Cómo vender una vivienda heredada en España cuando un heredero vive en el extranjero (sin bloqueos ni viajes innecesarios)

Introducción: una herencia que se complica cuando alguien vive fuera #

Vender una vivienda heredada en España ya es, de por sí, un proceso cargado de emociones: duelo, recuerdos, decisiones familiares, números, papeles, plazos. Si además uno de los herederos vive en el extranjero, la operación puede convertirse en un auténtico laberinto si no se planifica bien desde el inicio.

Desde Valencia, donde es muy habitual que parte de la familia resida fuera (en otros países europeos, Latinoamérica o incluso en otros continentes), vemos a menudo cómo herencias aparentemente sencillas se bloquean durante meses por la falta de coordinación entre herederos, dudas sobre poderes notariales, documentos mal preparados o decisiones que se toman tarde. Y eso, al final, significa estrés, gastos extra, oportunidades de venta perdidas y tensiones familiares que podrían haberse evitado.

El objetivo de este artículo es explicar, con un enfoque muy práctico y centrado en la realidad del mercado inmobiliario en España (y en particular en ciudades como Valencia), cómo vender una vivienda heredada cuando uno o varios herederos viven en el extranjero. Veremos los pasos legales, cómo coordinarlo todo a distancia, qué tipo de poderes notariales son necesarios, qué problemas aparecen con más frecuencia y cómo prevenir bloqueos y retrasos en la firma de la compraventa.

No es solo una cuestión de trámites. Es aprender a gestionar correctamente un momento delicado para que la herencia no se convierta en un conflicto interminable, sino en una decisión responsable y ágil, respetando la voluntad del fallecido y protegiendo los intereses de todos los herederos, estén donde estén.

Primer paso: entender la situación jurídica de la herencia #

Antes de pensar en anuncios, visitas o compradores, lo primero es tener claro el punto de partida legal de la herencia y de la vivienda. Muchas demoras se originan aquí, cuando se intenta vender antes de haber ordenado adecuadamente la documentación sucesoria.

¿La herencia está aceptada y adjudicada? #

Para poder vender una vivienda heredada en España, es imprescindible que los herederos hayan aceptado la herencia y que se haya realizado la partición y adjudicación de bienes. Esto se hace normalmente a través de una escritura de aceptación y adjudicación de herencia, otorgada ante notario español.

Mientras la herencia no esté formalmente aceptada y adjudicada, la vivienda “está en el aire”: sigue a nombre del causante en el Registro de la Propiedad, y los herederos solo tienen una expectativa de derecho, pero no la titularidad concreta del inmueble. Y un comprador, lógicamente, querrá adquirir a quien realmente sea titular registral (o a quien lo sea tras inscribir la herencia).

Cuando uno de los herederos vive en el extranjero, hay tres escenarios habituales:

Primero, el heredero viaja a España para la firma. Es la opción más sencilla jurídicamente, pero no siempre es factible por trabajo, distancia o coste del viaje.

Segundo, el heredero otorga un poder notarial en su país de residencia a favor de una persona de confianza o de un profesional en España (abogado, gestor, etc.) para que firme en su nombre la escritura de herencia y, posteriormente, la de compraventa.

Tercero, se pospone la aceptación de la herencia, pensando que “ya se hará cuando aparezca un comprador”. Esta decisión suele generar problemas de coordinación y retrasos al final, justo cuando más prisa hay para firmar.

Documentación básica de la herencia #

Cualquier notaría en España, ya sea en Valencia o en otra ciudad, va a pedir, como mínimo, la siguiente documentación para tramitar la herencia:

Certificado de defunción del causante.
Certificado del Registro General de Actos de Última Voluntad, para saber si hay testamento y ante qué notaría.
Copia autorizada del testamento, si lo hay. Si no lo hay, será necesaria una declaración de herederos abintestato.
Documentación de los herederos: DNI o NIE, pasaporte, datos de estado civil. Si uno de ellos reside fuera, su documentación debe estar perfectamente actualizada y, en su caso, traducida y apostillada dependiendo del país.
Documentación del inmueble: escritura de propiedad, recibos de IBI, referencia catastral, último suministro de luz y agua, información sobre cargas (hipotecas, embargos, etc.).

Si parte de esta documentación está en el extranjero (por ejemplo, certificados de matrimonio o defunción de herederos que residen fuera), será necesario obtenerlos con antelación y asegurarse de que cumplen las exigencias de validez en España: apostilla de La Haya o legalización consular, y traducción jurada si no están en castellano.

Plazos fiscales: no conviene dormirse #

En España, la aceptación de la herencia tiene consecuencias fiscales. Lo más relevante en este contexto:

Impuesto de Sucesiones y Donaciones: suele haber un plazo de seis meses desde el fallecimiento para liquidarlo, con posibilidad de prórroga. Aunque en muchas comunidades autónomas (como la Comunitat Valenciana) existen importantes bonificaciones para herencias entre familiares directos, hay que presentar la autoliquidación. El hecho de que un heredero viva en el extranjero no detiene este plazo.
Plusvalía municipal (Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana): también suele tener un plazo de seis meses desde el fallecimiento. Es un impuesto municipal y se liquida en el ayuntamiento donde se ubica el inmueble.

No respetar estos plazos puede suponer recargos, intereses e incluso sanciones. Además, si se pretende vender la vivienda relativamente pronto, será necesario acreditar que estos impuestos están debidamente liquidados. Por eso, cuando hay un heredero que vive fuera, conviene organizar los poderes notariales y la intervención de profesionales desde muy pronto, sin esperar a que “se aclare” la situación.

El papel del heredero que vive en el extranjero #

La distancia no impide heredar ni vender, pero sí exige una planificación mucho más precisa. El heredero no residente debe tener claro qué se espera de él y cómo va a participar concretamente en las decisiones y firmas.

Derechos y obligaciones, aunque se esté lejos #

El heredero que reside en el extranjero tiene exactamente los mismos derechos sobre la herencia que los herederos que residen en España: puede aceptar o repudiar la herencia, tiene derecho a su parte en la vivienda heredada y, si decide aceptarla, deberá asumir también su cuota de impuestos y gastos.

Pero también tiene las mismas obligaciones que los demás: colaborar en los trámites, firmar la escritura de herencia, aportar documentación y, llegado el momento, participar en la compraventa o autorizar a alguien para que lo haga en su nombre.

Una de las fuentes de conflicto más frecuentes surge cuando el heredero en el extranjero “se desentiende” o tarda en responder, bajo la idea de que los que están en España “lo arreglen todo”. Esto no es viable sin su colaboración jurídica básica: o bien viene a firmar cuando se le convoque, o bien otorga los poderes necesarios.

El NIE y la fiscalidad del heredero no residente #

Si el heredero que vive fuera no tiene NIE (Número de Identificación de Extranjero), será imprescindible tramitarlo, porque las notarías y la Agencia Tributaria lo exigirán para formalizar la herencia y la posterior venta.

Hay dos vías habituales:

Solicitar el NIE en el Consulado de España en el país de residencia.
Solicitarlo a través de un representante en España, con poder notarial específico que le permita realizar este trámite en nombre del heredero.

Además, debe tenerse en cuenta que la venta de la vivienda heredada generará, probablemente, una ganancia patrimonial que tributará en el IRPF o, si el heredero es no residente fiscal en España, en el Impuesto sobre la Renta de no Residentes. En las ventas de inmuebles por parte de no residentes, es frecuente que el comprador tenga que practicar una retención del 3 % del precio, que se ingresa en Hacienda como pago a cuenta de este impuesto.

Por eso, la coordinación con un asesor fiscal es muy recomendable si uno de los vendedores es no residente: ayuda a evitar sorpresas y a planificar cuándo y cómo se recuperan posibles excesos de retención.

Poderes notariales: la clave para firmar sin viajar #

Cuando uno de los herederos reside en el extranjero, los poderes notariales son la herramienta jurídica que permite que la operación avance sin exigirle desplazamientos constantes a España. Bien utilizados, convierten una situación potencialmente complicada en un proceso fluido.

Tipos de poderes útiles en una venta de vivienda heredada #

Lo más habitual en estos casos es que el heredero en el extranjero otorgue un poder notarial a favor de una persona en España, que puede ser:

Un familiar residente en España.
Un abogado, gestor o profesional de confianza.
Un agente inmobiliario que ofrezca este servicio dentro de un paquete de gestión integral.

Este poder puede ser:

Un poder general para pleitos y administración de bienes. Otorga facultades amplias, pero conviene revisar que incluya expresamente la posibilidad de aceptar herencias, firmar escrituras y vender inmuebles.
Un poder especial, limitado a la aceptación de la herencia y a la venta de un inmueble concreto. Es la opción más segura cuando se quiere acotar el alcance y la duración del poder.

En la práctica, en muchas herencias en Valencia, los herederos que viven fuera otorgan un poder especial que permite al apoderado:

Comparecer ante notario para aceptar y adjudicar la herencia.

Realizar las gestiones ante Hacienda y el ayuntamiento para liquidar los impuestos sucesorios y la plusvalía municipal.
Inscribir la herencia en el Registro de la Propiedad.
Firmar el contrato de arras y la escritura de compraventa del inmueble heredado, pactar precio, plazos, forma de pago y entregar la posesión.
Cobrar el precio y transferirlo conforme a las instrucciones del poderdante, o bien recibirlo en la cuenta bancaria acordada.

Cómo otorgar el poder desde el extranjero #

El heredero en el extranjero no necesita desplazarse a España para otorgar este poder; puede hacerlo en su país de residencia mediante:

Notario local. El heredero firma ante un notario de su país un poder a favor de un representante en España. Este documento deberá ir apostillado (si el país es firmante del Convenio de La Haya) o legalizado por vía consular, y en muchos casos requiere traducción jurada al castellano.

Consulado o Embajada de España. Muchas oficinas consulares tienen servicio notarial, de modo que el heredero puede firmar poderes directly en documentos notariales españoles. Esto suele simplificar la apostilla y la aceptación del documento en España, aunque los plazos de cita pueden ser largos.

Es esencial que el texto del poder sea redactado o revisado por un profesional en España, antes de que el heredero lo firme en el extranjero. De este modo se evitan errores de redacción que, más adelante, podrían causar que la notaría en Valencia o en otra ciudad rechace el poder por insuficiencia de facultades.

Evitar errores frecuentes con poderes notariales #

En nuestra experiencia, los principales errores que generan retrasos o incluso bloqueos son:

Poderes demasiado genéricos, sin referencia clara a la vivienda concreta ni a la facultad de vender. El notario puede entender que el apoderado no está autorizado a firmar la compraventa.

Documentos sin apostilla o sin la legalización adecuada. Aunque parezcan correctos en el país de origen, en España no se pueden usar si no cumplen con la forma de legalización internacional exigida.

Traducciones no juradas o incompletas. Si el poder está en otro idioma, la notaría española exigirá una traducción jurada oficial.

Falta de coordinación en las fechas de otorgamiento. A veces el heredero firma un poder demasiado limitado o con facultades que no se adaptan bien a la estrategia de venta y hay que repetirlo.

La clave está en que el poder se diseñe a medida de la operación que se prevé: herencia y posterior venta de una vivienda específica. Este trabajo previo, que a veces parece “una pérdida de tiempo”, es en realidad lo que luego permite que el proceso se desarrolle con rapidez, incluso si el heredero sigue en otro país.

Coordinación a distancia: cómo dirigir la venta desde varios países #

Superada la fase inicial de la herencia y con los poderes bien otorgados, llega el momento de vender. Cuando hay herederos en distintos lugares del mundo, la gestión inmobiliaria tiene que apoyarse en una comunicación muy clara y en la profesionalización del proceso.

Una sola voz ante el mercado #

La vivienda, aunque tenga varios propietarios, debe salir al mercado con una estrategia unificada: un precio, un plazo, una política de negociación. Si cada heredero envía mensajes contradictorios (“yo acepto rebajar 5.000 euros, mi hermano no baja nada”, “yo sí acepto una firma rápida, el otro quiere esperar un año”), los compradores perciben caos e inseguridad, y a menudo se retiran.

Lo más ágil suele ser que todos los coherederos designen a un representante único para la negociación, que puede ser:

Uno de los herederos residente en España, si es una persona organizada, con tiempo y con capacidad de decisión.

Un profesional inmobiliario local, con experiencia en herencias y en operaciones con no residentes, que actúe como interlocutor entre la familia, la notaría y los compradores.

Aunque la titularidad siga siendo conjunta, en la práctica es recomendable que haya una sola voz encargada de coordinar visitas, recibir ofertas y asesorar sobre la estrategia de negociación. El resto de herederos, incluido el que vive fuera, debe estar informado y dar su aprobación, pero sin bloquear cada pequeño movimiento.

Herramientas de comunicación que ayudan #

En una herencia con herederos en el extranjero, el uso de herramientas digitales no es un lujo, sino una necesidad. Conviene establecer desde el principio:

Un canal único de comunicación entre todos los herederos: un grupo de correo, un grupo en una aplicación de mensajería, reuniones periódicas por videollamada. Lo importante es que la información fluya con transparencia.

Un archivo compartido donde se almacene la documentación relevante: escrituras, notas simples, presupuestos de reformas, ofertas recibidas, borradores de contratos. De este modo, el heredero que vive en el extranjero puede acceder a todo y tomar decisiones con datos.

Un calendario común con fechas clave: firma de la herencia, liquidación de impuestos, salida al mercado, plazos de arras, fecha estimada de notaría para la venta.

Cuando estas herramientas se utilizan bien, se reduce drásticamente la sensación de descontrol y desconfianza. El heredero no residente deja de sentirse “descolgado” y el proceso se convierte en un proyecto compartido, aunque cada uno esté en un país diferente.

El papel de la agencia inmobiliaria en la coordinación #

Una agencia con experiencia en el mercado local, por ejemplo en Valencia capital o en su área metropolitana, puede ser un aliado decisivo para evitar bloqueos. Además de la comercialización, puede encargarse de:

Recopilar y verificar la documentación del inmueble, incluyendo cargas, situación registral, posibles ocupantes, certificados energéticos.

Proponer una estrategia de precio y posicionamiento en el mercado, adaptada al plazo que los herederos tienen en mente y al estado actual de la vivienda.

Coordinar visitas presenciales para compradores locales y visitas virtuales para compradores de otras ciudades o países.

Centralizar las ofertas recibidas, contrastar su solvencia y redactar o revisar precontratos como las arras.

Coordinarse con el despacho jurídico o la asesoría fiscal que lleve la parte legal y tributaria de los herederos.

Para las familias con herederos en el extranjero, este papel de “director de orquesta” es especialmente valioso: reduce los malentendidos y acorta tiempos, porque hay un profesional en tierra que conoce tanto la realidad del mercado como las exigencias de la notaría y de la legislación española.

Estrategias para evitar bloqueos y retrasos en la firma #

Una operación de venta de vivienda heredada suele tensarse en dos momentos: al aceptar la herencia y al firmar la venta. Cuando uno de los herederos reside en el extranjero, estos picos de tensión se pueden traducir en bloqueos. Prevenirlos requiere una combinación de planificación jurídica y gestión emocional.

Acordar las reglas del juego entre herederos #

Antes de sacar la vivienda a la venta, es crucial que todos los herederos, incluidos los que viven fuera, se sienten (aunque sea virtualmente) y lleguen a una serie de acuerdos básicos:

Cuál es el objetivo común: vender lo antes posible, maximizar el precio, mantener la vivienda durante un tiempo, alquilarla mientras tanto. Sin un objetivo claro, cada decisión se convierte en una discusión.

Qué margen de negociación se va a aceptar: precio mínimo, plazos máximos de firma, posibles condiciones especiales (por ejemplo, permitir que el comprador entre antes a realizar reformas).

Cómo se repartirán los gastos previos a la venta: pequeñas reparaciones, limpieza, vaciado, certificados, impuestos.

Qué procedimiento se seguirá para tomar decisiones rápidas: quién recibe las ofertas, cuánto tiempo tienen los demás para responder, cómo se resuelven los empates de opinión.

Este “pacto interno” no tiene por qué ser un documento legal complejo, aunque a veces es aconsejable plasmarlo por escrito. Lo importante es que todos sepan qué pueden esperar de los demás y qué compromisos se han adquirido. Sin esto, cualquier oferta puede convertirse en un motivo de conflicto.

Anticipar los requisitos del comprador y de la notaría #

Otro origen clásico de retrasos es descubrir, en el último momento, que falta algo para poder firmar la compraventa: un certificado, una inscripción registral, un poder mal redactado. Cuando uno de los herederos está en el extranjero, corregir estos fallos puede llevar semanas.

Para evitarlo, conviene que desde una fase temprana se revisen, con una notaría de confianza:

Si todos los poderes notariales son válidos y suficientes para la firma de la herencia y de la venta.

Si la herencia ya está inscrita en el Registro de la Propiedad o, al menos, la notaría tiene clara la cadena de títulos.

Si hay alguna carga (hipoteca, embargo, concesión administrativa) que exija trámites previos o concurrentes en la escritura de venta.

Si hay que recabar certificados adicionales (por ejemplo, en comunidades de propietarios, certificados de deudas, ITE, etc.).

Cuando el comprador necesita financiación, también es conveniente coordinar con su entidad bancaria para conocer sus plazos y requisitos. Así se fija una fecha de firma realista y todos pueden organizarse, incluido el heredero que vive fuera, que debe dar instrucciones a su apoderado con margen suficiente.

Flexibilidad con las fechas, firmeza con los compromisos #

En las operaciones donde hay herederos en el extranjero, los imprevistos logísticos son casi inevitables: un retraso en una apostilla, un problema con una cita consular, un vuelo cancelado si finalmente el heredero decide viajar. Por eso es importante que el contrato de arras y el calendario general de la operación incorporen una cierta flexibilidad razonable.

Sin embargo, esta flexibilidad no debe confundirse con indefinición. El comprador necesita certezas: una fecha orientativa de firma, un plazo máximo hasta el cual se prolongarán las arras sin penalización, y la seguridad de que los vendedores están realmente comprometidos con la operación.

Equilibrar flexibilidad y firmeza es más sencillo cuando hay un representante con poderes claros y una agencia o despacho que coordina los tiempos. De esta manera, si surge un imprevisto con el heredero que vive fuera, se puede reaccionar rápido y ajustar el calendario, sin que la operación se rompa.

Caso práctico orientativo: una vivienda heredada en Valencia con un heredero en Alemania #

Imaginemos una situación muy habitual: tres hermanos heredan el piso de sus padres en Valencia. Dos viven en la ciudad; el tercero vive en Alemania desde hace años. Quieren vender el piso para repartir el valor y cada uno seguir su camino.

Primero, aceptan la herencia. Contactan con una notaría en Valencia que les indica la documentación necesaria. El hermano que vive en Alemania decide no viajar y, tras consultar con un abogado en Valencia, otorga en el Consulado de España en Berlín un poder especial a favor de una abogada local, autorizándola a aceptar y adjudicar la herencia y a vender el piso.

Segundo, tramitan los impuestos sucesorios y la plusvalía municipal dentro de plazo, gracias a la intervención coordinada de la abogada y una gestoría. La herencia queda inscrita a nombre de los tres hermanos, ya representado uno de ellos en España por la apoderada.

Tercero, los tres hermanos se reúnen por videollamada con una agencia inmobiliaria en Valencia. Analizan el mercado, fijan un precio de salida realista y acuerdan una estrategia: mínimo de venta, margen de negociación, plazo ideal de firma. También pactan, entre ellos, cómo se organizarán para tomar decisiones rápidas.

Cuarto, la agencia saca el piso al mercado, organiza visitas y, en pocas semanas, aparece un comprador serio, con hipoteca preconcedida. Se negocia el precio, se firma un contrato de arras donde todos los herederos, incluido el representado por el poder, intervienen como vendedores. Se fija una fecha de firma en notaría unas semanas después, para que el banco prepare la financiación.

Quinto, antes de la firma, la notaría revisa minuciosamente el poder del hermano en Alemania, verifica que es suficiente y que está correctamente legalizado. La agencia coordina la obtención de certificados de comunidad, certificado energético y resto de documentación.

Finalmente, se firma la compraventa sin necesidad de que el heredero en Alemania viaje. En la escritura interviene la abogada como apoderada. El precio se reparte según el porcentaje de propiedad de cada hermano, y en el caso del heredero no residente, el comprador practica la retención del 3 % y la ingresa en Hacienda, cumpliendo la normativa. Después, con ayuda de un asesor fiscal, este heredero regulariza su situación tributaria y, si procede, solicita la devolución parcial de esa retención.

Lo que podría haberse convertido en meses de espera y discusiones, se resuelve en un plazo razonable gracias a tres elementos clave: un poder notarial bien diseñado, una coordinación constante entre herederos y profesionales, y una estrategia de venta clara desde el inicio.

Conclusión: transformar una herencia compleja en una decisión serena #

Vender una vivienda heredada en España cuando uno de los herederos vive en el extranjero no es un imposible, ni mucho menos. Es un reto que exige organización, confianza y, sobre todo, anticipación.

Aceptar y adjudicar correctamente la herencia, dentro de plazo y con todos los herederos involucrados, es el primer gran paso. Diseñar y otorgar a tiempo los poderes notariales adecuados evita viajes innecesarios y bloqueos de última hora. Coordinar la operación a través de canales claros de comunicación y con el apoyo de profesionales locales reduce tensiones y acorta los plazos.

En ciudades como Valencia, donde el mercado inmobiliario es dinámico y atractivo tanto para compradores nacionales como internacionales, una vivienda heredada bien gestionada puede venderse en buenas condiciones, incluso aunque uno de los herederos esté a miles de kilómetros. La clave está en no dejarse arrastrar por la inercia ni por la improvisación, especialmente en un momento emocionalmente delicado.

Convertir una herencia en una decisión serena y ágil, en lugar de en una fuente de conflicto permanente, es posible. Y cuando se logra, no solo se protege el valor económico del inmueble, sino también algo igual de importante: la relación entre los herederos y el respeto a la memoria de quien dejó esa vivienda como legado.

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