Cómo vender y asegurar un proyecto inmobiliario

A la hora de desarrollar un proyecto inmobiliario podríamos concluir que los aspectos más importantes a tener en cuenta sin duda son: el suelo, la financiación, el constructor y sobretodo las tan ansiadas y necesarias  ventas.

El suelo debe aspirar a ser un triple B ( bueno, bonito y barato ) o al menos tener un gran valor en alguna de esas tres variables que cuanto menos lo hagan singular; la financiación en la mayoría de los casos es un híbrido entre capital propio y préstamo bancario o capital propio y fondo de inversión (ya sea sólo financiando o con participación en el proyecto); en tercer lugar el constructor debe de tener una estructura acorde al proyecto que se le asigna, y sobretodo ser financieramente estable para también recibir la aprobación del banco, aseguradora, fondo y también para tranquilidad del promotor y cumplimiento de los plazos.

Dejando de lado a la ventas en este post (dedicaremos uno especialmente a ellas), vamos a profundizar en la financiación, y más concretamente en la referente a la utilización de las cantidades entregadas a cuenta por parte de los clientes y cómo estas están aseguradas conforme a los requisitos que marca la Ley.

Para que una aseguradora de luz verde a garantizar estas cantidades y además permita su utilización, se basa en varios aspectos de los que ya hemos hablado anteriormente.

Financiación cierta, solvencia económica y experiencia.

Con financiación cierta nos referimos a fondos que ya se tengan disponibles en cualquiera de sus modalidades (propios o de terceros) , dentro de los cuales podemos incluir las ventas siempre que estas vayan acompañadas de contratos de reserva o de compra-venta. Las cuentas son bien simples, en el estudio económico y dinámico del proyecto el total de costes deben de poder financiarse en cada periodo con la combinación de estos ingresos confirmados.

La solvencia económica es vital, sobretodo para el caso de aquellos proyectos que se vayan a desarrollar con capital propio o capital privado de terceros, en cuyo caso hay que analizar la solvencia de éste, con independencia de también comprobar la disponibilidad y reserva del capital que se aporta para el proyecto en cuestión. Es decir, si un fondo financia un proyecto, debe de mostrar tanto que ha reservado parte de su capital para ese proyecto, como que su situación financiera y posibles adversidades o exposición en otros proyectos, no ponen en peligro que este capital llegue finalmente al nuestro.

Otro aspecto no cuantificable, pero no menos importante para las aseguradoras es la experiencia del cliente, y quien hay detrás. Poder acreditar que el promotor, los socios del promotor, o su matriz, llevan años o décadas desarrollando proyectos (algunos incluso en plena crisis del sector), constituyen una garantía a veces determinante para acompañar a éste y que el proyecto cuente con el respaldo de la aseguradora.

Es más que posible que en un proyecto,  no todo se disponga en el momento que los avales han de ser entregados a los clientes, pero en estos casos desde Ores & Bryan solemos ofrecer la posibilidad de entregar estos avales restringiendo la posibilidad de disponer de las cantidades a cuenta ( total o parcialmente) hasta la consecución de alguno de estos hitos, evitando así que el promotor entre en una situación de paralización en el proceso de comercialización,  que a veces constituye un hito en sí mismo para poder disponer de la financiación por parte del banco o fondo.

Desde el departamento de Avales y Fianzas, estaremos encantados de poder asesorarle en lo referente al desarrollo de su proyecto, tal y  como llevamos haciéndolo más de 30 años.