confundirse con las ampliaciones y las mejoras pues en este caso no podrían imputarse como gastos en el ejercicio teniendo que amortizarse. Si son gastos de conservación los  de sustitución de elementos, cambio de una caldera, cambio e calefactores, pintura … En cambio si colocamos aire acondicionado donde antes no existía estamos ante una mejora

La suma de estos gastos no podrá superar el valor recibido por el alquiler declarado en caso de ser mayores deberán de descontarse en las 4 rentas siguientes por lo tanto en la renta del 2019 podremos descontar los gastos que no se  hayan podido deducir en los años 2015, 2016, 2017 y 2018

1. 1. 2. No Limitados 

• Gastos de comunidad: La mayoría de los pisos tienen gastos comunitarios ya que los bloques de edificios tienen elementos comunes que hay que conservar estos gastos de comunidad tienen carácter deducible.
• Los gastos de formalizacion del contrato de arrendamiento: Si es el primer año que has alquilado un inmueble puede que hayas contratado los servicios de algún gestor/asesor que te ayudase a redactar el contrato el coste de sus servicios son deducibles.
• Gastos de defensa jurídica: Aquí se incluirían los gastos soportados por pleitos con arrendatarios por ejemplo así como otros relacionados con el piso.
• Otras cantidades devengadas por servicios personales: Podríamos incluir en este apartado los gastos de personas y empresa que hayamos contratado para el mantenimiento de nuestro inmueble, muchos de estos gastos van a estar incluidos en otras partidas ya que aqui antiguamente lo que se incluía principalmente es la comunidad que este año tiene su propio casilla.
• Servicios y suministros: Si pagamos la luz, el agua de nuestro inmueble y no se lo repercutimos al arrendatario entonces podremos incluir estos gastos de lo contrario si se incluyen también deberían de contarse dichos gastos como rendimientos. Ojo con esos arrendadores que creen que por que lo incluyen en su renta que el arrendatario no le ha pagado.
• Primas de contratos de seguros:Los seguros del hogar y los seguros de inquilinos son deducibles. Otros seguros como el seguro de vida no se pueden incluir como gastos aun cuando se hayan contratado junto con la hipoteca.
• Tributos recargo y tasas: Impuestos como el IBI y el impuesto sobre basuras relacionados con el inmueble cuyo alquiler estemos declarando van a ser deducibles. Los recargos por declaración extemporánea y los intereses de demora son deducibles.
• Saldo de dudoso cobro: Si nuestro inquilino no nos paga tendremos la posibilidad de poder deducirnos los impagos a la hora de calcular los rendimientos, pero para ello debe de haberse cumplido alguna de las siguientes condiciones:

1.  Que existiera un concurso sobre el arrendador.
2. Cuando entre el momento de la primera gestión de cobro realizada por el contribuyente y el de finalización del período impositivo han transcurrido más de seis meses. Si el inquilino nos debiese los meses de mayo a diciembre por lo tanto únicamente vamos a poder meter  los meses de mayo y junio.

• Amortización de los bienes muebles cedidos con el inmueble: Aquí es donde entra en juego el haber hecho los deberes y haber realizado correctamente el contrato de arrendamiento. Para amortizar los bienes  muebles debemos de usar las tablas de amortizacion de estimacion directa simplificada. El porcentaje tratándose de bienes muebles sera el 10%
• Amortización del inmueble: Hacienda en el programa de este año para amortizar los bienes inmuebles nos obliga a completar una serie de datos a traves de la siguiente pantalla

Deberemos de indicar como se ha adquirido el bien inmueble, es decir si ha sido adquirido mediante una compraventa o bien a través de una donación o herencia.

Cuidado con la fecha de adquisición en las transmisiones lucrativas pues en el caso de herencia la fecha de adquisición es la del fallecimiento.

La base de la amortización sera la mayor de:

El precio de adquisición  o valor catastral siempre excluyendo el valor del suelo en el caso de que la adquisición o el valor catastral siempre y cuando se trate de una adquisición onerosa.

El valor catastral y los impuestos que hayamos pagado en el momento de la donación o herencia , con lo cual el valor catastral siempre va a ser el elegido en el caso de que el inmueble se hubiese adquirido de forma lucrativa, esto la verdad facilita bastante los cálculos.

Es importante que los valores este correctos mas que nada por que se los estamos dando a Hacienda y puede ocasionarnos algún problema en el caso de una venta posterior.

Ojo: Estamos hasta ahora muy acostumbrados a realizar estos cálculos sin estas herramientas y si a la hora de amortizar cogemos el valor catastral entero en vez de coger la parte correspondiente podríamos estar deduciendonos de mas un gasto que seria muy fácil de detectar por parte de la administración tributaria. Estoy seguro que esto dará lugar a mas de un susto.

Los cambios en el funcionamiento del programa y los cambios en las normativas son una de las causas por lo que a mi no me gusta hacer declaraciones hasta el momento en el que se finaliza el trimestre.

Ademas este año el plazo para hacer la declaración y por lo tanto para declarar el alquiler se alargara. Vamos a ver como realizan la campaña de la renta esta gente sin que los contribuyentes y el personal temporal que se utiliza paras estas cosas por la administración puedan ir a trabajar no me extrañaría que una vez mas tiraran de nosotros los asesores para sacarles las castañas del fuego.

El porcentaje a aplicar sobre la base de la amortización sera del 3% siempre excluyendo el valor del suelo

• Amortización de los inmuebles accesorios: Los inmuebles accesorios podrán amortizarse junto con el inmueble principal siguiendo las mismas normas utilizadas para este.
• Otros gastos fiscalmente deducibles: La verdad que con tanto desglose se me hace difícil pensar en otros gastos fiscalmente deducible.  ¿Se os ocurre algún otro gasto que podamos deducir a la hora de declarar el alquiler?  ¿Tal vez la compensación aplicable a los alquileres de renta antigua?
• Reducción por arrendamientos irregulares: La verdad que nunca he usado esta casilla aunque se para que sirve y es para contratos que a lo mejor aquí incluiríamos :

a) Los importes obtenidos por el traspaso o la cesión del contrato de arrendamiento de locales de negocio. b) Las indemnizaciones percibidas del arrendatario, subarrendatario o cesionario por daños o desperfectos en el inmueble. c) Los importes obtenidos por la constitución o cesión de derechos de uso o disfrute de carácter vitalicio (por ejemplo, un usufructo vitalicio). En estos casos, el rendimiento neto se reduce en un 30%, siempre y cuando, además, se imputen a un único período impositivo, ya que si el rendimiento íntegro se imputara en varios períodos impositivos nunca va a poder reducirse el rendimiento neto.

Los anteriores gastos los podremos deducir para calcular el rendimiento de nuestro alquiler pero si el alquiler no se alquila durante todo el ejercicio económico es importante tener en cuenta que dichos gastos deben ser prorrateados.

¿Como declarar el alquiler de un inmueble dependiendo de su uso?

A la hora de declarar el alquiler del inmueble es muy importante tener en cuenta el uso que se le ha dado al mismo y si dicho inmueble tiene o no tiene cédula de habitabilidad.

Dependiendo del uso que se le de al inmueble como ya se indico al comienzo de este articulo existe la posibilidad de poder aplicar una reducción sobre los rendimientos obtenidos por el alquiler del inmueble.

Por lo tanto debemos de declarar de diferente forma aquellos inmuebles que se usan para vivienda, para uso vacacional o si el alquiler es un local o inmueble que no tenga cédula de habitabilidad.

Declarar un inmueble usado como vivienda habitual.

Posiblemente el alquiler de viviendas para usarse como vivienda es uno de los mas habituales y también el único que te permitirá aplicarte la reducción del 60% sobre los rendimientos obtenidos.

Declarar un inmueble utilizado como vivienda puede parecer sencillo pero son varias las cosas que tendrás que tener en cuenta para realizar tu declaración de forma correcta.

En primer lugar al igual que sucede en la pantalla  de a continuación deberás de marcar la clave 1 e indicar que el uso del inmueble sera el de vivienda habitual.

También deberás de indicar la fecha del contrato y los Nif de las personas que han ocupado el inmueble del año 2019

Uno de los problemas que puedes tener es pensar por ejemplo como introducir los datos si existen mas de un inquilino durante el año, ayer mismo me encontré con este problema un declarante que había tenido dos arrendatarios entonces me preguntaba tengo que meter el inmueble y repetirlo otra vez y entonces en vez de un inmueble aparecerían dos lo cual no me parecía muy correcto, y tras pensar encontré la solución.

Para poder declarar mas de un arrendatario lo que tendrás que hacer es ir a la pantalla de ingresos y gastos a la cual se ha indicado mas arriba podrás dar de alta tantos arrendamientos como fuesen necesarios.

Dar de alta varios arrendamientos nos permitirá poder reflejar los alquileres correctamente y aplicar correctamente la amortización del inmueble así como aplicarte los gastos de forma correcta lo cual va en sintonía con las intenciones de Hacienda al modificar el modelo.

Otra cosa que tienes que tener en consideración es que la reducción del 60% en este tipo de arrendamientos esta condicionada a la voluntad del contribuyente de informar correctamente los alquileres por lo que si piensas que vas a poder ocultar que tienes un piso alquilado lo cual hoy en día en un mundo cada vez mas informatizado y donde conocemos que Hacienda tiene acceso a datos como el consumo de luz y gas que se realiza en una vivienda parece casi imposible ademas vas a perder esta reducción por lo que nuestro consejo es que  informes de los pisos que tienes alquilado.

Declarar un inmueble vacacional o cedido a AIRBNB.

Si el inmueble es ofrecido para estancias temporales posiblemente obtengas mas dinero por el sobre todo si se encuentra bien situado.

Los pisos vacacionales no tienen derecho a la reducción del 60%.

Pero si que vas a poder deducirte ciertos gastos que corren por tu parte y que no son repercutidos a los inquilinos la mayoría de veces como:

• Internet
• Teléfono
• Luz
• Agua
• Gas

Estos gastos normalmente cuando el uso es de vivienda no es que no te los puedas deducir pero se suelen repercutir al inquilino por lo que si te los deduces como gastos también lo deberás de hacer como ingresos.

Declarar un local o inmueble sin cédula de habitabilidad.

Cuando el inmueble no tenga cédula de habitabilidad o bien tenga uso comercial ademas de IRPF deberás de repercutir a tu inquilino el IVA independientemente de que sea o no autónomo o una empresa, pero si ademas en el inmueble se desarrollara la actividad de una empresa o un autónomo o fuese usado como local accesorio (almacenes …) ademas deberá de soportarse retención salvo algunas excepciones.

Para introducir los pisos vacacionales y los inmuebles sin cédula de habitabilidad en  la declaración de la renta deberás de usar la clave 2