Cómo Realizar Inversiones Inmobiliarias Como Los Ricos

Personalmente llevo tiempo leyendo MUCHO sobre inversiones inmobiliarias porque una de las áreas importantes en mi vida son las finanzas (y cómo mejorarlas).

En concreto buscando las ideas para saber cómo invertir como hacen los ricos. Pero no los ricos "por casualidad", sino los ricos que han trabajado INTELIGENTEMENTE con un plan prácticamente "infalible".

Una de las ideas más interesantes que capté fue que " la gran inversión se hace cuando se compra, no cuando se vende ".

Traducido: Compra barato.

Otra gran idea es invierte por el dinero recurrente que ganarás (alquiler neto), no por la revalorización del inmueble.

En realidad son ideas MUY LÓGICAS pero que sólo serás capaz de interiorizar si cambias tus valores y tu forma de ver la vida.

Si ELIMINAS de una vez la mentalidad de escasez, de lotería y de "hacerte millonario en 3 meses".

Las cosas, el 99% de las veces, no funcionan así. El otro 1% se llaman Mark Zuckerberg/Bill Gates/Steve Jobs. Que, además de tener una gran idea, fueron visionarios y trabajadores incansables hasta que lograron MEJORAR el mundo.

Tú y yo, con lograr libertad financiera (ingresos pasivos mensuales > gastos fijos mensuales), podemos " darnos con un canto en los dientes ".

Hoy te hablaré de la magia del apalancamiento y de cómo lograr una rentabilidad (ROI) infinita.

Verás, en vez de comprar barato y vender caro (p.e. comprar inmuebles por 10, arreglarlos y venderlos por 15), como mucha gente hizo hasta que estalló la burbuja MUNDIAL, una mejor idea sería comprar propiedades con la esperanza de no tener que venderlas NUNCA.

Lo primero es ESPECULAR, lo segundo es INVERTIR A LARGO PLAZO. Y los ricos prefieren lo segundo (SIEMPRE).

Lo Que He Aprendido Sobre El Negocio Inmobiliario..

La primera diferencia que he notado de lo que he escuchado de personas que conozco y lo que he leído en los libros es que LOS RICOS tratan las inversiones inmobiliarias como un negocio.

No es un proyecto-hobby, ni una estrategia de inversión. Es su negocio, literalmente. Y en cada compraventa muchos siguen un plan de negocio de 3 pasos:

Paso 1: Encontrar La Propiedad: Ésta es la tarea más dura porque la mejor propiedad será la que cumpla los criterios de inversión MÁS ESTRICTOS y otros inversores estarán buscándola también. Personalmente, tras leer mucho, he decidido que el 31/08/16 les daré mis (estrictos) criterios de inversión a los brokers inmobiliarios de la zona donde vivo (porque he decidido invertir en mi zona) y, si económicamente puedo permitírmelo, invertiré en una gran newsletter (en inglés) sobre invertir en inmuebles para alquilar.

Paso 2: Comprar La Propiedad: Aquí te aseguras de que todos los números cuadren para que sea una inversión rentable. No se trata de "tener esperanzas" ni de invertir "a ciegas". Se trata de ser estricto con tus criterios y, si no los cumple: NO ES TU INVERSIÓN.

Paso 3: Gestionando La Propiedad: En este paso renuevas, mejoras y rejuveneces la propiedad para añadir valor y poder aumentar el precio de alquiler.

Algo muy interesante es que LEAS todo lo que puedas sobre invertir en inmuebles hasta que des con la estrategia con la que TE SIENTAS CÓMODO sabiendo que "has hecho los deberes" porque eres una persona formada y con las ideas claras a la hora de invertir en inmuebles.

¿Y qué me dices del apalancamiento y poder lograr una rentabilidad (ROI) infinita? Cuando hablo de apalancamiento es que puedas utilizar el dinero de otros (p.e. el banco o inversores privados) para comprar el inmueble (algo que en otras inversiones no ocurre). Por otro lado, si no inviertes NADA de tu dinero, la rentabilidad de tu inversión es INFINITA (!). Tu alquiler neto dividido entre 0 es igual a INFINITO. ¿Qué te parece?

Pero...¿Cómo Renuevas, Mejoras y Rejuveneces Inmuebles Para Cobrar Rentas Más Altas?

Aquí es donde parece que todos los "inversores" en inmuebles se equivocan. Se emocionan tanto con las nuevas reformas que, en un momento dado, invierten más de lo que los arrendatarios quieren pagar.

Por ejemplo, encimeras de granito. Si ves esto en inmuebles para alquilar, es posible que el inversor haya ido demasiado lejos (no será rentable).

El granito es caro y necesita ser reparado más a menudo que la encimera "promedio", y normalmente no ayuda a subir el alquiler más que otra encimera más barata.

Es FUNDAMENTAL que te conviertas en un experto en saber qué mejoras son valoradas por tus arrendatarios y harán que te paguen más, y cuáles son GASTOS INÚTILES.

Por ejemplo, es posible que una nueva lavadora de 400€ te permita subir el alquiler 40€ al mes. En 10 meses has amortizado la lavadora y de ahí en adelante es TODO BENEFICIO. Como ves, se trata de que sepas en qué invertir para aumentar el alquiler (prometo un post más adelante sobre esto cuando lea sobre ello y/o lo viva personalmente en mis inversiones inmobiliarias).

Ahora, un incremento de 40€ en renta puede no parecer mucho al principio, pero cuando consideras que esto lo podrías hacer en varios inmuebles y que es MENSUAL...el valor añadido es muy sustancial. Qué narices, igual hasta consigues un descuento por comprar varias lavadoras a la vez. Tiene gran potencia, ¿no te parece?

Pero no terminan ahí los beneficios (en un alquiler neto superior). Si tienes un alquiler neto superior, el banco te prestará más sabiendo que la garantía que ofreces genera 640€/mes que si genera sólo 600€/mes.

Otro beneficio será que te puedes deducir como gasto los pagos de la hipoteca Y LA DEPRECIACIÓN DEL INMUEBLE (revisa con un asesor fiscal en tu país el % exacto de gasto deducible. No obstante, puede ser que termines por no pagar impuestos por tus rentas GRACIAS a la depreciación del inmueble. Recuerda: esta depreciación es un gasto deducible pero NO IMPLICA que tú desembolses dinero (¡es genial!)).

Espero haberte aportado ideas de valor si es que estás pensando en "lanzarte" al mundo inmobiliario.

Un fuerte abrazo,
Pablo García-Lorente

PD: El recurso recomendado de hoy es El ABC De La Inversión En Bienes Raíces (Inmuebles), por Ken McElroy (el mentor que he elegido para el momento en que comience a invertir en inmuebles para alquilar).

PPD: Si te ha resultado interesante saber cómo realizar inversiones inmobiliarias como los ricos escribe un comentario más abajo y comparte en Facebook.