Como preparar una vivienda para su venta

El mercado inmobiliario está bastante loco en España. Nos ha parecido oportuno hablar sobre la parte que parece menos técnica de nuestra profesión de arquitectos, como los mercados inmobiliarios, pero aquí también somos necesarios.

Hasta cualquier negocio de compraventa en España, recorrida de norte a sur y de este a oeste, llegando hasta la mejor inmobiliaria en Moraira, pasando por las inmobiliarias y oficinas de home staging, les vendrán bien conocer estos puntos, donde los arquitectos tenemos mucho que decir. Hemos preparado cinco puntos principales, organizados por temáticas, muy en relación con los ámbitos de especialización de la arquitectura.

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1. Evaluación del estado de la propiedad:

– Inspección estructural:

Antes de poner una vivienda en el mercado, es fundamental realizar una inspección exhaustiva de su estructura. En este momento se realiza una revisión general del edificio, pero se tiene especial atención a la seguridad del edificio. Durante esta inspección, se buscarán signos de daños estructurales como grietas en las paredes, desplazamientos en los cimientos o problemas de corrosión en elementos de soporte.

¿Qué pasa si hay daños en la vivienda que se va a vender?

Si se detectan problemas estructurales, es importante clasificarlos y abordarlos antes de poner la propiedad en venta. Dependiendo de la gravedad de los daños, las reparaciones pueden variar desde simples parches, que si no se resuelven, simplemente pueden hacer que el precio de la vivienda baje, hasta trabajos de refuerzo estructural que pueden ser algo más que simples parches estéticos. En el posible caso de que fuese un peligro estructural, habría que realizarlos en cualquier caso. . Estas acciones no solo aseguran la seguridad de la vivienda, sino que también transmiten confianza a los posibles compradores.

– Revisión de instalaciones:

Otro aspecto que se revisa es todo aquello relacionado con el estado de las instalaciones. Por ejemplo, se hace una inspección visual de sistemas eléctricos, de fontanería, calefacción, aire acondicionado y otros servicios. Durante la revisión de las instalaciones, se buscarán posibles problemas como cables desgastados, tuberías corroídas, fugas de agua o fallos en los sistemas de calefacción y refrigeración, que puedan causar fallos en la funcionalidad de la vivienda, o riesgo para las personas. Para estar seguros de lo que se está vendiendo, y de cara a dar una buena imagen, es aconsejable corregir cualquier problema que un técnico pueda identificar, antes de que se muestre a posibles compradores.

2. Reparaciones y mejoras necesarias:

– Priorización de reparaciones:

Una vez completada la evaluación del estado de la propiedad, es hora de priorizar las reparaciones necesarias. Si la vivienda cuenta con el Informe de Evaluación del Edificio, o bien con un Libro del Edificio Existente, hay que consultarlo. Si no hay esta documentación también es aconsejable que se realice por parte de un profesional de la arquitectura, y en el Libro del Edificio Existente se incluirán las mejoras a realizar. Es fundamental abordar primero las reparaciones críticas que puedan afectar la seguridad y la habitabilidad de la vivienda, que generalmente se clasifican como faltas muy graves, graves o leves.

Las reparaciones cosméticas, como pintar paredes, reparar pequeñas grietas o reemplazar accesorios desgastados, pueden mejorar significativamente la apariencia de la propiedad y hacerla más atractiva para los posibles compradores, pero no deberían de tapar conscientemente daños estructurales, puesto que podría entenderse como un engaño.

– Mejoras para la eficiencia energética:

Además de las reparaciones necesarias, considerar la implementación de mejoras, tanto de accesibilidad, como de protección contra el ruido, y lo que está más a la orden del día, por las necesidades ambientales, mejorar la eficiencia energética de la vivienda. Esto puede incluir la instalación de aislamiento térmico en paredes y techos, la sustitución de ventanas por modelos más eficientes energéticamente o la actualización de sistemas de calefacción y refrigeración, lo que también mejorarán las prestaciones frente al ruido.

Las mejoras en eficiencia energética no solo pueden reducir los costos de operación para el futuro propietario, sino que también pueden aumentar el valor percibido de la propiedad y hacerla más atractiva en un mercado cada vez más consciente del medio ambiente.

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3. Preparación legal:

– Documentación de la propiedad:

Antes de poner una vivienda en venta, debes de recopilar y verificar toda la documentación legal relacionada con la propiedad. Esto incluye, pero no se limita a, escrituras de propiedad, títulos de propiedad, registro de la propiedad, planos de construcción, certificados de habitabilidad, y cualquier otro documento relevante. Lo más importante es que aquello que aparezca descrito en el registro de la propiedad, catastro y las propias escrituras coincidan en cuanto al uso de la construcción como a sus superficies.

Es importante asegurarse de que toda la documentación esté actualizada y en orden. Si hay algún documento faltante o desactualizado, es necesario tomar medidas para obtener la documentación adecuada antes de proceder con la venta.

4. Marketing y presentación de la propiedad:

Todavía no tienes comprador y quieres poner un anuncio? Ten en cuenta estas dos cosas:

– Fotografía profesional:

Una vez que la vivienda esté en condiciones óptimas, es fundamental contar con fotografías profesionales de alta calidad para destacar sus características y atraer a posibles compradores. Líneas arriba hablabamos del home staging, una técnica que crea situaciones reales de una vivienda bien organizada y decorada con gusto. Esto le hará el trabajo más fácil a la persona que vaya a fotografiarla.

Las fotografías deben capturar cada espacio de la vivienda de manera atractiva, mostrando tanto el interior como el exterior, así como cualquier característica única o detalle arquitectónico. Las imágenes de calidad son esenciales para crear una primera impresión positiva en los compradores potenciales y aumentar el interés en la propiedad. Hoy en día son muy habituales los paseos virtuales, tanto en video como a través de plataformas interactivas.

– Descripción detallada:

Además de las imágenes, una descripción detallada y atractiva de la vivienda es fundamental para atraer a los compradores potenciales. La descripción debe resaltar las características únicas de la propiedad, como su ubicación, distribución, materiales de construcción y cualquier otra característica especial.

Es importante incluir información técnica relevante, que se puede incluir en planos del estado actual, incluyendo datos como el tamaño de la propiedad, el número de habitaciones y baños, los detalles sobre las instalaciones y los acabados, así como cualquier mejora reciente realizada. Una descripción completa y precisa ayudará a los compradores a tener una idea clara de lo que ofrece la propiedad y qué pueden esperar al visitarla.

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5. Asesoramiento profesional:

– Consulta con expertos:

Ya hemos visto que es importante contar con profesionales de la construcción que puedan evaluar la salud del edificio, pero durante el proceso de venta de una vivienda, también es fundamental contar con el asesoramiento de profesionales del sector inmobiliario y legal. Si deseas vendar a través de un agente inmobiliario, busca un agente de con experiencia en el mercado local. Te aconsejará y ayudará a buscar el precio adecuado, desarrollar estrategias de marketing efectivas y negociar con los compradores potenciales.

Además, es recomendable consultar con un abogado especializado en bienes raíces para asegurarse de que todos los aspectos legales de la transacción estén en orden. Un abogado puede revisar los contratos de compra-venta, asesorar sobre los requisitos legales y garantizar que el proceso de cierre se lleve a cabo de manera adecuada y sin contratiempos.

– Negociación y cierre:

Una vez que se hayan recibido ofertas de compra, es importante contar con el apoyo de profesionales para negociar los términos de la transacción y garantizar un cierre exitoso. Tanto el agente de bienes raíces como el abogado pueden brindar orientación y asistencia durante la fase de negociación, asegurando que los intereses del vendedor estén protegidos en todo momento.

Una vez que se haya llegado a un acuerdo con el comprador, el abogado se encargará de coordinar todos los aspectos legales del cierre de la venta, incluyendo la redacción y firma de los documentos finales, la transferencia de la propiedad y la liquidación de cualquier obligación pendiente.