Cómo declarar una vivienda siendo propietario en la declaración de la renta 2021-2022

Los ingresos obtenidos por el arrendador de la vivienda sí tributan, incluidos los alquileres de temporada o vacacionales. Este año, Hacienda ha puesto el foco en detectar posibles fraudes en el alquiler.

Si eres arrendador y te preguntas si el alquiler tiene beneficios para la declaración de la renta te diremos que hay ciertas condiciones.

¿Es obligatorio declarar el alquiler de una vivienda?

Sí, la Ley de Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas obliga a declarar el dinero percibido por alquilar una vivienda como rendimientos íntegros de capital inmobiliario:

• Artículo 22. 1: "Tendrán la consideración de rendimientos íntegros procedentes de la titularidad de bienes inmuebles rústicos y urbanos o de derechos reales que recaigan sobre ellos, todos los que se deriven del arrendamiento o de la constitución o cesión de derechos o facultades de uso o disfrute sobre aquéllos, cualquiera que sea su denominación o naturaleza".

• Artículo 22.2: "Se computará como rendimiento íntegro el importe que por todos los conceptos deba satisfacer el adquirente, cesionario, arrendatario o subarrendatario, incluido, en su caso, el correspondiente a todos aquellos bienes cedidos con el inmueble y excluido el Impuesto sobre el Valor Añadido o, en su caso, el Impuesto General Indirecto Canario".

Además, también estaremos obligados a declarar el alquiler de vivienda vacacional. Por tanto, si alquilamos estas viviendas a través de por ejemplo Airbnb o Booking también habría que declarar esos ingresos.

Deducciones del alquiler: ¿el alquiler desgrava en la renta 2021-2022?

Existen una serie de gastos que pueden incorporarse a las deducciones de la declaración de la renta por parte de del arrendador. Al incorporar estos gastos a la cuenta tributaria, el interesado pagará menos impuestos.

El arrendador debe declarar los ingresos obtenidos por el alquiler de sus bienes inmuebles como rendimiento del capital inmobiliario. De las rentas que percibe anualmente, se deben restar los siguientes gastos deducibles:

• Los intereses de préstamos vinculados con la compra o mejora de la vivienda.
• Los impuestos como el IBI, la tasa de basura, el alumbrado o el vado.
• Los gastos de comunidad
• Los gastos de conservación y reparación de la vivienda exceptuando los de mejora o ampliación del inmueble.
• La prima del seguro de hogar.
• La amortización del inmueble, que es un 3% del valor catastral de construcción
• Los gastos de suministros como luz, agua, gas y teléfono

A la cantidad que resulta de restar estos gastos a los ingresos anuales procedentes de la renta del alquiler se aplica además una reducción del 60% para obtener el rendimiento.

El importe no podrá superar los 300.000 euros anuales.

Cómo tributa el alquiler de vivienda

El arrendador tributa dentro del apartado de rendimiento de capital inmobiliario. Las posibles deducciones las realizará en el apartado correspondiente.

Nueva casilla para que "los arrendadores distintos de los grandes tenedores"

El modelo de la declaración de la renta incluye una casilla para que "los arrendadores distintos de los grandes tenedores", es decir, los que tienen en propiedad un máximo de 10 inmuebles o menos de 1.500 metros cuadrados construidos, puedan consignar como gasto deducible la rebaja de la renta que voluntariamente hubiesen aplicado sobre sus locales alquilados a raíz de la crisis sanitaria del Covid-19.

¿Cómo se declara el alquiler vacacional?

Los ingresos obtenidos por alquilar unos meses al año la vivienda hay que incluirlos obligatoriamente en la declaración del IRPF. Dentro del alquiler vacacional se incluyen los apartamentos de la playa, las casas rurales o las viviendas que se alquilan a través de las plataformas online como Airbnb, Homeaway, Windu... sin que constituyan una actividad económica.

Al hacer la declaración, hay que diferenciar el tiempo que la vivienda está alquilada y cuando está vacía. En el periodo de alquiler, las ganancias obtenidas se declaran como rendimiento del capital inmobiliario, que es el resultado de restar a los ingresos los gastos deducibles, limitados a los días que la vivienda está alquilada. También se puede deducir la totalidad del gasto de las agencias que gestionan el alquiler o la publicidad realizada para alquilar la vivienda.

El tiempo que la vivienda no está alquilada se tiene que declarar como segunda vivienda. En este caso, se calcula el 1,1% del valor catastral de la vivienda, o el 2% si se revisó antes de 1994, y el resultado se divide entre los 12 meses del año. La cantidad que debemos incluir en la declaración es el resultado de multiplicar el valor mensual por los meses que la vivienda está vacía.

Ejemplo:

Por ejemplo, para una vivienda con un valor catastral de 120.000 euros, alquilada tres meses al año, el cálculo es el siguiente:

• 1,1% de 120.000 = 1.320 €.
• Esta cantidad se divide entre los 12 meses del año 1.320:12= 110€
• Y finalmente se multiplica por los 9 meses que la vivienda está vacía 110x 9 = 990€, que es la cantidad que se incluye en la declaración y tributa de acuerdo a la escala del impuesto.
• A esta renta hay que sumarle la cantidad obtenida cuando el inmueble está alquilado.

Las deducciones estatales por inversión en la vivienda habitual

Los propietarios de una vivienda también pueden verse beneficiados por ciertas deducciones fiscales, siempre y cuando se cumplan una serie de condiciones. En este caso, cuando se ha hecho una inversión en la vivienda habitual. A partir del 1 de enero de 2013 es posible solicitar una deducción en los casos siguientes:

• Cuando se adquiera una vivienda habitual o se invierta en la construcción de la misma. Esto si se hizo antes del 1 de enero del 2013. El máximo deducible será de 9.040 euros
• Es posible solicitar deducciones cuando se invierte en obras de rehabilitación o ampliación de vivienda habitual, antes del 1 de enero de 2013; para este caso en particular, las obras deben haber concluido antes del 1 de enero de 2017.
• Por último, cuando se trate de instalaciones y obras para hacer accesible la vivienda a personas con discapacidad (entre el 1 de enero de 2013 y el 1 de enero de 2017), también se podrá beneficiar de las deducciones fiscales. En este caso, el máximo deducible será de 12.080 euros, por razones de discapacidad de quien declara.

La eficiencia energética, el alquiler y la declaración de la renta 2022

Dentro del impuesto sobre la renta, una de las principales novedades en el apartado de las deducciones de la cuota íntegra se encuentra en las bonificaciones por obras de mejora de la eficiencia energética de vivienda, introducidas para impulsar la parte del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia.

Si eres arrendador y has hecho obras para mejorar la eficiencia energética de tu vivienda, este año hacienda tiene buenas noticias. La Agencias Tributaria ha establecido tres nuevas deducciones temporales, por las cantidades que se hayan invertido en obras para mejorar la eficiencia energética.

• Cuando se hayan hecho obras para reducir la demanda de calefacción y refrigeración, un 20% reduzcan al menos un 7% de la demanda de calefacción y refrigeración de la vivienda, con una base máxima de 5.000 euros
• Si se han hecho obras para mejorar el consumo de energía primaria no renovable, un 40% para los propietarios que rebajen hasta un 30% el consumo de energía primaria no renovable, acreditable a través del certificado de eficiencia energética. En este caso el límite está en los 7.500 euros.
• Cuando se han hecho obras de rehabilitación energética, un 60% para edificios enteros aplicable a cantidades satisfechas por personas físicas propietarias de vivienda, condicionadas a una reducción del consumo de energía primaria no renovable, referida a la certificación energética, de un 30% como mínimo, o bien, a la mejora de la calificación energética del edificio para obtener una clase energética "A" o "B", en la misma escala de calificación. En este caso, el límite se sitúa en los 5.000 euros anuales, con un tope máximo de 15.000 euros en el plazo de cuatro años.

¿Hay multas de Hacienda por no declarar el alquiler?

En definitiva, hay que declarar los ingresos procedentes del alquiler. En caso contrario, la Agencia Tributaria puede imponer sanciones que van desde el 50% al 150% de la cantidad no declarada, según el grado con el que se califique la sanción.

Multas leves

Esta es la pena mínima que impone la Ley. Se refiere a aquella infracción menor o igual a 3.000 €. Esta consistirá en una multa pecuniaria proporcional del 50%, lo que significa que si hemos evadido 1.500 €, habrá una multa de 750 €. Además, se sumarán a la cantidad total defraudada.

Multas graves

En el caso de la multa grave, el tema es ya más complicado. La Ley considera como infracción grave defraudar más de 3.000 € y exista ocultación. La sanción económica será proporcional del 50% al 100% del monto evadido. Si un propietario ganó en concepto de alquiler unos 5.000 € deberá pagar esos 5.000 € al fisco.

Multas muy graves

Por su parte, la multa muy grave es la sanción más exagerada. La Ley ha definido como multa muy grave "cuando se hayan utilizado medios fraudulentos y cuando se hayan dejado de ingresar cantidades retenidas o que se hubieran debido retener o ingresos a cuenta, siempre que las retenciones practicadas y no ingresadas, y los ingresos a cuenta repercutidos y no ingresados, representen un porcentaje superior al 50% del importe de la base de la sanción". La sanción en este tipo de situación consistirá en multa pecuniaria proporcional del 100% al 150%, según la propia Ley. Por lo tanto, se puede llegar a pagar más de la cantidad defraudada.

En el momento en el que Hacienda descubre la existencia de un alquiler no declarado, inicia un proceso. En el mismo, el propietario tendrá que pagar las cantidades no declaradas y abonar las multas ya mencionadas, según a la categoría a la que pertenezca.

Por ejemplo, si Hacienda descubre que el propietario ha estado dos años sin declarar un alquiler, tendrá que abonar exactamente el concepto de 24 meses de renta de ese alquiler más la cifra que disponga aquella multa calificada como leve, grave o muy grave. Muchas veces la gente que sufre estas sanciones se ven imposibilitada a pagarlas, ya que llegan a cifras extraordinarias y exageradas. Sin embargo, Hacienda hará una propuesta de liquidación.

Pérdida de beneficios fiscales

Seguiremos acumulando desgracias a la lista de sanciones que tendremos si llegamos a ocultar un alquiler. La última será la pérdida de beneficios fiscales que Hacienda otorga a los propietarios de los inmuebles en alquiler que declaran de forma correcta y legal. Serán exceptuados de:

• Deducciones por alquiler: se podrá deducir hasta un 60% sobre las rentas por capital inmobiliario. Siempre y cuando esté todo hecho al pie de la letra claro, el propietario debería pagar solo el 40% de los beneficios que le reporta el alquiler en el mejor de los casos. Además, no se podrán deducir los otros gastos deducibles existentes, como los son las reparaciones, muebles nuevos, etc.
• Protección frente a desperfectos e impagos: con la existencia de un contrato de alquiler estarás mucho más protegido. Es cierto que, aún con contrato de arrendamiento, el proceso para sacar a un inquilino que no paga más es complicado igual. Pero, la mejor herramienta para recuperar tu dinero perdido y echarlo del piso es este contrato Hacienda no podrá intervenir y los procesos legales serán aún más lentos.
• Imputación de renta inmobiliaria: aun cuando los pisos están vacíos generan gastos de impuestos. Hacer de cuenta que un piso está vacío generará un gasto anual de aproximadamente el 1% o 2% de su coste total. Si este impuesto no se declara, también implica sanciones económicas.

El inquilino no paga, ¿qué debo declarar en la renta?

La crisis económica fruto de la pandemia provocada por la Covid19 ha supuesto que durante los años 2020-2021 muchos arrendadores hayan debido negociar alquileres a la baja con sus arrendatarios o bien no hayan podido cobrar las rentas que serían exigibles. Esta circunstancia puede haber provocado situaciones que deben ser objeto de reflejo en su autoliquidación del IRPF del ejercicio 2021.

Así, puede haber ocurrido que el arrendador haya concedido bien una "rebaja en el importe de la renta contractualmente establecida o una carencia en el pago durante unos meses".

En este sentido, en los casos en que se pacte un aplazamiento en el pago por el arrendatario, dicho aplazamiento en la exigencia de la renta supone que se impute el ingreso en el año en que sea exigible.

En estos casos, la Administración Tributaria señala que el devengo de la correspondiente cuota de IVA igualmente se acomodaría a las nuevas condiciones pactadas entre arrendador y arrendatario en aquellos casos en que se acuerde una moratoria o se perdone la deuda en el pago del alquiler como consecuencia del cierre temporal del negocio debido al estado de alarma, pudiendo acreditarse dicho acuerdo por cualquier medio de prueba admitido en derecho.

Cabe señalar como el artículo 15 del Real Decreto-ley 35/2020, de 22 de diciembre, de medidas urgentes de apoyo al sector turístico, la hostelería y el comercio y en materia tributaria (BOE del 23) reduce en los ejercicios 2020 y 2021 de seis a tres meses el plazo para que las cantidades adeudadas por los arrendatarios tengan la consideración de saldo de dudoso cobro y puedan deducirse de los rendimientos íntegros del capital inmobiliario.

Es decir, durante los ejercicios 2020 y 2021, se permite que el arrendador reduzca sus ingresos en el importe de la renta arrendaticio no satisfecha por el arrendatario como "saldo de dudoso cobro" cuando a la finalización del periodo impositivo (31 de diciembre) hubiesen transcurrido más de tres meses y no se hubiese producido una renovación del crédito (anteriormente seis meses).

Esta modificación supondrá que "el arrendador no deba tributar por esta renta facturada a su arrendatario pero no cobrada, siempre que la mora sea superior a tres meses"

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