¿Cómo puede afrontar Inmobiliaria Colonial su futuro?

Tras las drásticas medidas de reconversión tomadas el pasado ejercicio, Inmobiliaria Colonial intenta desarrollar un modelo de empresa alejado de su pasado reciente. El foco de este nuevo ciclo se centra en la explotación del negocio patrimonial, una línea de actuación que ya ha empezado a vislumbrar su futuro con los datos del pasado ejercicio. Pero ¿podrá Colonial reconducir su situación y desarrollar un proyecto sostenible a medio y largo plazo?
Hay algunos factores que juegan a favor y otros en contra para que ese proyecto empresarial pueda reconducirse convenientemente.
Por un lado, el lastre de la deuda que soporta y la evolución negativa del ciclo. Por contra, dispone de unos activos latentes por impuestos diferidos de 800 millones (créditos fiscales) que podría favorecer operaciones corporativas. Además, su buen posicionamiento en el mercado de oficinas prime en la Eurozona (top five) con un 66% de sus ingresos provenientes del mercado parisino donde dispone de una cartera valorada en 3.500 millones de euros.
El reto de Brugera y Viñolas (presidente y consejero delegado) es conseguir que el NNAV (valor neto de los activos, por sus siglas en inglés, deducidos los impuestos asociados a la venta de esos activos) consiga ser, a finales de 2014, el doble del que fue a principios de 2011.
Otro de los objetivos es conseguir reducir el apalancamiento del grupo a niveles del 50% cuando actualmente se sitúa en el 67%. Eso significa potenciar los recursos propios o reducir el nivel de deuda. Un aumento del beneficio neto debería ser la palanca más adecuada para avanzar en este camino.
Para ello es necesario aumentar el flujo de caja, sobre todo el recurrente proveniente de un aumento de la renta media de sus oficinas de manera importante. Dificil mientras que la economía y el mercado no se recuperen. Además, se ha de tener en cuenta que el 40% de los vencimientos de los contratos se producirá a partir de 2015, por lo que la revalorización de alquileres tardará en mostrar su efecto, de manera apreciable, en la cuenta de resultados.
De hecho, la renovación de rentas sigue a la baja en las plazas españolas aunque el mix de rentas aumentó un 3,2% en 2011 gracias a la recuperación del 6,6% en París.
En ese contexto la venta selectiva de activos, como la realizada en 2011, es una de las salidas para seguir generando beneficios. La previsión de rotación de la cartera estima que en 2012 podría venderse un 10% de ésta.
Mientras no llegue un aumento apreciable de los ingresos, el otro elemento donde la dirección debería actuar es sobre una restructuración de la deuda pasando parte de sus créditos bancarios a convertibles u otro instrumento estructurado que produzca un aumento de los fondos propios.
Otra solución es proceder a un proceso de fusión/adquisición con alguna entidad similar que permita potenciar los fondos propios y aflorar los créditos fiscales.
Pero de momento el mercado no parece creerse que Colonial pueda poner en valor esos créditos fiscales si hacemos caso a la evolución de la cotización durante los últimos meses. Sin ellos el NNAV decae de manera importante.
Para responder a la pregunta inicial hemos de ver la evolución trimestral de esta ratio. De momento el NAV, a cierre de 2011, fue de 1.414 millones (6,26 euros por acción).